普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。非普通住房是相對于普通住房定義的，非住宅指的是除了住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫、車庫等。那么普通住宅與非普通住宅如何界定?

　　凡同時符合以下條件住宅的界定為普通住宅：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(不含)以上。單套住房的建筑面積就是套型建筑面積。包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。二是單套住宅建筑面積在120平方米(含)以下。建筑容積率簡稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。一般來說，住宅小區(qū)容積率與立項時即已固化，但實際驗收時，實際容積率并非與規(guī)劃完全一致，在認(rèn)定普通住宅還是非普通住宅時，應(yīng)當(dāng)以驗收后的實際容積率為準(zhǔn)。三是實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同級別土地上住房平均交易價格如果是1，則實際成交價格低于1.20，如果是1000，則低于1200。各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。凡不同時符合上述條件的住宅界定為非普通住宅。也就是說，住宅只要滿足上述任何一個條件即為非普通住宅。普通住宅、非普通住宅和非住宅在納稅上有什么區(qū)別呢?

　　一、土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)是開發(fā)普通住宅，還是非普通住宅，還是非住宅，在土地增值稅上有著很大區(qū)別：一是預(yù)繳土地增值稅的比例不同;二是土地增值稅清算上的區(qū)別：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，而非普通住宅、非住宅就沒有該優(yōu)惠政策。

　　另外，對個人銷售住宅(包括普通住宅和非普通住宅)暫免交土地增值稅，但對個人銷售非住宅應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

　　二、增值稅。個人銷售普通住宅：若是滿2年，免征增值稅;若是不滿2年，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人銷售非普通住宅：未滿2年，按照5%的征收率全額繳納增值稅;滿2年，免征增值稅(北上廣深滿2年的非普通住宅依然按差額征收5%的增值稅)。個人銷售非住宅，可以憑合法憑據(jù)按差額的5%繳納增值稅。

　　三、契稅。對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅;對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第三套及以上住房，不區(qū)分面積，按3%的稅率征收契稅。注意：北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施上述契稅優(yōu)惠政策。對個人購買非住宅，應(yīng)當(dāng)按照法定稅率繳納契稅。

　　四、印花稅。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個人轉(zhuǎn)讓非住房,按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)買賣雙方繳納印花稅，適用稅率0.05%，計稅依據(jù):按合同所載金額(增值稅稅額單獨列示，按照不含增值稅金額)?，F(xiàn)行政策：印花稅可享受50%的減免優(yōu)惠。

　　五、個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅，“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。(1)個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定;個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。(2)個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。個人出售非生活用的非住房不得享受5年以上唯一住房免稅的優(yōu)惠政策。