一個(gè)學(xué)員說(shuō)：他們那里，地稅跑到住建局打印出各公司繳納的市政建設(shè)配套費(fèi)，然后以此金額要求繳納契稅——承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)契稅。

　　這個(gè)配套費(fèi)是新建、改建、擴(kuò)建不動(dòng)產(chǎn)交繳納或補(bǔ)繳納的規(guī)費(fèi)，跟契稅應(yīng)該八竿子打不到一起，為什么要交契稅呢?

　　但是，大家都認(rèn)為要交契稅。包括稅務(wù)人員、稅務(wù)專家和許多會(huì)計(jì)，尤其是契稅交得非常多的房地產(chǎn)行業(yè)，你去問(wèn)問(wèn)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)，十有八九都會(huì)一本正經(jīng)地告訴你：配套費(fèi)本來(lái)就是要交契稅的。

　　眾口鑠金、三人成虎，果真如此嗎?通過(guò)這件小事，來(lái)剖析一下納稅的規(guī)則。

　　首先學(xué)習(xí)基礎(chǔ)知識(shí)。契稅是對(duì)轉(zhuǎn)移土地、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)征的稅。關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，契稅的計(jì)稅依據(jù)，《契稅條例》和《細(xì)則》是這樣規(guī)定的：

　　《契稅條例》說(shuō)：國(guó)有土地使用權(quán)出讓，契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。

　　什么是“成交價(jià)”呢?

　　《契稅條例細(xì)則》規(guī)定：條例所稱成交價(jià)格，是指土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。

　　可見(jiàn)，從契稅的基本規(guī)則看，其計(jì)稅依據(jù)是合同確定的價(jià)格。比如，出讓土地合同約定價(jià)格1億，地方***減免你1千萬(wàn)、返給你1千元，你仍然要按1億這一合同價(jià)格，來(lái)交契稅。

　　這就是契稅的法規(guī)、規(guī)章所規(guī)定的這個(gè)公式，以后會(huì)用：

　　契稅計(jì)稅依據(jù)=成交價(jià)=合同價(jià)。

　　一直以來(lái)，這一規(guī)定是明確的。但2004年，財(cái)政部和稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)了一個(gè)財(cái)稅【2004】134號(hào)文，對(duì)以上規(guī)則進(jìn)行了解釋：

　　134號(hào)文是一個(gè)理解起來(lái)非常容易出偏差的文件，我把原文，以及其它兩個(gè)相關(guān)文件，放在一起，另成一個(gè)文章，供大家參考。

　　134號(hào)首先進(jìn)行明確：

　　出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

　　其核心是：“全部經(jīng)濟(jì)利益”，通俗講就是買(mǎi)這地花的全部的錢(qián)!

　　“全部經(jīng)濟(jì)利益”與“合同約定的價(jià)格”顯然不一樣，前者范圍明顯大于后者。規(guī)范性文件明顯在法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定之外加大了納稅義務(wù)。這一加大納稅義務(wù)的規(guī)定，在《條例》和《細(xì)則》中，并未有對(duì)財(cái)政部的授權(quán)。

　　所以，134號(hào)文這一規(guī)定，必定只能是對(duì)《條例》和《細(xì)則》解釋而非改變，它也必須要遵循“成交價(jià)=合同價(jià)”這一基本規(guī)則。

　　理解134號(hào)文這句全部經(jīng)濟(jì)利益，還有兩點(diǎn)非常重要：

　　1) 只針對(duì)“出讓”國(guó)有土地，不適用于其它方式取得土地。其它方式取得土地，只能按《契稅條例》及其細(xì)則的規(guī)定納稅。

　　2) 此經(jīng)濟(jì)利益，只局限于“為取得土地使用權(quán)”而支付。

　　所以，企業(yè)支付的一筆錢(qián)，要不要被征契稅，關(guān)鍵看其是不是“為取得出讓土地”而支付的。

　　比如，如果是轉(zhuǎn)讓土地，則所有支付都不能適用本條征契稅;如果是為進(jìn)行建設(shè)而支付的，也不能適用本條征契稅。——這就是直接得出的結(jié)論。

　　再比如：土地出讓合同約定，受讓方要建設(shè)一些安置房無(wú)償移交給***，則這些安置房顯然地構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按其公允價(jià)值，繳納契稅。因?yàn)樗呛贤屑s定的經(jīng)濟(jì)利益。同理，合同約定的必建項(xiàng)目是限價(jià)房呢?則其售價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之差，應(yīng)該作為支付的經(jīng)濟(jì)利益，繳納契稅。

　　反之，如果是在合同約定的范圍與事項(xiàng)之外，企業(yè)因?yàn)槭艿狡渌斪討舻淖璧K而支付的賠償，則不屬于合同約定的經(jīng)濟(jì)利益，不繳納契稅。

　　但麻煩的是，這句話之后，134號(hào)文又對(duì)之進(jìn)行了一個(gè)細(xì)化，導(dǎo)致諸如配套費(fèi)之類的支出，被認(rèn)為“本來(lái)就該”交契稅。

　　(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

　　協(xié)議方式出讓土地，契稅計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)，這一規(guī)定與《條例》無(wú)異，同時(shí)規(guī)定：“成交價(jià)格包括……配套費(fèi)……等承受者應(yīng)支付的利益。”

　　注意，凡契稅中的“成交價(jià)”三字，在《細(xì)則》里是被明文定義了的，成交價(jià)=合同價(jià)，財(cái)政部也不能修改、只能使用。實(shí)際上我們看到，134號(hào)文也沒(méi)有重新“定義”成交價(jià)，只是指出，其有可能包含了配套費(fèi)。

　　所以，134號(hào)文只這樣理解：如果成交價(jià)里包含有配套費(fèi)，則配套費(fèi)不能扣除，因?yàn)樗?ldquo;取得土地的全部經(jīng)濟(jì)利益”。

　　反之，如果出讓合同價(jià)格中沒(méi)有配套費(fèi)，能夠理解為：契稅計(jì)稅依據(jù)=成交價(jià)=合同價(jià)+合同外配套費(fèi)嗎?

　　顯然不能得出這樣的結(jié)論，首先，它與《條例》和《細(xì)則》的規(guī)定相矛盾;其次，從134號(hào)文中得不出這樣的規(guī)定;最關(guān)鍵一點(diǎn)，134號(hào)文不能突破成交價(jià)=合同價(jià)，這一基本契稅原則。

　　134號(hào)文接下來(lái)，又規(guī)定了競(jìng)價(jià)出讓方式：

　　(二)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

　　這一項(xiàng)規(guī)定與上項(xiàng)協(xié)議出讓方式如出一轍。先是肯定其一般為“成交價(jià)格”，同時(shí)規(guī)定包括配套費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)的其它費(fèi)用包括在內(nèi)。

　　所以，我們分析的要點(diǎn)也是一樣的：這些費(fèi)用如果包括在成交價(jià)、合同金額之中，則征契稅;如果本身就沒(méi)有包含在合同之中，則也不能認(rèn)為“成交價(jià)=合同價(jià)+合同之外的相關(guān)費(fèi)用。”

　　理解以上問(wèn)題的核心要點(diǎn)，是理解，“成交價(jià)”三字有著明確的《細(xì)則》定義，規(guī)范性文件只能在其定義的規(guī)則之內(nèi)進(jìn)行解釋，解釋為“合同約定的全部經(jīng)濟(jì)利益”才是合法的。

　　如果在解釋與適用時(shí)，超過(guò)了《細(xì)則》定義范圍，包括了合同約定之外的經(jīng)濟(jì)利益，則顯然就錯(cuò)了，要么解釋與適用錯(cuò)了，要么134號(hào)文錯(cuò)了。我傾向于認(rèn)為134號(hào)文是正確的，是這樣的解釋與適用錯(cuò)了。

　　明白了134號(hào)文的真實(shí)意義，我們就知道了，“配套費(fèi)本來(lái)就要征契稅”，“配套費(fèi)一律要征契稅”，這樣的理解是錯(cuò)誤的。當(dāng)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)以配套費(fèi)征契稅的理由時(shí)，納稅人如果敢于進(jìn)行爭(zhēng)議的話，其理由參考如下：

　　1、 如是自己土地不是出讓取得，則完全不應(yīng)該被契稅，完全不適用134號(hào)文，而按《條例》與《細(xì)則》納稅。

　　2、 出讓土地情況下，如果自己的配套費(fèi)(以及其它支出)不是出讓合同約定的支出，則也不應(yīng)該適用134號(hào)文，因?yàn)?34號(hào)文不能違反上位法，不能重定義“成交價(jià)”，它只能是針對(duì)合同內(nèi)支出進(jìn)行規(guī)定。

　　3、 “為進(jìn)行建設(shè)”而繳納的規(guī)費(fèi)，并非“為取得土地”而繳納的規(guī)費(fèi)，這一點(diǎn)從各地《配套費(fèi)征收管理辦法》中可以找依據(jù)。比如，某直轄市的配套費(fèi)征管辦法規(guī)定：

　　第二條 凡在本市城市(鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建建設(shè)項(xiàng)目的單位和個(gè)人(以下統(tǒng)稱建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主)，均應(yīng)按本辦法規(guī)定繳納城市建設(shè)配套費(fèi)

　　就是說(shuō)，繳這個(gè)費(fèi)是為了建設(shè)，而非為取得出讓土地。這樣，直接與134號(hào)文自己規(guī)定的“為取得該土地支付”相矛盾，從而不適用于134號(hào)文。這一點(diǎn)也是一個(gè)可利用的理由。

　　從規(guī)則上理解稅，與從表面上理解稅差異何其之大。納稅之事，只有輸贏，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)。

　　相關(guān)知識(shí)——房企無(wú)須就城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)申報(bào)繳納契稅（附地方口徑匯總）