今天被《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財稅[2016]140號文刷屏了，紛紛以“利好！重大利好！房地產(chǎn)重大利好！”在朋友圈內(nèi)傳開，于是，本人冷靜地學(xué)習(xí)了140號七八條，與大家一起探討。

一、關(guān)于拆遷補償費允許在計算銷售額時扣除

（一）直接向***部門支付拆遷補償?shù)荣M用

《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》財稅[2016]140號第七條：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）靠前條第（三）項第 10點中“向***部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向***部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

分析：

1、明確了36號文中“向***部門支付的土地價款”的土地價款組成，主要包含四個部分：

（1）拆遷補償費用——***征地和拆遷發(fā)生的成本費用；

（2）土地前期開發(fā)費用——***一級開發(fā)成本，九通一平、規(guī)劃、勘察等前期開發(fā)費用；

（3）土地出讓收益——***取得的土地出讓收益；

（4）“等”——等字又給了大家想象的空間，個人認(rèn)為：應(yīng)該是***為出讓該地塊發(fā)生的市政建設(shè)配套費等前述未提及的其他成本，或者是稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的其他費用。

2、土地價款支付：受讓方直接向***支付土地價款；

3、合同約定：《土地出讓合同》中注明的土地價款的組成；

4、有效憑證：應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

（二）向其他單位或個人支付拆遷補償費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

分析：

1、36號文中沒有考慮到房地產(chǎn)公司可能支付拆遷補償費的問題，本文的完善非常及時；取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

2、實務(wù)操作建議：

（1）支付對象：其他單位或個人；

（2）拆遷協(xié)議：可以公證、拆遷辦備案；

（3）拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)按照拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)計算，有評估報告、拆遷辦結(jié)算證明；

（4）拆遷補償費支付憑證：收條、收據(jù)、銀行回單、簽收單據(jù)等；

（5）其他證明材料：商談紀(jì)要、會議紀(jì)要、民事裁定書、法院判決書等。

二、關(guān)于項目公司拿地的規(guī)定

（一）項目公司常規(guī)拿地模式

1、拿地模式

①“股東方”通過掛拍方式取得開發(fā)用地，并支付土地款。國土局開具的土地出讓金財政收據(jù)給“股東方”。

②“股東方”按照拍地申請書的要求成立“項目公司”，與國土局簽訂補充協(xié)議,將土地更名到“項目公司”名下，原土地出讓金財政收據(jù)由國土局手工將**抬頭更正為“項目公司”，并加蓋公章；A公司將更名后的收據(jù)交給“項目公司”入賬。

③“項目公司”辦理土地更名手續(xù)，取得土地使用權(quán)證。

2、營改增后比較糾結(jié)的兩個問題：

①土地由“股東方”變更到“項目公司”名下，是否屬于轉(zhuǎn)讓？

——140號文明示了，不屬于轉(zhuǎn)讓，項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向***部門支付的土地價款。

②“項目公司”取得的“股東方”轉(zhuǎn)交來的土地款據(jù)，抬頭不一致，否可以抵扣？

——140號文沒有明確，看來還是需要與國土局協(xié)調(diào)了，140號文以前，大多數(shù)國稅部門是默認(rèn)的，不知后事如何。

（二）財稅[2016]140號文件第八條規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向***部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向***部門支付的土地價款。

分析：注意同時符合的條件。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、***部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

分析：承認(rèn)三方簽訂變更協(xié)議的有效性，不認(rèn)為是土地轉(zhuǎn)讓。

2、***部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

分析：強調(diào)了土地用途、規(guī)劃、價款總額不變，也就是在土地更名沒有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益。

3、項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

分析：看到這一點，也許大家就笑不起來了：

（1）變名前后的公司是全部控股關(guān)系，即100%控股，這點比較嚴(yán)格。

（2）先拿地再合作的模式要小心了，拿了地找第三方合作，就可能存在不能扣除土地款的風(fēng)險。

（3）這個全部股權(quán)，并沒有明確控股時點，一般可以扣除土地的時點是在開發(fā)項目交房結(jié)轉(zhuǎn)收入時，那么也就是這個時點之前，就必須是一直100%控股?不知理解是否正確，好象太不可思議了。

（三）國土地資源部的有關(guān)規(guī)定

國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)〔2006〕114號) 規(guī)定: “申請人競得土地后, 擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)在申請書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招拍掛出讓結(jié)果, 先與競得人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》, 在競得人按約定辦理完新公司注冊登記后, 再與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可以直接與新公司簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

三、學(xué)習(xí)體會

1、關(guān)于土地拆遷補償費的問題，我認(rèn)為這本就應(yīng)該在36號文中明確可以扣除，開發(fā)企業(yè)無論采用什么拿地形式，拆遷補償費都直接或間接構(gòu)成了拿地成本，也就是說與取得土地相關(guān)的成本都應(yīng)該能扣除，文中的“等”說明了一切，也讓人浮想聯(lián)翩。

2、關(guān)于土地更名的問題，這也不是個新問題，開發(fā)商、國土局、稅務(wù)局三方早已配合默契，只要符合競拍申請書中明確“出資構(gòu)成、成立時間”，且更名前后的公司必須控股關(guān)系，則可在規(guī)定的時間內(nèi)免費更名一次。國土部門要求的控股并不是完全控股，如果按照140號文第八條的規(guī)定，則國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》關(guān)于更名的規(guī)定則形同虛設(shè)。

以上是本人冷靜學(xué)習(xí)的幾點心得，與大家一起探討。不當(dāng)之處，請各們批評指正。

（作者單位：江蘇瑞安達(dá)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）

【“全部持有”是時點條件還是時段條件?
　　實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地，交由項目公司開發(fā)的情形比較普遍。
　　土地出讓金收據(jù)開具給房地產(chǎn)開發(fā)母公司后，項目子公司如果要在確認(rèn)銷售額時扣除土地價款，須滿足《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)規(guī)定的三個條件。其中一個條件就是：項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。中梁地產(chǎn)稅務(wù)總監(jiān)陸志軍提出，“全部持有”是只需在交付或支付等某一時點滿足即可，還是須在項目全周期滿足?
　　房地產(chǎn)項目因融資及合作開發(fā)商的需要，常常會在拍到土地后，以老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，或直接引進(jìn)新股東的方式，增資擴股。實踐中，要求企業(yè)在整個開發(fā)周期維持股權(quán)結(jié)構(gòu)不變，比較困難。對此，中國大企業(yè)稅收研究所副所長魏斌分析，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會出現(xiàn)這類疑難問題，主要還是因為不同地區(qū)的政策執(zhí)行口徑存在差異。
　　安徽省稅務(wù)局貨勞處干部劉毅在工作中接觸過不少此類問題。他表示，對于這類“疑難雜癥”，企業(yè)可以從紛繁復(fù)雜的地產(chǎn)與財稅的法間差異中跳出來，變通看待和解決。例如，盡早成立項目子公司，對競拍保證金之后余款的支付和財政票據(jù)的取得進(jìn)行相應(yīng)約定，將解決問題的端口“環(huán)節(jié)前置”。同時，建議企業(yè)積極與***相關(guān)部門進(jìn)行溝通，形成良性互動，為后續(xù)企業(yè)按規(guī)定扣除向***部門支付的土地價款，準(zhǔn)備充分、合法的憑證和依據(jù)?！?/p>