國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告[全文廢止]

國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局公告2023年第8號 2023-12-7

　　稅屋提示——依據(jù)國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局公告[2023]1號 國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告，自2023年1月1日起，本法規(guī)全文廢止。

　　根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2023]53號)、《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號修改)等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題公告如下：

　　一、土地增值稅預(yù)征率

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，工程項目竣工結(jié)算后，及時進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體預(yù)征率如下：

　　(一)長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。

　　(二)長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。

　　(三)納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

　　二、土地增值稅預(yù)征計算方法

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取全款方式銷售或先開具發(fā)票的，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)為不含增值稅收入。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　三、土地增值稅核定征收率

　　對符合核定征收條件的，原則上其土地增值稅核定征收率明確如下：

　　(一)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%;

　　(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5%。

　　具體土地增值稅核定征收率由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況測算稅額后確定。

　　本公告自2023年1月1日起執(zhí)行。《煙臺市地方稅務(wù)局關(guān)于公布我市土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(2023年第1號)同時廢止。

　　特此公告。

國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局

2023年12月7日

《國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告》的解讀

　　一、發(fā)布《國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告》公告的背景

　　《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號修改，以下簡稱《辦法》)對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征和清算分類方法有所調(diào)整，而我市土地增值稅預(yù)征率由各縣市區(qū)稅務(wù)局自行確定，尚未在全市范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)范。同時經(jīng)調(diào)研落實，《煙臺市地方稅務(wù)局關(guān)于公布我市土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(2023年第1號)已不適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場實際情況需要。根據(jù)《辦法》的授權(quán)，結(jié)合我市實際，我們決定發(fā)布《國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告》(以下簡稱《公告》)，對我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率統(tǒng)一進(jìn)行明確。

　　二、《公告》對預(yù)征率是如何規(guī)定的

　　根據(jù)《辦法》第十四條“各市稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算”的要求，為保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，統(tǒng)一規(guī)范全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率如下：

　　(一)長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。

　　(二)長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。

　　(三)納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案。

　　三、土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)如何確定

　　按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)的規(guī)定，《辦法》第十二條對營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入進(jìn)行了明確，即適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！掇k法》第十三條對營改增后土地增值稅預(yù)征計稅依據(jù)進(jìn)行了明確，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)為：

　　土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

　　考慮到實際工作中存在房地產(chǎn)企業(yè)全款銷售和提前開具發(fā)票的情況，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，我們明確全款銷售和先開具發(fā)票的情況下土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)為不含增值稅收入。

　　四、土地增值稅的核定征收是怎么規(guī)定的

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2023]53號)“核定征收率原則上不低于5%”的要求,結(jié)合近年來我市房地產(chǎn)價格增長較快的實際情況，兼顧各縣市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平，對我市銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目或轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率進(jìn)行適度調(diào)整，分類型確定核定征收率不低于5%。

　　《辦法》只規(guī)定了開發(fā)項目清算可以核定征收的情形，但實際工作中除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目外，舊房轉(zhuǎn)讓也涉及到土地增值稅核定征收的情形，依據(jù)財稅[2006]21號文件規(guī)定,對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，應(yīng)告知納稅人實行核定征收，具體核定征收率由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核定。