案件背景

847號(hào)案本身并不復(fù)雜，核心爭議點(diǎn)在于二手房交易過程中，土地增值稅計(jì)算扣除加計(jì)時(shí)點(diǎn)起算的問題。判決書顯示本案的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)（參見下圖）及案情如下：

【圖1】：重要時(shí)間點(diǎn)

• 某香港公司（本案原告）購置了一處坐落于北京市朝陽區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)（買賣合同簽署日期不詳）；

• 該香港公司于2003年6月30日繳納契稅，同年8月29日取得《房屋所有權(quán)證》；

• 2014年8月13日，前述不動(dòng)產(chǎn)交易的賣方（房地產(chǎn)開發(fā)公司）向香港公司開具了上述房產(chǎn)交易的**；

• 2015年5月18日，原告辦理存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。
  
  2015年5月20日，香港公司在辦理不動(dòng)產(chǎn)交易申報(bào)及納稅過程中，與稅務(wù)機(jī)關(guān)就本次二手房交易所涉及的土地增值稅計(jì)算問題產(chǎn)生了分歧。

納稅人觀點(diǎn)：

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條之規(guī)定①，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，可按購房**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

故而，應(yīng)以購房**所載金額作為扣除數(shù)額計(jì)算基礎(chǔ)，以契稅完稅憑證所載日期作為購房年度依據(jù)（2003年），扣除額=購房**金額×（1+5%×12）

【批注①：二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房**的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)】

稅務(wù)機(jī)關(guān)觀點(diǎn)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）第七條之規(guī)定②，計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

故而，應(yīng)以2014年8月13日的購房**所載金額及日期作為計(jì)算扣除額的較早依據(jù)，鑒于購房**所載日期起至售房**開具之日（以香港公司2015年5月20日向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅為依據(jù)）止，未超過一年的，不進(jìn)行加計(jì)（扣除額=購房**金額）。

【批注②：七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條靠前款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房**的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。】

筆者觀點(diǎn)：

1、政策沿革

關(guān)于二手房土地增值稅扣除額計(jì)算的文件主要包括：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]第6號(hào)）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）、上文所述財(cái)稅[2006]21號(hào)、國稅函[2010]220號(hào)以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告[2016]70號(hào)）等。

值得關(guān)注的是，上述文件中除國稅函[2010]220號(hào)對(duì)5%加計(jì)扣除起始時(shí)間判斷標(biāo)準(zhǔn)以“購房**所載日期”為依據(jù)外，其他均采取了“購買年度”的表述方式。

2、政策初衷

根據(jù)《全國稅務(wù)機(jī)關(guān)公文處理辦法》（國稅發(fā)[2012]92號(hào)）第二十二條、第二十九條第（二）款之規(guī)定③，函主要用于向下級(jí)機(jī)關(guān)部署局部的、階段性的或臨時(shí)性的工作，對(duì)下級(jí)機(jī)關(guān)的請(qǐng)示事項(xiàng)予以批復(fù)等。故而，筆者猜測(cè)國稅函[2010]220號(hào)文件的出臺(tái)是從基層執(zhí)法實(shí)踐角度出發(fā)，在綜合考慮購房合同簽署日期的準(zhǔn)確性以及《不得產(chǎn)權(quán)證》（當(dāng)時(shí)為《房屋所有權(quán)證》）簽發(fā)/取得的滯后性（主要是新房）等實(shí)際問題后，最終選取了購房**這一既對(duì)于購買行為（買賣雙方收付購房款項(xiàng)）發(fā)生時(shí)間具有證明作用，又兼具確定性和時(shí)效性優(yōu)點(diǎn)的文件作為加計(jì)扣除起始點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)。然而，本文開篇所述案件中因特殊原因致使香港公司取得購房**的時(shí)間較晚，因此以《房屋所有權(quán)證》簽發(fā)日期作為房屋購買日期顯然與事實(shí)更為接近。故而，筆者以為教條地以購房**作為購買時(shí)間的較早依據(jù)，違背了文件制定的初衷。

【批注③：第二十二條　函，適用于不相隸屬機(jī)關(guān)之間商洽工作、詢問和答復(fù)問題、請(qǐng)求批準(zhǔn)和答復(fù)審批事項(xiàng)。函分為商洽函、詢問函、請(qǐng)求批準(zhǔn)函、答復(fù)函、告知函。函屬平行文，有隸屬關(guān)系的上下級(jí)機(jī)關(guān)之間不得使用函。請(qǐng)求批準(zhǔn)函僅用于向平級(jí)機(jī)關(guān)或有關(guān)主管部門請(qǐng)求批準(zhǔn)相關(guān)事項(xiàng)。

第二十九條　發(fā)文字號(hào)。

（二）國家稅務(wù)總局行政公文發(fā)文字號(hào)包括：

稅總函〔公元年份〕×號(hào)。適用于：向下級(jí)機(jī)關(guān)部署局部的、階段性的或臨時(shí)性的工作；對(duì)年度稅收計(jì)劃作局部調(diào)整；對(duì)稅務(wù)經(jīng)費(fèi)作局部和臨時(shí)性的安排；對(duì)稅務(wù)日常工作有關(guān)情況的通報(bào)；一般性的表揚(yáng)或批評(píng)；與平級(jí)機(jī)關(guān)商洽事宜、答復(fù)問題或報(bào)送需要平級(jí)機(jī)關(guān)核批的事項(xiàng)；轉(zhuǎn)發(fā)上級(jí)機(jī)關(guān)的一般性文件、平級(jí)機(jī)關(guān)與稅收工作有關(guān)的文件；對(duì)下級(jí)機(jī)關(guān)的請(qǐng)示事項(xiàng)予以批復(fù)；對(duì)人大議案、建議和政協(xié)提案的答復(fù)等?！?/p>

當(dāng)然，從法院判決角度，根據(jù)《行政訴訟法》第六十三條之規(guī)定④，人民法院審理行政案件，以法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)為依據(jù)，參照規(guī)章。財(cái)稅[2006]21號(hào)與國稅函[2010]220號(hào)法律級(jí)次同屬于規(guī)范性文件，且根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”的原則，2015年法院以后者作為判決依據(jù)并無不妥。雖然后者對(duì)于前者關(guān)于“購買年度”判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了“限縮性”的解釋，鑒于兩個(gè)文件法律級(jí)次相同，因此并不違反《立法法》第八十條⑤所述的“不得設(shè)定減損公民、法人和其他組織權(quán)利或者增加其義務(wù)的規(guī)范”的規(guī)定。

【批注④：第六十三條　人民法院審理行政案件，以法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)為依據(jù)。地方性法規(guī)適用于本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生的行政案件。

人民法院審理民族自治地方的行政案件，并以該民族自治地方的自治條例和單行條例為依據(jù)。

人民法院審理行政案件，參照規(guī)章。

批注⑤： 第八十條　國務(wù)院各部、委員會(huì)、中國人民銀行、審計(jì)署和具有行政管理職能的直屬機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)法律和國務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)，制定規(guī)章。

部門規(guī)章規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)屬于執(zhí)行法律或者國務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令的事項(xiàng)。沒有法律或者國務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令的依據(jù)，部門規(guī)章不得設(shè)定減損公民、法人和其他組織權(quán)利或者增加其義務(wù)的規(guī)范，不得增加本部門的權(quán)力或者減少本部門的法定職責(zé)?！?/p>

未來預(yù)測(cè)

隨著國家稅務(wù)總局公告[2016]70號(hào)的出臺(tái)，文件表述重新回到了“購買年度”的標(biāo)準(zhǔn)上來，未來法律實(shí)踐中不排除以購房**、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》等其他具有法律效力且能夠證明不動(dòng)產(chǎn)購買日期的證據(jù)作為依據(jù)，計(jì)算土地增值稅扣除數(shù)額的可能。

作者：金妮，曾先后供職于國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局（原北京市地方稅務(wù)局）、尤尼泰稅務(wù)師事務(wù)所有限公司、普華永道咨詢有限公司、北京市君合律師事務(wù)所、德勤稅務(wù)師事務(wù)所有限公司。

備注：文章只是作者本人的意見，不代表所供職單位的法律意見或?qū)Ψ傻慕庾x。

　　附：?北京市朝陽區(qū)人民法院行政判決書（2015）朝行初字第847號(hào)?　　原告 堅(jiān)通投資有限公司，住所地香港薄扶林道22-32號(hào)恒輝大廈10樓A室。?　　被告 北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局第六稅務(wù)所，住所地北京市朝陽區(qū)石佛營101號(hào)。?　　被告 北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局，住所地北京市朝陽區(qū)安苑東里3區(qū)1號(hào)。?　　原告堅(jiān)通投資有限公司（以下稱原告）不服被告北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局第六稅務(wù)所（以下簡稱第六稅務(wù)所）土地增值稅征收行為以及被告北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局（以下簡稱區(qū)地稅局）行政復(fù)議行為，向本院提起行政訴訟。本院于2015年12月1日受理后，于2015年12月7日向第六稅務(wù)所及區(qū)地稅局送達(dá)了起訴狀副本及訴訟通知書。本院依法組成合議庭，于2016年3月23日公開開庭審理了本案。原告委托代理人張朝輝，第六稅務(wù)所負(fù)責(zé)人李然及委托代理人王家本，區(qū)地稅局副局長暨委托代理人隋慶梅及委托代理人趙亮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。?　　第六稅務(wù)所接原告申報(bào)后，于2015年5月20日制作并向原告出具表號(hào)為2015-B-00616的《土地增值稅納稅申報(bào)表》，認(rèn)定原告應(yīng)繳納土地增值稅稅額為323572.86元并予以征收土地增值稅。原告不服向區(qū)地稅局申請(qǐng)行政復(fù)議，區(qū)地稅局于2015年11月13日作出朝地稅復(fù)字[2015]1號(hào)《行政復(fù)議決定書》，根據(jù)《中華人民共和國行政復(fù)議法》第二十八條靠前款第（一）項(xiàng)和《稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)則》第七十五條第（一）項(xiàng)之規(guī)定，決定維持第六稅務(wù)所作出的土地增值稅征收行為。?　　原告訴稱，原告所有的北京市朝陽區(qū)XXXXX號(hào)XX-1505房產(chǎn)（以下簡稱1505號(hào)房屋）于2003年核發(fā)房產(chǎn)證，并于2003年6月30日繳納契稅，由于該處房產(chǎn)屬于用港幣購買的外銷樓，賣方當(dāng)時(shí)未能提供購房**導(dǎo)致原告在2014年擬出售該套房產(chǎn)時(shí)才發(fā)覺需要**并于2014年8月向開發(fā)商要求補(bǔ)***。第六稅務(wù)所將出具補(bǔ)***的日期作為購房日期全額征收了新房應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅數(shù)額。原告向區(qū)地稅局提出復(fù)議未被支持。原告認(rèn)為二被告適用法律錯(cuò)誤，原告所有的房產(chǎn)屬于舊樓，在征收土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)適用財(cái)稅[2006]21號(hào)《中華人民共和國財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（以下簡稱21號(hào)文）第二條靠前款的規(guī)定計(jì)算土地增值稅數(shù)額，按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。二被告的行為侵犯了原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決：1、依法撤銷第六稅務(wù)所于2015年5月20日對(duì)原告作出的二手房買賣土地增值稅征收323572.86元的行政行為，并責(zé)令第六稅務(wù)所重新作出稅收征收行為；2、依法撤銷區(qū)地稅局作出的朝地稅復(fù)字[2015]1號(hào)《行政復(fù)議決定書》。?　　在法定期限內(nèi)，原告未向本院提交證據(jù)材料。?　　第六稅務(wù)所辯稱，一、第六稅務(wù)所對(duì)原告作出的征收二手房買賣土地增值稅行為事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿充分，適用法律正確，程序合法。二、原告的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。?　　區(qū)地稅局辯稱，一、第六稅務(wù)所對(duì)原告作出的征收二手房買賣土地增值稅行為事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿充分，適用法律正確、程序合法。二、區(qū)地稅局作出的《行政復(fù)議決定書》認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分、適用法律正確，并無不當(dāng)。區(qū)地稅局是本案有權(quán)復(fù)議機(jī)關(guān)；原告是土地增值稅的納稅義務(wù)人；第六稅務(wù)所是土地增值稅的征收機(jī)關(guān)；220號(hào)文經(jīng)過合法性審查被確定為合法有效的規(guī)范性文件；第六稅務(wù)所作出的征稅行為具有充分的法律依據(jù)。三、原告的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。?　　經(jīng)審理查明，2003年6月30日，原告就1505號(hào)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移繳納契稅并取得契稅完稅證，憑證上載明計(jì)稅金額為港幣1602500元，實(shí)納金額為51032元，備注欄處載明“匯率：1.0615”。2003年8月29日，原告取得1505號(hào)房屋的《房屋所有權(quán)證》。2014年8月13日，案外人北京金馬長城房地產(chǎn)建設(shè)有限責(zé)任公司作為收款單位，向付款單位即原告出具該次房產(chǎn)交易的北京市地方稅務(wù)局通用機(jī)打**，**載明金額為1706090.50元。2015年5月18日，原告辦理存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，將1505號(hào)房屋以2860000元的價(jià)格出售給案外人常玉生。?　　2015年5月20日，原告向第六稅務(wù)所遞交申請(qǐng)辦理土地增值稅納稅申報(bào)，同時(shí)提交了公司注冊(cè)證書、《證明書》、受委托人***明、《存量房買賣合同信息表（納稅）》、房屋所有權(quán)證內(nèi)頁復(fù)印件、北京市地方稅務(wù)局通用機(jī)打**、契稅完稅證等材料。第六稅務(wù)所收取材料后進(jìn)行審核，認(rèn)定原告轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額為2860000元，取得房地產(chǎn)所支付的金額為1706090.5元，繳納契稅51032元，營業(yè)稅57695.48元，城建稅4038.68元，教育費(fèi)附加1730.86元，地方教育費(fèi)附加1153.91元，印花稅1430元，適用40%的稅率和5%的速算扣除系數(shù)，認(rèn)定原告應(yīng)繳納土地增值稅323572.86元。2015年5月21日，原告按第六稅務(wù)所認(rèn)定的稅額繳納了土地增值稅并取得《中國銀行電子繳稅付款憑證》。同日被告出具朝地稅土增涉[2015]150644號(hào)《土地增值稅涉稅證明》，勾選“已繳納土地增值稅”選項(xiàng)并送達(dá)原告。?　　原告不服第六稅務(wù)所的該土地增值稅征收行為，于2015年6月16日向區(qū)地稅局申請(qǐng)行政復(fù)議，要求按原房產(chǎn)證日期和契稅日期（即2003年）計(jì)算核實(shí)土地增值稅數(shù)額并原路返還之前多繳的差額，同時(shí)提出對(duì)220號(hào)文第七條進(jìn)行合理性或合法性、周延性審查。區(qū)地稅局收悉后當(dāng)日分別向原告制發(fā)《行政復(fù)議申請(qǐng)受理通知書》，向第六稅務(wù)所制發(fā)《行政復(fù)議答復(fù)通知書》。2015年6月22日第六稅務(wù)所向區(qū)稅務(wù)局提交《被申請(qǐng)人答復(fù)書》及有關(guān)證據(jù)材料。因原告提出了對(duì)被申請(qǐng)的征稅行為所依據(jù)的220號(hào)文進(jìn)行審查的請(qǐng)求，區(qū)地稅局于2015年6月23日作出《行政復(fù)議中止通知書》并送達(dá)各方，于次日制作《規(guī)范性文件轉(zhuǎn)送函》將該申請(qǐng)及有關(guān)材料向其上一級(jí)機(jī)關(guān)北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)送。2015年8月24日，國家稅務(wù)總局作出《行政復(fù)議規(guī)范性文件審查決定書》，認(rèn)定220號(hào)文為合法有效的規(guī)范性文件。2015年8月25日，區(qū)地稅局作出《行政復(fù)議恢復(fù)審理通知書》并送達(dá)各方。因無法按期作出決定，區(qū)地稅局于2015年10月15日作出《行政復(fù)議延期通知書》將審理期限延長30日并告知各方。2015年11月13日區(qū)地稅局作出被訴的《行政復(fù)議決定書》并送達(dá)各方。原告仍不服，遂提起本次訴訟。?　　本院認(rèn)為，《稅收征管法》第十四條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)是指各級(jí)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所和按照國務(wù)院規(guī)定設(shè)立的并向社會(huì)公告的稅務(wù)機(jī)構(gòu)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第十條、第十一條規(guī)定，土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。2013年5月27日發(fā)布的《北京市地方稅務(wù)局北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》靠前條規(guī)定，自本公告施行之日起，凡轉(zhuǎn)讓我市行政區(qū)劃范圍內(nèi)房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。上述法律、法規(guī)及規(guī)范性文件均是涉案土地增值稅行為發(fā)生時(shí)、本市范圍內(nèi)有效的規(guī)定，因此第六稅務(wù)所作為朝陽區(qū)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售中土地增值稅征收的稅務(wù)機(jī)關(guān)，具有受理原告提出的納稅申報(bào)并征收土地增值稅的法定職權(quán)。?　　參照以國家稅務(wù)總局令第21號(hào)公布，自2010年4月1日起施行的《稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)則》第十九條靠前款第（二）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)稅務(wù)所（分局）、各級(jí)稅務(wù)局的稽查局的具體行政行為不服的，向其所屬稅務(wù)局申請(qǐng)行政復(fù)議。區(qū)地稅局系第六稅務(wù)所的所屬稅務(wù)局，依法具有受理原告申請(qǐng)，開展工作作出決定的職權(quán)。?　　《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。本案中原告作為1505號(hào)房屋所有權(quán)人將房屋出售并取得收入，其行為依法產(chǎn)生了繳納土地增值稅的義務(wù)。對(duì)此原、被告雙方均無異議，本院亦依法予以確認(rèn)。本案審查的核心是稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的土地增值稅應(yīng)納稅額是否正確。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第三條、第四條、第七條以及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條的規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收，土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。因此上述計(jì)算公式中的量值均是確定土地增值稅應(yīng)納稅額的重要因素。關(guān)于增值額及扣除項(xiàng)目金額，《土地增值稅暫行條例》第四條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額；第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。21號(hào)文第二條靠前款中規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房**的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。220文第七條中規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題，21號(hào)文第二條靠前款規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。因此，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房未經(jīng)評(píng)估取得評(píng)估價(jià)格，但能夠提供購房**及購房時(shí)契稅完稅憑證的情形，繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目包括購房**所載金額及按規(guī)定計(jì)算的加計(jì)數(shù)額、開發(fā)土地的成本及費(fèi)用、購房時(shí)的契稅等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。購房**所載日期起至售房**開具之日止，未超過一年的，不進(jìn)行加計(jì)。在確定扣除項(xiàng)目金額的基礎(chǔ)上，納稅人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)所取得的收入減除該扣除項(xiàng)目金額即為增值額。本案中，在原告于2015年5月20日向第六稅務(wù)所提交2014年8月13日出具的購房**作為申報(bào)納稅依據(jù)的情況下，第六稅務(wù)所根據(jù)前述有效的法規(guī)及規(guī)范性文件認(rèn)定原告本次納稅申報(bào)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和取得房地產(chǎn)所支付的金額即購房**所載明金額，且因未滿一年對(duì)購房**所載金額不進(jìn)行加計(jì)。同時(shí)，第六稅務(wù)所認(rèn)定原告轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為2015年5月18日合同網(wǎng)上簽約時(shí)的成交總價(jià)，在此基礎(chǔ)上計(jì)算確定了增值額，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以支持。?　　關(guān)于稅率及速算扣除系數(shù)，《土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十。增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之五十、未超過扣除項(xiàng)目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十。增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之一百、未超過扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十。增值額超過扣除項(xiàng)目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十條第二款規(guī)定，計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%:土地增值稅稅額＝增值額×30%;（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的:土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%;（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%:土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%;（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%:土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%。因此，根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，在土地增值稅征收時(shí)應(yīng)分別適用相應(yīng)的稅率及速算扣除系數(shù)。本案中，第六稅務(wù)所根據(jù)規(guī)定計(jì)算確定原告的增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%但未超過100%，適用40%的稅率和5%的速算扣除系數(shù)，認(rèn)定事實(shí)清楚，符合規(guī)定，本院予以支持。?　　關(guān)于原告所持應(yīng)當(dāng)按照購房**所載金額并以原告繳納契稅的2003年6月作為加計(jì)扣除項(xiàng)目金額的起算點(diǎn),第六稅務(wù)所適用法律錯(cuò)誤的主張，本院認(rèn)為，220號(hào)文系被訴土地增值稅征收行為發(fā)生時(shí)有效實(shí)施的針對(duì)土地增值稅征繳的規(guī)范性文件，該文中已經(jīng)明確規(guī)定該起算時(shí)點(diǎn)為購房**所載日期，且無例外情形的規(guī)定，據(jù)此應(yīng)嚴(yán)格按照**開具時(shí)間確定起算點(diǎn)，第六稅務(wù)所關(guān)于加計(jì)扣除項(xiàng)目金額起算點(diǎn)的確定是正確的。原告補(bǔ)***的行為并不能構(gòu)成執(zhí)行前述規(guī)范性文件的例外，對(duì)其主張本院不予支持。?　　第六稅務(wù)所在收到原告申報(bào)后，履行了收取材料、審查核定稅額、告知、征收、出具涉稅證明等程序，符合法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定，對(duì)此本院予以支持。?　　區(qū)地稅局在收到原告申請(qǐng)后，履行了受理、告知、移送審查、中止及恢復(fù)審查、延期、決定、送達(dá)等程序，并無明顯不當(dāng)，原告及第六稅務(wù)所對(duì)區(qū)地稅局履行程序的情況亦予以認(rèn)可，本院對(duì)此不持異議。?　　綜上，原告要求撤銷第六稅務(wù)所作出的土地增值稅征收行為以及區(qū)地稅局的行政復(fù)議行為，并要求責(zé)令第六稅務(wù)所重新作出征收行為的訴訟理由不能成立。依照《中華人民共和國行政訴訟法（2014年修正）》第六十九條、第七十九條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十條靠前款之規(guī)定，判決如下：?　　駁回原告堅(jiān)通投資有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。?　　案件受理費(fèi)50元，由原告堅(jiān)通投資有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。?　　如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，同時(shí)交納上訴案件受理費(fèi)人民幣50元，上訴于北京市第三中級(jí)人民法院。?　　審判長 朱軍巍?　　代理審判員 張瑾睿?　　人民陪審員 馮立森?　　二〇一六年六月一日?　　書記員 鞠仁