營改增后建筑企業(yè)跨縣（市）提供建筑服務、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目均要求預繳增值稅，但兩者設計存在較大區(qū)別，在抵減應交增值稅時間上，不宜混同。

一、建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳增值稅設計比較

具體見下表：

表：建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳增值稅比較

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房地產(chǎn)開企業(yè)預繳稅款與建筑服務、納稅人銷售不動產(chǎn)（不含房地產(chǎn)開發(fā)，下同）目的不同，是為了平衡項目開發(fā)期各期的納稅義務、所設計的特殊政策。如果未至項目納稅義務時間，將預繳增值稅即用于抵減當期應交增值稅，顯然，不可能達到平衡稅負的目的，有違預繳設計初衷。

二、房地產(chǎn)預繳稅款設計，避免了與房地產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務時間不同所形成的重大影響

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收到預收款的納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天；而根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，只有建筑企業(yè)和提供租賃服務，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天，收到預收款的當天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間，政策發(fā)生了重大變化。保留預繳增值稅政策，既考慮了營改增后的抵扣政策上的差異，又避免了與營業(yè)稅納稅義務時間不同所致的項目不同期間的稅負差異。

參考如下部分省市國稅局的解釋：

“財政部和國家稅務總局之所以這樣規(guī)定，是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售制度，在收到預收款時，大部分進項稅額尚未取得，如果規(guī)定收到預收款就要全額按照11%計提銷項營改增，可能會發(fā)生進項和銷項不匹配的“錯配”問題，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面繳納了大量稅款，另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣。為了解決這個問題，《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》將銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間后移，收到預收款的當天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間。同時，為了保證財政收入的均衡入庫，又規(guī)定了對預收款按照3%預征稅款的配套政策?！?/p>

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留預售預繳增值稅政策，是一項特殊政策，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期的稅款均衡入庫，避免了時間上的錯位；同時將預繳征收率設為3%，也較營改增之前的5%降低了2個百分點，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分稅款推遲了納稅義務時間。這也是營改增政策給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所帶來的紅利。

如果將項目尚未完工、預售所繳的增值稅，用于抵減其他完工項目應繳的增值稅，從效果上等同于未實施或未完全施行預繳增值稅政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流轉稅政策實質產(chǎn)生巨大變化，這與營改增設計初衷并不一致；也易促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出推遲交房、推遲納稅義務時間的逆向選擇。

三、增值稅納稅申報表“預繳稅額”填報說明存在區(qū)別

【文件依據(jù)】

《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第13號）

（四十二）第28欄“①分次預繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準予在本期增值稅應納稅額中抵減的稅額。

“營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，分以下幾種情況填寫：

1.服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)按規(guī)定匯總計算繳納增值稅的總機構，其可以從本期增值稅應納稅額中抵減的分支機構已繳納的稅款，按當期實際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結轉下期繼續(xù)抵減。

2.銷售建筑服務并按規(guī)定預繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當期實際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結轉下期繼續(xù)抵減。

3.銷售不動產(chǎn)并按規(guī)定預繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當期實際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結轉下期繼續(xù)抵減。

（注：銷售不動產(chǎn)與建筑服務相同，預繳仍是平衡不動產(chǎn)所在地和納稅人住所地稅負）

4.出租不動產(chǎn)并按規(guī)定預繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當期實際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結轉下期繼續(xù)抵減。”

增值稅納稅申報表填寫說明中，當期實際可抵減數(shù)并未包括房地產(chǎn)企業(yè)所有預繳增值稅；也說明房地產(chǎn)預繳增值稅的抵減，與上述其他情形并不完全一致。

綜上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售款所預繳的增值稅，在相關項目未至納稅義務期、即約定的交房日期或實際辦理住房移交之前，不宜用于抵減當期應繳增值稅。

以上摘自《連財：營改增全面推開與擁抱》

【聲明】

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