國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告

國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2018年第16號 2018-06-15

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令[1993]138號發(fā)布）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號發(fā)布）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函[2016]309號）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干征管問題公告如下：

　　一、土地增值稅清算單位的確定

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會審批或核準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。

　　二、土地增值稅清算的分類核算要求

　　對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)等三種產(chǎn)品類型分別核算其轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目、增值額、增值率和土地增值稅的應(yīng)納稅額。

　　三、土地增值稅清算的歸集分?jǐn)傇瓌t

　?。ㄒ唬┒鄠€清算單位之間，扣除項(xiàng)目金額能按不同清算單位直接歸集的，先直接歸集；不能直接歸集的部分，再按各清算單位的建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　?。ǘ┩磺逅銌挝粌?nèi)部，扣除項(xiàng)目金額能按不同受益對象直接歸集的，先直接歸集；不能直接歸集的部分，再按受益對象的建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　　（三）對同一清算單位內(nèi)部存在不同類型房地產(chǎn)或已售、未售區(qū)分的情形，扣除項(xiàng)目金額能按不同受益對象直接歸集的，先直接歸集；不能直接歸集的部分，靠前步在已售與未售之間按建筑面積分?jǐn)?，第二步在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間按建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　　四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

　　（一）開發(fā)成本的核定標(biāo)準(zhǔn)。對納稅人申報房地產(chǎn)開發(fā)成本的憑證、資料不符合清算要求或不實(shí)的，各市、縣、區(qū)稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，具體制定包括“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)成本參考標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)以計(jì)算扣除。

　　（二）公共配套設(shè)施費(fèi)的處理

　　1.納稅人向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)專用收據(jù)的，作為公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。

　　2.對納稅人將公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途的，不得作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。

　　3.對于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套設(shè)施，屬于***、公用事業(yè)單位的原因不能及時接收的，經(jīng)有關(guān)單位出具證明或由納稅人進(jìn)行權(quán)屬公告并出具承諾書，經(jīng)清算領(lǐng)導(dǎo)小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除；產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施，凡清算時能夠出具向全體業(yè)主移交公告且明確收益權(quán)歸屬全體業(yè)主的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

　?。ㄈΨ康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的地方教育附加，由于其計(jì)稅依據(jù)為增值稅，與教育費(fèi)附加相同，在計(jì)算土地增值稅時，允許視同稅金進(jìn)行扣除。

　?。ㄋ模┰谕恋卦鲋刀惽逅阒?，原則上以滿足應(yīng)進(jìn)行清算的條件或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算通知書之日起90天內(nèi)，為提供合法有效憑證并據(jù)以計(jì)算扣除項(xiàng)目的截止時間。

　　五、地下車庫（位）的清算問題

　?。ㄒ唬╀N售地下車庫（位）取得的收入，不論開具何種票據(jù)，均計(jì)入“其他類型房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)讓收入。

　?。ǘ玫叵氯朔涝O(shè)施改造成地下車庫（位）的，其成本費(fèi)用歸集到公共配套設(shè)施費(fèi)中一次性扣除。

　?。ㄈ为?dú)建造地下車庫（位）的，其建造過程中發(fā)生的成本費(fèi)用參照本公告第三條確定的原則進(jìn)行歸集和分?jǐn)?。已售地下車庫（位）面積為已售出的每個車位面積的總和。

　　本公告自2018年6月15日起施行。