企業(yè)所得稅采取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。但房地產(chǎn)企業(yè)如何預繳企業(yè)所得稅，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預繳企業(yè)所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業(yè)所得稅。另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業(yè)所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)在預繳季度企業(yè)所得稅時無所適從。那么，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應該如何預繳企業(yè)所得稅呢？

首先，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)產(chǎn)品周期長，并且存在對未完工產(chǎn)品——房屋預先進行銷售，收取預收款現(xiàn)象。因此，《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。如果季度內(nèi)有完工產(chǎn)品收入和其他收入并且產(chǎn)生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業(yè)所得稅，明顯少繳了企業(yè)所得稅，因此，季度預繳企業(yè)所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。

其次，《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函〔2008〕44號）規(guī)定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據(jù)“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。

再其次，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2008〕635號）規(guī)定，《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國稅函〔2008〕635號文的規(guī)定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。

綜合以上理由，筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業(yè)所得稅的觀點是錯誤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預繳企業(yè)所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業(yè)所得稅。