房貸計(jì)算公式2021年

自去去年也就是2020年開始，房貸利率就改為浮動(dòng)利率，也就是所謂的LPR，每年都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整。

所謂的LPR就是MLF+加點(diǎn)

其中MLF是由央行決定的，而“加點(diǎn)”則是由十幾家銀行各自報(bào)價(jià)，去掉最大值、最小值后，再取平均值得來(lái)。在商業(yè)銀行的參與下，LPR天生就跳動(dòng)著市場(chǎng)的脈搏。

那么在LPR調(diào)控下，我們的房貸利率公式就是：

房貸利率=LPR+政策加點(diǎn)+個(gè)人加點(diǎn)

舉例來(lái)說(shuō)，如果我買房做貸款，用LPR（房貸一般都是五年期以上哦~）的話，那么按照最新發(fā)布的相應(yīng)期限LPR（5年期LPR利率為4.65%，1年期LPR利率為3.85%）來(lái)計(jì)算。

（一）如果是首套房，那么政策加點(diǎn)會(huì)比較低，以0計(jì)算；而個(gè)人加點(diǎn)的話，銀行會(huì)根據(jù)個(gè)人情況與貸款人協(xié)商，我們假設(shè)是0.5%，那么：

首套房利率=4.65%（LPR）+0（政策加點(diǎn)）+0.5%（個(gè)人加點(diǎn)）=5.15%

（一）如果是二套房，那么政策加點(diǎn)會(huì)提高，我們以0.6%計(jì)算；而個(gè)人加點(diǎn)的話，銀行會(huì)根據(jù)個(gè)人情況與貸款人協(xié)商，我們假設(shè)仍是0.5%，那么：

二套房利率=4.65%（LPR）+0.6%（政策加點(diǎn)）+0.5%（個(gè)人加點(diǎn)）=5.75%

政策加點(diǎn)和個(gè)人加點(diǎn)在簽貸款合同時(shí)就已經(jīng)確定了，但只要LPR下調(diào)，利率仍然會(huì)變化，同樣LPR上調(diào)，利率也會(huì)跟著上調(diào)。

當(dāng)然每個(gè)地方每個(gè)銀行都會(huì)有一點(diǎn)小小區(qū)別，但是都是基于LPR來(lái)計(jì)算房貸利率

房貸計(jì)算器2021，15年計(jì)算利息

利息是158375元。貸款40萬(wàn)15年，利率5.25%等額本金方式還款，經(jīng)房貸計(jì)算器計(jì)算，15年利息總額為158375元。15年總共180期，等額本金是貸款本金平均分?jǐn)偟?80期，每期還本金為2222.22元，每期利息是剩余本金在當(dāng)月產(chǎn)生的利息，首月利息=400000×（5.25%÷12）=1750，次月利息=（400000-2222.22）×（5.25%÷12）=1740.28元，1～180期累計(jì)158375元。

房貸已還5年，為什么現(xiàn)在每月還的房貸和房貸計(jì)算器上面的金額不一樣呢

為了規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，五年以上貸款一般采用浮動(dòng)利率。如果房貸還款在五年以上，那么一般為浮動(dòng)利率，會(huì)隨基準(zhǔn)利率的變化而變化，而五年以來(lái)調(diào)了六次基準(zhǔn)利率，如下圖。

很多人會(huì)被房貸計(jì)算器，或被房產(chǎn)銷售員所誤導(dǎo)，認(rèn)為貸款每月歸還的本息都是一樣（等額本息），或是房貸計(jì)算器的計(jì)算結(jié)果（等額本金）。其實(shí)不是的，房貸計(jì)算器計(jì)算結(jié)果僅供參考，是以目前利率下計(jì)算的預(yù)估結(jié)果，并不預(yù)示未來(lái)歸還本息。

比如當(dāng)下貸款沒有上浮為4.9%（五年以上期限基準(zhǔn)利率），如今年央行進(jìn)行加息，將五年以上貸款利率調(diào)整為5%，那么明年的1月1日起，貸款者則以5%的利率計(jì)算月供金額。

所以，購(gòu)房者需要特別注意上浮利率，因?yàn)檫@個(gè)上浮的比例不會(huì)隨基準(zhǔn)利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%，貸款利率為4.9%*130%=6.37%，可能覺得沒什么。但是如果央行進(jìn)行加息，基準(zhǔn)利率調(diào)到6%（甚至更高），而這30%的比例不變，那么貸款利率將是6%*130%=7.8%，這就要考慮還不還得起的問題了。

如果已還5年，那么購(gòu)房貸款應(yīng)當(dāng)在2013年，當(dāng)時(shí)五年以上實(shí)行的基準(zhǔn)利率為6.55%。而在2014年進(jìn)行了一次降息，在2015年1月1日起房貸月供需重新計(jì)算，得以6.15%計(jì)算（貸款利率不上浮不打折的情況下，下同）。

2015年一整年都得以6.15%的計(jì)算，不管2015年降了五次息，因?yàn)榻迪⒁降诙瓴艑?shí)行。因此，2015年的五次降息以后五年期以上期限利率調(diào)整為4.9%，那么在2016年1月1日起則以4.9%貸款利率計(jì)算房貸月供了。

因此，所還本金和利息并不等于購(gòu)房時(shí)房貸計(jì)算器的計(jì)算結(jié)果，但是在某一年，或基準(zhǔn)利率不變的情況下，月供至少會(huì)保持一年不變的情況（降息或加息要第二年才實(shí)行）。而如果閣下每個(gè)月還的房貸與房貸計(jì)算器不一樣，那么選擇的應(yīng)當(dāng)是等額本金還款，其本身每個(gè)月還款金額都不一樣?；鶞?zhǔn)利率只要一次調(diào)整，卻未用新的基準(zhǔn)利率計(jì)算，相較于原先的計(jì)算結(jié)果每個(gè)月就不一樣了。

基準(zhǔn)利率調(diào)整后怎么還款呢？假如2013年房貸100萬(wàn)，分30年等額本息還，在銀行不上浮和不打折的情況下計(jì)算月供。那么在2013年和2014年，每個(gè)月應(yīng)還還6353.6元，如上圖。

在還了24期以后，2015年1月1日以實(shí)行6.15%計(jì)算，而其剩余本金為977109.35元，那么則以新的基準(zhǔn)利率計(jì)算，則以剩余本金作為總金額，貸款期限為28年進(jìn)行計(jì)算月供。

同理，在2016年得以實(shí)行的4.9%來(lái)計(jì)算剩余本金和剩余期限?？偠灾?，每個(gè)月的利息等于逐月剩余本金*房貸利率/12。

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