湖南省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告[條款失效]

湖南省地方稅務局公告2014年第7號 2014-04-28

　　稅屋提示——
　　1、依據湖南省地方稅務局公告2015年第9號 湖南省地方稅務局關于財產行為稅若干政策問題的公告，自2015年12月1日起，本法規(guī)第二條第二款修訂為“清算應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算增值額、增值率，據此申報土地增值稅”;第三條、第六條停止執(zhí)行。
　　2、依據國家稅務總局湖南省稅務局2018年第7號 國家稅務總局湖南省稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告，本法規(guī)2018年6月15日起第六條廢止。第二條第二款修訂為“清算應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算增值額、增值率，據此申報土地增值稅”。

　　土地增值稅清算申報是納稅人應盡的法定義務。土地增值稅清算應以納稅人為主體，納稅人應當對其土地增值稅清算申報的真實性、準確性和完整性負責。

　　對于符合清算條件的納稅人未按照稅法規(guī)定或者稅務機關依法確定的申報期限、申報內容如實辦理土地增值稅清算申報的，應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》相關規(guī)定處理。

　　二、關于土地增值稅清算分期、分類

　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，原則上以《建設工程規(guī)劃許可證》為依據確認清算單位。

　　 [條款修改] 清算單位應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算增值額、增值率，據此申報土地增值稅。

　　【稅屋提示——第二條第二款修訂為“清算應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算增值額、增值率，據此申報土地增值稅”。】

　　房地產開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫(位)，按照非住宅類型房地產清算。

　　房地產開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按***規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫(位)，建成后產權屬于全體業(yè)主所有或無償移交給***的(以產權轉移登記、公證部門公證或在房地產項目顯著位置公告并被全體業(yè)主知曉為判斷依據)，其成本、費用可以扣除;房地產開發(fā)企業(yè)轉讓上述不可售地下車庫(位)永久使用權取得的收入，應按照地上房地產不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產銷售收入征收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除。

　　四、關于土地成本計算分攤問題

　　對于成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，應按分期開發(fā)項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)。同一項目中建造不同類型房地產開發(fā)產品的，按不同類型房地產開發(fā)產品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分攤土地成本。但對占地相對獨立的不同類型房地產，應按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

　　五、關于住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題

　　單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。

　　商業(yè)用房層高系數=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高

　　六、[條款失效]關于開發(fā)間接費用問題

　　開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、工程監(jiān)理費、安全監(jiān)督費等。

　　七、本公告自2014年5月1日起執(zhí)行，凡與本公告不符的改按本公告的規(guī)定執(zhí)行。

　　特此公告。

　　湖南省地方稅務局

　　2014年4月28日

　　分送：各市、州地方稅務局。

　　湖南省地方稅務財產行為稅處承辦 辦公室2014年4月29日印發(fā)

---

關于《湖南省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》的解讀

發(fā)布時間：2014年6月23日 來源：湖南省地方稅務局財產和行為稅處

　　4月28日，省局下發(fā)了《關于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》(2014年第7號)(以下簡稱《公告》)，《公告》根據土地增值稅的立法精神，結合我省實際，進一步明確了當前清算管理工作存在的爭議性稅收政策問題，為全省土地增值稅清算管理提供了執(zhí)法依據。為幫助廣大納稅人和各級稅務機關把握好《公告》精神，現(xiàn)從七個方面就《公告》的內容解析如下：

　　一、重申了土地增值稅的清算主體

　　《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號)文件已經明確規(guī)定，納稅人是土地增值稅清算的主體。但在實際工作中，有的基層稅務機關、稽查局對納稅人還未進行清算申報的開發(fā)項目，就納稅人的賬薄等資料直接計算增值額、增值率和應納土地增值稅，并實施稅款催繳或行政處罰。這種越俎代庖的做法，混淆了清算主體，模糊了法律責任和義務，存在很大的執(zhí)法風險?！豆妗吩僖淮蚊鞔_土地增值稅清算申報是納稅人法定義務，納稅人應當對其土地增值稅清算申報的真實性、準確性和完整性負責。納稅人提交清算申報后，稅務機關要按程序切實做好清算審核工作，明晰了征納雙方的法律責任和義務。

　　《公告》還明確了對未按要求清算申報的納稅人，稅務機關應按《征管法》的相關規(guī)定處理。即稅務機關可以按照《征管法》第三十五條采取核定征收方式核定其應納稅額;也可以按照《征管法》第六十二、六十四等條款對違法的納稅人實施行政處罰。

　　二、明確了土地增值稅的清算單位與計稅單位

　　房地產開發(fā)企業(yè)同時或滾動開發(fā)多個項目，在一個開發(fā)項目內同時開發(fā)不同類型的房地產，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算的前提條件?！都殑t》第八條規(guī)定了土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。國家稅務總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件靠前條規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。如何確定最基本的核算項目或核算對象?國家有關部門是指哪些部門?一直是征納雙方爭論的焦點?！豆妗芬?guī)定原則上以《建設工程規(guī)劃許可證》為依據確認清算單位，清算單位應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算增值額、增值率，據此申報土地增值稅。統(tǒng)一了全省各地做法不一的現(xiàn)狀，公平了納稅人的稅負。

　　值得注意的是，我省各市州規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》填發(fā)口徑不完全一致，有的以開發(fā)項目名稱作為建設項目名稱，有的以單棟建筑名稱作為建設項目名稱，所以《公告》使用了“原則上”來表述。如果有的市州采用《建設工程規(guī)劃許可證》為依據確認清算單位很不合理，要以《建設工程規(guī)劃許可證》為主，結合其他有關部門審批的項目內容作為判斷清算單位的標準。

　　三、解決了地下車庫(位)計稅問題

　　(一)可售地下車庫按照非住宅類清算。

　　1、與地上建筑物完全分離，單獨建造的可售地下車庫，以其實際發(fā)生的全部成本費用計入扣除項目金額。

　　2、與地上建筑物一并建造的可售地下車庫，其成本費用應該以整棟建筑物(包括地下車庫)單位建筑面積成本×地下車庫面 積計入扣除項目金額。少數地區(qū)將建筑物正負零以下的全部成本費用，都以車庫成本歸集到非住宅類扣除項目金額，這種歸集方法是不對的，應予與糾正。

　　(二)轉讓不可售地下車庫(位)永久使用權的處理

　　房地產開發(fā)企業(yè)建造的不可售地下建筑和地下人防工程屬于公共配套設施，歸***部門或者全體業(yè)主所有，全體業(yè)主均可使用。開發(fā)企業(yè)將其改造成不可售地下車庫(位)對外轉讓永久使用權并取得收入，是將商品房的部分功能重復收取費用，實質上抬高了商品房的銷售價格，應該計入商品房收入中計征土地增值稅?！豆妗芬?guī)定房地產開發(fā)企業(yè)轉讓不可售地下車庫(位)永久使用權取得的收入，應按照地上房地產不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產銷售收入征收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除?！豆妗返囊?guī)定與國家稅務總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件關于公共配套設施的處理原則一致。

　　關于“轉讓永久使用權”可以理解為：(1)以銷售名義轉讓不可售地下車庫(位);(2)簽訂無租期的租賃合同;(3)簽訂20年以上的長期租賃合同;(4)簽訂20年以下租賃合同，但約定承租人享有占有、使用、收益或處分該地下車庫(位)的權利;(5)其他可以確認為轉讓永久使用權的情形。舉例說明：假如某房地產開發(fā)項目，普通標準住宅建筑面積1000平方米，非普通標準住宅建筑面積2000平方米，非住宅建筑面積3000平方米，合計6000平方米，不可售地下車庫收入是6000萬元，則不可售地下車庫收入應計入普通標準住宅收入=6000*1000/6000=1000萬元;計入非普通標準住宅收入=6000*2000/6000=2000萬元;計入非住宅收入=6000*3000/6000=3000萬元;不可售地下車庫成本費用按照配比原則扣除，仍然按建筑面積占比歸集。其分配公式為：不可售地下車庫成本費用=單位建筑面積成本費用(允許扣除)×不可售地下車庫面積;

　　單位建筑面積成本費用(允許扣除)=允許扣除建筑物總成本費用/總建筑面積(注意：分母不是可售建筑面積，還包括了不可售地下車庫面積)

　　四、規(guī)定了土地成本的分攤方法

　　《公告》對土地成本的計算分攤做出了系統(tǒng)的規(guī)定，可以理解為分三種情況分攤土地成本：

　　靠前，橫向分攤，對于成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，分期占用的土地成本應按占地面積法分攤。

　　第二，縱向分攤，對同一項目中建造不同類型房地產開發(fā)產品的，按建筑面積法分攤土地成本。

　　第三，同一項目內對占地相對獨立的不同類型房地產，該類型的房地產土地成本按占地面積法分攤。

　　五、解決了住宅與商業(yè)用房的建安成本分攤扣除問題

　　一般情況下不需要使用層高系數調整建筑安裝工程費，據實歸集即可。只有納稅人建造既有住宅又有商業(yè)用房的單棟建筑，成本難以據實分開時才需要進行成本調整。注意，是單棟建筑既有住宅又有商業(yè)用房才調整成本，既有住宅又有非住宅不一定調整。

　　單棟建筑既有住宅又有商業(yè)用房，住宅的層高和商業(yè)用房的層高不一致，按照建筑層高規(guī)范的規(guī)定，一般情況下，住宅建筑的層高不宜大于3.3米，特殊情況下也不得大于5.6米。商業(yè)用房的層高標準不宜大于5.0米,特殊情況下也不得大于7.8米。商業(yè)用房的層高標準規(guī)定明顯大于住宅，為此，《公告》規(guī)定對商居綜合樓的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。具體舉例計算如下：

　　某房地產公司開發(fā)一棟總樓層為17層的商居綜合樓，總建筑面積15000㎡，其中1-2層為商業(yè)用房，靠前層建筑面積1800㎡，層高5.4米，第二層建筑面積1200㎡，層高3.6米;3-17層均為住宅，建筑面積合計12000㎡，層高均為3米。該棟綜合樓總建筑安裝工程費為1800萬元。

　　靠前步，求商業(yè)用房、住宅加權平均層高

　　商業(yè)用房平均層高=(靠前層商業(yè)用房建筑面積×靠前層層高+第二層商業(yè)用房建筑面積×第二層層高)/(靠前層商業(yè)用房建筑面積+第二層商業(yè)用房建筑面積)=(1800×5.4+1200×3.6)/(1800+1200)=4.68(米)

　　住宅平均層高=3米

　　第二步，求商業(yè)用房層高系數

　　商業(yè)用房層高系數=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高=4.68/3=1.56

　　第三步，分攤商業(yè)用房和住宅的建筑安裝工程費

　　商業(yè)用房分攤=總建安成本×商業(yè)用房總建筑面積×商業(yè)用房層高系數/(商業(yè)用房總建筑面積×商業(yè)用房層高系數+住宅總建筑面積×1)=1800×3000×1.56/(3000×1.56+12000×1)=505(萬元)

　　住宅分攤=總建安成本×住宅總建筑面積×1/(商業(yè)用房總建筑面積×商業(yè)用房層高系數+住宅總建筑面積×1)=1800×12000×1/(3000×1.56+12000×1)=1295(萬元)

　　如果不用層高系數調整，僅按建筑面積分攤：

　　商業(yè)用房分攤=1800×3000/15000=360萬元;

　　住宅分攤=1800×12000/15000=1440萬元

　　通過比較，商業(yè)用房采用層高系數法分攤的建筑安裝工程費比建筑面積法多145萬元，由于商業(yè)用房售價高，增值大，采用層高系數法分攤建安成本有利于納稅人。

　　還有一種特殊情形，開發(fā)商建造綜合樓時僅對商業(yè)用房部分進行精裝修的，如果納稅人在財務核算上能單獨確定為成本核算對象，準確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對象的直接成本，在計算商業(yè)用房的增值額時可以單獨扣除，不必分攤。

　　六、進一步明確開發(fā)間接費用的扣除范圍

　　《公告》明確了工程監(jiān)理費、安全監(jiān)督費屬于開發(fā)間接費用，對實際發(fā)生的支出可以在開發(fā)成本-開發(fā)間接費用中扣除，房地產開發(fā)企業(yè)還可以加計扣除20%。

　　七、關于執(zhí)行日期的理解

　　《公告》規(guī)定從5月1日起開始執(zhí)行，應按照稅務機關清算審核完畢的日期來判斷。

　　對于立案稽查的開發(fā)項目，無論清算審核是否完畢，一律按照《公告》規(guī)定的新政策執(zhí)行。