《稅屋》提示：被遮擋部分為“且增值稅率未超過20%”

土地增值稅法

　　土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

知識點(diǎn)：納稅義務(wù)人和征稅范圍

（一）納稅人

　　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物和其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

　　注意：

　　1.不論法人與自然人、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、不論行業(yè)與部門，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人；

　　2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中稅款的繳納

知識點(diǎn)：稅率——四級超率累進(jìn)稅率

知識點(diǎn)：應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目金額

（一）應(yīng)稅收入的確定

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入形式看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入；

　　2.營改增后，土地增值稅的應(yīng)稅收入：不含增值稅收入；

　　3.考試中需要關(guān)注：銷售（含視同銷售）比例影響扣除項(xiàng)目比例。

（二）扣除項(xiàng)目的確定（新5舊3）

1.銷售新房及建筑物

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　包括地價(jià)款，有關(guān)費(fèi)用和稅金（如契稅）。

　　注意：

　　①含契稅，不含印花稅；

　?、诒壤ㄅc開發(fā)比例、銷售收入比例匹配）。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　注意：

　?、俨话ɡ⒅С?，含裝修費(fèi)用；

　　②比例（與銷售收入比例匹配）。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，而是按稅法的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除

　　兩種扣除方式

　　靠前種扣除方式：利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　　利息的規(guī)定

　?、倮⒆罡卟荒艹^按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；

　　②利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

　?、蹖τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別。

　　第二種扣除方式：不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　注意

　?、偃渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除；

　　②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用注意事項(xiàng)

　?、賰煞N扣除方式；

　?、诒壤ㄅc銷售收入比例匹配），包括單獨(dú)扣除的利息也需要按比例計(jì)算扣除；

　?、蹮o論賬務(wù)如何處理，利息支出在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費(fèi)附加；不包括增值稅

　　②非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅；不包括增值稅

（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　①從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用

　?、诩佑?jì)扣除＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

銷售新房扣除項(xiàng)目總結(jié)

2.銷售舊房及建筑物

　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金（應(yīng)提供憑據(jù)）、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

　?。?）舊房及建筑物的評估價(jià)格＝重置***×成新度折扣率

　?。?）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、購入時(shí)的契稅（需提供契稅完稅憑證，只在不能取得評估價(jià)格，但能提供購房**的情形下適用），不包括增值稅。

　　銷售舊房及建筑物

　　不能取得評估價(jià)格，但能提供購房**的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

　?、佟懊磕辍保喊促彿?*所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

　?、趯{稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房**的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收.

　　銷售舊房及建筑物——稅金的扣除