知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅 稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算

（一）稅率——比例稅率

（二）計(jì)稅依據(jù)

1.從價(jià)計(jì)征（經(jīng)營自用的房產(chǎn)）——房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值（余值）

　　計(jì)稅價(jià)值（余值）：房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民***確定。房產(chǎn)的計(jì)稅余值＝房產(chǎn)原值×（1－10%～30%）

　?。?）房屋原值

　　①房屋原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

　?、趯?duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。

　?、蹖?duì)地價(jià)的規(guī)定

　　對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　宗地容積率＝建筑面積÷土地面積 如一塊土地的面積是10萬平方米，在土地上建造了2萬平方米的房屋，此時(shí)宗地容積率=2÷10=0.2；如果建造8萬平方米的房屋，則宗地容積率是0.8.如果是宗地容積率是0.2的房屋是需要按照房產(chǎn)建筑面積的2倍即2×2＝4萬平方米計(jì)算地價(jià)的。

　?、芊课莞綄僭O(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定

　　房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

　　a.凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅；

　　b.對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　?、莞臄U(kuò)建對(duì)房屋原值的影響

　　納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

　?、薜叵陆ㄖ?yīng)稅房產(chǎn)原值的確定

　　凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　地下建筑應(yīng)稅房產(chǎn)原值的確定

　　如果是單獨(dú)建造的地下建筑物是可以享受折扣優(yōu)惠的，但是如果是與地上建筑物相連的建筑物則是沒有折扣優(yōu)惠需要按照地上建筑物的相關(guān)規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)稅的。

　?。?）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅

　　由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅

　　（3）投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計(jì)稅的規(guī)定

（1）如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征；　　

2.從租計(jì)征（出租的房產(chǎn)）

　?。?）對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；

　　（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　比如說有兩個(gè)合同，分別租賃五年，靠前個(gè)合同中每年租金120萬，靠前年中免租3個(gè)月，相當(dāng)于靠前年的租金是90萬。繳納房產(chǎn)稅的時(shí)候前三個(gè)月是按照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的，后九個(gè)月是按照租金收入90萬從租計(jì)征方式繳納房產(chǎn)稅的；第二個(gè)合同房產(chǎn)租賃時(shí)間5年，合同中明確寫明靠前年房產(chǎn)租金90萬，第二年到第五年是120萬，不寫明靠前年免租期那么繳納房產(chǎn)稅的時(shí)候是按照90×12%計(jì)算房產(chǎn)稅的。