廈門市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施辦法的通知

廈府辦規(guī)[2023]12號 2023-9-19

各區(qū)人民政府，市直各委、辦、局，各開發(fā)區(qū)管委會：

　　《廈門市完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施辦法》已經(jīng)第148次市人民政府常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

廈門市人民政府辦公廳

2023年9月19日

　　(此件主動公開)

廈門市完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2023〕34號)、《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施方案的通知》(閩政辦〔2023〕49號)，進一步完善本市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場(以下稱“土地二級市場”)交易，促進土地節(jié)約集約利用，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱土地二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。其中，涉及房地產(chǎn)交易的，還應(yīng)當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)。

　　住宅、商業(yè)、辦公等房產(chǎn)的分套、分層交易、城鎮(zhèn)私房交易、政府儲備用地臨時利用、農(nóng)村集體預(yù)留發(fā)展用地交易，以及行政事業(yè)單位的土地二級市場交易依照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。

　　第三條 資源規(guī)劃部門是本市土地二級市場交易行為的監(jiān)管部門，并承擔劃撥用地補辦出讓用地審批、土地收益金征收管理等職責。

　　不動產(chǎn)登記機構(gòu)負責土地二級市場交易日常管理工作，包括：

　　(一)受理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易申請;

　　(二)對申請資料進行審核;

　　(三)發(fā)布轉(zhuǎn)讓、出租土地信息公告;

　　(四)公示交易結(jié)果;

　　(五)辦理轉(zhuǎn)讓、抵押登記、出租備案;

　　(六)分析統(tǒng)計各類交易數(shù)據(jù);

　　(七)優(yōu)化提供各種服務(wù)，對市場進行監(jiān)測、監(jiān)管;

　　(八)從事與土地二級市場交易相關(guān)的其他事務(wù)。

　　市土地發(fā)展中心負責土地二級市場線上掛牌競價和線下拍賣轉(zhuǎn)讓的組織實施。

　　住房、財政、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、市場監(jiān)管、金融、稅務(wù)等主管部門依職責共同做好土地二級市場的相關(guān)管理工作。

　　第四條 自然人、法人和非法人組織(以下稱“申請人”)可以登錄土地二級市場交易業(yè)務(wù)平臺，發(fā)布和查詢土地轉(zhuǎn)讓、出租信息、參與網(wǎng)上競價;交易達成后，應(yīng)當在市行政服務(wù)中心、島外各區(qū)行政服務(wù)中心不動產(chǎn)登記窗口辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押登記、出租備案手續(xù)。

　　第五條 申請在土地二級市場交易平臺發(fā)布建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租信息的，應(yīng)當提供下列材料：

　　(一)申請報告;

　　(二)不動產(chǎn)權(quán)證書;

　　(三)土地有償使用合同(含補充合同、劃撥用地補辦出讓用地合同等)或者劃撥決定書、監(jiān)管協(xié)議;

　　(四)申請人身份證明材料(有授權(quán)的提交授權(quán)委托書)。

　　申請人應(yīng)當對所提供材料和委托交易標的物的真實性、合法性負責，并承擔相應(yīng)法律責任。

　　第六條 有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得進入土地二級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

　　(一)未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)不動產(chǎn)權(quán)證書的;

　　(二)土地權(quán)屬不清、有爭議的;

　　(三)經(jīng)有權(quán)機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利的;

　　(四)共有的建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　　(五)已超過建設(shè)用地使用期限，未辦理續(xù)期的;

　　(六)閑置土地尚未處置的，以及存在閑置土地情形的;

　　(七)應(yīng)當依法征收或者收回建設(shè)用地使用權(quán)的;

　　(八)法律法規(guī)規(guī)定禁止交易的其他情形。

　　第二章 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　第七條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括因買賣、交換、贈與、出資，以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或者非法人組織合并或者分立等引起的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為。

　　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)當一并轉(zhuǎn)移;涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，依法辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。

　　第八條 以出讓等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當符合下列條件，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定：

　　(一)符合土地有償使用合同、監(jiān)管協(xié)議等約定的投入產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)類型、受讓人主體等轉(zhuǎn)讓條件，且不存在應(yīng)當依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的情形或者其他違法行為;

　　(二)在建工程轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當取得施工許可證，并且完成開發(fā)投資總額(地價款除外)的25%以上。

　　建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程在抵押期間轉(zhuǎn)讓的，抵押人應(yīng)當依法通知抵押權(quán)人。

　　第九條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其房屋等地上建筑物應(yīng)當已經(jīng)建成、且已取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　屬于前款規(guī)定的情形，對土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可以保留劃撥辦理轉(zhuǎn)移登記;不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國土空間總體規(guī)劃前提下，按規(guī)定辦理劃撥用地補辦出讓用地手續(xù)，簽訂土地有償使用合同并補繳土地出讓價款。其中，1999年1月1日后取得用地的，劃撥用地補辦出讓用地應(yīng)當經(jīng)市人民政府批準。

　　第十條 宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整;確需分割、合并轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當符合下列條件：

　　(一)符合原土地有償使用合同(或劃撥決定書)相關(guān)約定;

　　(二)分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件，屬于權(quán)屬界限封閉的獨立權(quán)屬地塊，具有明確權(quán)利界限;

　　(三)經(jīng)資源規(guī)劃部門審查同意并依法重新出具規(guī)劃條件，簽訂土地有償使用補充合同(或劃撥決定書補充規(guī)定)明確分割、合并后的土地開發(fā)利用要求，以及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用等權(quán)利義務(wù);

　　(四)擬分割宗地存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意;

　　(五)分割或者合并后的總計容建筑面積不得增加，不改變原土地用途，不改變原土地有償使用合同或者劃撥決定書等確定的權(quán)利義務(wù);

　　(六)合并后宗地各用途出讓年限的截止時間，不得晚于合并前地塊同用途出讓年限最早到期的截止時間;

　　(七)因資產(chǎn)處置、司法處置、低效工業(yè)用地處置等對宗地進行分割、合并的，應(yīng)當取得相關(guān)的生效法律文書或者有權(quán)機關(guān)的批準文件。

　　第十一條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)屬狀況查詢、處置協(xié)調(diào)機制等內(nèi)容涉及司法處置的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十二條 以作價出資或者入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股的機關(guān)批準;轉(zhuǎn)讓后，可以保留為作價出資或者入股方式，或者直接變更為出讓方式。

　　第十三條 通過土地二級市場交易平臺進行轉(zhuǎn)讓交易的，按照下列程序辦理：

　　(一)申請人(含中介機構(gòu))提出申請，并在土地二級市場交易平臺提交相關(guān)材料;

　　(二)不動產(chǎn)登記機構(gòu)對材料進行審核，審核通過的，公告轉(zhuǎn)讓宗地信息;

　　(三)申請線上掛牌競價或者線下拍賣的，由市土地發(fā)展中心參照本市土地一級市場招拍掛方式組織實施，包括發(fā)布轉(zhuǎn)讓公告文件、組織網(wǎng)上競價或者拍賣、成交公示等;

　　(四)交易雙方簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人依法申報轉(zhuǎn)讓價格。屬于在建工程或者限制轉(zhuǎn)讓的，原受讓人、新受讓人應(yīng)當與出讓人簽訂土地有償使用補充合同，明確新受讓人應(yīng)承繼原合同的權(quán)利和義務(wù)。

　　第十四條 在土地二級市場交易平臺上以網(wǎng)上競價方式進行轉(zhuǎn)讓的，意向競買人應(yīng)繳納競買保證金方能獲得競買資格，競買保證金按轉(zhuǎn)讓底價的10%繳納。競買保證金在轉(zhuǎn)讓交易完成后2個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

　　第十五條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記，并按規(guī)定提交申請材料。屬于在建工程或者限制轉(zhuǎn)讓的，第十三條第四項規(guī)定的土地有償使用補充合同應(yīng)當作為申辦轉(zhuǎn)移登記的要件之一。

　　第十六條 交易雙方簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，資源規(guī)劃部門應(yīng)當對轉(zhuǎn)讓人申報的轉(zhuǎn)讓價格進行審核。除原土地有償使用合同另有約定的，申報的轉(zhuǎn)讓價格低于基準地價修正值80%的，政府依法享有優(yōu)先購買權(quán)。資源規(guī)劃部門應(yīng)當將相關(guān)情況報市人民政府，建議行使優(yōu)先購買權(quán)，并通知不動產(chǎn)登記機構(gòu)暫不受理該宗地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。市人民政府明確不予購買的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)方可繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　第三章 建設(shè)用地使用權(quán)出租

　　第十七條 建設(shè)用地使用權(quán)出租的，地上建筑物、其他附著物隨同土地使用權(quán)一并出租，由資源規(guī)劃部門委托不動產(chǎn)登記部門辦理出租備案手續(xù)。地上建筑物、其他附著物出租的，土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物一并出租，由住房管理部門辦理出租備案手續(xù)。

　　未按土地有償使用合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

　　以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租營利的，以及以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)、但土地有償使用合同約定土地使用權(quán)連同建成的房屋原則上應(yīng)當自用的房屋出租的，應(yīng)當符合本市土地收益金征收管理相關(guān)文件的規(guī)定。

　　第十八條 通過土地二級市場交易平臺進行出租交易的，按照下列程序辦理：

　　(一)申請人提出申請，并在土地二級市場交易平臺提交相關(guān)材料;

　　(二)不動產(chǎn)登記機構(gòu)對材料進行審核，審核通過的，公告出租宗地信息，組織達成交易;

　　(三)交易雙方簽訂出租合同;

　　(四)交易雙方申請辦理出租備案手續(xù)。

　　第十九條 以劃撥用地出租營利或者限制出租的出讓用地出租的，土地使用權(quán)人應(yīng)當在出租行為發(fā)生后30日內(nèi)向資源規(guī)劃部門申報繳納土地收益金。土地收益金收繳標準、方式等按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，宗地長期出租(出租年限超過5年)營利的，或者部分用于出租營利且符合本辦法規(guī)定的宗地分割條件的，土地使用權(quán)人應(yīng)當依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。

　　第四章 建設(shè)用地使用權(quán)抵押

　　第二十一條 自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人，依法申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。涉及房地產(chǎn)抵押的，依法辦理房地產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。

　　第二十二條 以劃撥或者限制性出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)當按規(guī)定繳交土地出讓金。以完全出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，不得違反法律法規(guī)規(guī)定和土地有償使用合同約定。

　　第二十三條 以出讓等有償方式取得的營利性教育、醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)等公共管理與公共服務(wù)項目用地可以進行抵押，但涉及抵押處置的，應(yīng)當按有償使用合同約定辦理，不得改變土地用途。

　　第二十四條 土地有償使用合同約定抵押時需經(jīng)出讓人同意等限制抵押條款的，在土地使用權(quán)抵押時，抵押人、抵押權(quán)人與出讓人應(yīng)當簽訂三方合同，對建設(shè)用地使用權(quán)抵押價值及抵押物處置等進行約定。

　　第五章 監(jiān)督管理

　　第二十五條 通過轉(zhuǎn)讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)，原以出讓等有償方式取得土地的，其土地使用年限為原土地有償使用合同等約定的使用年限扣除已經(jīng)使用年限后的剩余年限;原以劃撥方式取得土地補辦出讓的，其土地使用年限按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由資源規(guī)劃部門與土地使用權(quán)人簽訂土地有償使用合同予以明確。

　　第二十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原以出讓等有償方式取得土地的，新受讓人應(yīng)當按原土地有償使用合同(包括補充合同)和監(jiān)管協(xié)議的約定、不動產(chǎn)權(quán)證書的登記要求繼續(xù)履行原受讓人有關(guān)義務(wù)，相關(guān)部門依職責對新受讓人進行監(jiān)督管理。

　　第二十七條 資源規(guī)劃部門和不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當按照下列規(guī)定加強事中事后監(jiān)管：

　　(一)對違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或者土地有償使用合同約定、劃撥決定書規(guī)定進行交易的，不予辦理相關(guān)手續(xù);

　　(二)轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定申報轉(zhuǎn)讓價格的，出租方未按規(guī)定申報繳納土地收益金的，不予辦理轉(zhuǎn)移登記、出租備案手續(xù);

　　(三)涉及設(shè)定不動產(chǎn)權(quán)利限制或者提示事項等信息的，可在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄予以記載。

　　第二十八條 區(qū)人民政府和市、區(qū)相關(guān)職能部門應(yīng)當依職責加強對建設(shè)項目用地的全鏈條監(jiān)管，嚴格按土地有償使用合同(或者劃撥決定書)、監(jiān)管協(xié)議等實施監(jiān)管，對違法違約行為依法處置，并依法納入社會信用體系。

　　第六章 附則

　　第二十九條 已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十條 本辦法由市資源規(guī)劃局會同相關(guān)部門負責解釋。

　　第三十一條 本辦法自2023年11月1日起施行，有效期5年。