個稅計算案例集錦（第三期）——財產(chǎn)租賃所得

　　一、基本規(guī)定

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　　財產(chǎn)租賃所得，是指個人出租不動產(chǎn)、機器設備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。

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　　適用比例稅率，稅率為百分之二十。

　?。ㄈ{稅所得額

　　財產(chǎn)租賃所得，以一個月內(nèi)取得的收入為一次。每次收入不超過四千元，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。

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　　1.個人出租房屋取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：

　　（1）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；

　　（2）向出租方支付的租金；

　?。?）由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

　?。?）稅法規(guī)定的費用扣除標準。

　　包括房屋租賃在內(nèi)，計算財產(chǎn)租賃所得允許扣除的稅費指出租財產(chǎn)過程中實際繳納的可依法扣除的稅費。

　　2.其他問題

　　（1）納稅義務人在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調(diào)節(jié)基金、教育費附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。

　?。?）納稅義務人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除規(guī)定費用和有關稅、費外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅義務人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

　?。?）確認財產(chǎn)租賃所得的納稅義務人，應以產(chǎn)權憑證為依據(jù)。無產(chǎn)權憑證的，由主管稅務機關根據(jù)實際情況確定納稅義務人。

　?。?）產(chǎn)權所有人死亡，在未辦理產(chǎn)權繼承手續(xù)期間，該財產(chǎn)出租而有租金收入的，以領取租金的個人為納稅義務人。

　?。ㄎ澹┘{稅申報

　　財產(chǎn)租賃所得按月或按次計算個人所得稅，有扣繳義務人的，由扣繳義務人按月或者按次代扣代繳稅款。

　　如果取得應稅所得，扣繳義務人未扣繳稅款的：

　　應當在取得所得的次年6月30日前，按相關規(guī)定向主管稅務機關辦理納稅申報，并報送《個人所得稅自行納稅申報表（A表）》。稅務機關通知限期繳納的，納稅人應當按照期限繳納稅款。

　　依據(jù)：《中華人民共和國個人所得稅法》和《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》、《國家稅務總局關于修訂個人所得稅申報表的公告》（國家稅務總局公告2019年第7號）、《國家稅務總局關于個人所得稅自行納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2018年第62號）、《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）、國家稅務總局關于印發(fā)《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》的通知（國稅發(fā)〔1994〕089號）

　　二、稅收優(yōu)惠

　　《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條靠前項規(guī)定，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

　　三、實務答疑

　?。ㄒ唬┮粋€月收取一年的租金，能否按照每月收入為一次

　　總局視頻答疑：一個月收取一年的租金，算一次收入，實務中稅務機關放寬口徑按照每月收入為一次。

　　例：

　　2019年某人出租一套商鋪，每月租金8000元，一次性收取12個月租金，除房產(chǎn)稅和裝修費外，不考慮其他情況：

　　1.按照政策規(guī)定，96000元為一次，則

　　應納個人所得稅稅額：（96000-96000×12%×50%-800）×(1-20%)×20%=14310.4元

　　2.按照放寬口徑或者每月收租金，8000元為一次，總共12個月，則

　　應納個人所得稅稅額：（8000-8000×12%×50%-800）×(1-20%)×20%×12=12902.4元

　　全年兩次租金相差個人所得稅：14310.4-12902.4=1408元

　?。ǘ┺D租收入如何繳納個人所得稅？

　　根據(jù)《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）靠前條規(guī)定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。第二條規(guī)定，取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。

　　四、案例分析

　　2019年1月蘇某將住房出租給吳某，租期1年，1月8日吳某一次支付一年租金18萬元，7月10日，發(fā)生修繕費1萬元（取得合法有效憑證），蘇某應繳納多少個人所得稅？

　　解析：個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：

　　（一）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費：

　　1.增值稅及附加

　　其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)的，其租金可在租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后月租金收入不超過10萬元的，免征增值稅。（注意：除其他個人外，一次性收取的租金不分攤計算）

　　180000/12=15000/月﹤100000/月，可免征增值稅，隨征的附加稅費同時減免。

　　依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第16號）、《國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（2019年第4號）。

　　2.房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。2019年1月1日至2021年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減按50%征收。

　　2019年房產(chǎn)稅：180000×4%=7200，疊加享受減稅優(yōu)惠3600元。

　　依據(jù)：《房產(chǎn)稅暫行條例》、《財政部 國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）、《財政部 國家稅務總局關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）、《國家稅務總局關于增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關附加減征政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第5號）、《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）。

　　3.印花稅

　　個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

　　依據(jù)《財政部 國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）

　　以上稅費合計3600元。

　　(二）向出租方支付的租金

　　本案例是以自有住房出租，此項為0；

　?。ㄈ┯杉{稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

　　允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

　?。ㄋ模┯嬎銘U納的個人所得稅

　　2019年1-6月每月應繳納個人所得稅：

　?。?80000/12-300）×（1-20%）×10%=1176元。

　　2019年7-12月每月應繳納個人所得稅：

　?。?80000/12-300-800）×（1-20%）×10%=1112元。