類REITS稅收問題

　　在黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的背景下，“中聯(lián)前海開源——保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱“保利租賃住房類REITs”）、“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱“新派公寓類REITs”）在滬深交易所掛牌，為REITs在境內(nèi)的發(fā)展帶來曙光。REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），是以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可分為權益型、抵押型與混合型。就境內(nèi)目前發(fā)行的產(chǎn)品而言，其實并非真正意義上的REITs，更多的是將房地產(chǎn)項目公司股權與資產(chǎn)證券化（ABS）相結(jié)合的產(chǎn)品，因此，將這類產(chǎn)品稱為類REITs、準REITs或中國式REITs等。在房地產(chǎn)公司從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售商向大資管運營商轉(zhuǎn)型的過程中，以發(fā)行權益型類REITs產(chǎn)品居多，交易結(jié)構(gòu)相對復雜。本文以權益型類REITs實務案例為基礎，討論相關法律主體的納稅義務及存在的問題，并提出政策建議。

　　一、類REITs產(chǎn)品的基本模式

　　2017年10月，“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱“新派公寓類REITs”）作為首單長租公寓資產(chǎn)類REITs在深圳證券交易所獲批，發(fā)行金額2.7億元。同月，“中聯(lián)前海開源——保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱“保利租賃住房類REITs”）作為國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs在上海證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，這也是首單儲架發(fā)行REITs，是以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，包括位于廣州、重慶、北京、大連、沈陽等區(qū)域的瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大租賃物業(yè)品牌，這些物業(yè)分別由保利地產(chǎn)旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負責運營。

　　上述兩單產(chǎn)品均采用了“項目公司+私募股權投資基金+資產(chǎn)支持專項計劃”的模式，這也是權益型類REITs的常見架構(gòu)，見下圖：

　　構(gòu)建上述架構(gòu)，交易步驟為：

　　首先，發(fā)起人將擬用于REITs方案的不動產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓、剝離等方式置入項目公司，發(fā)起人直接持有項目公司100%股權。

　　其次，設立契約型私募股權投資基金（SPV1），發(fā)起人認購私募股權投資基金全部份額，并實繳一部分資金。

　　再次，證券公司成立資產(chǎn)支持專項計劃（SPV2），專項計劃向投資者募集資金；資金募集后，發(fā)起人將其持有的私募基金份額全部轉(zhuǎn)讓給專項計劃，同時專項計劃向契約型私募股權投資基金實繳剩余出資。

　　最后，契約型私募股權投資基金向發(fā)起人收購其持有的項目公司100%股權，成為項目公司股東。

　　至此，發(fā)起人實現(xiàn)項目融資，未來，項目公司的物業(yè)取得的租金收入、不動產(chǎn)增值收入等運營收入均體現(xiàn)為項目公司收益，項目公司將稅后收益分配給契約型私募股權投資基金，契約型私募股權投資基金將收益分配給專項計劃，專項計劃按期向投資者分配本息。通常情況下，發(fā)起人會作為專項計劃的劣后級份額持有人為計劃增信。專項計劃期滿，可由發(fā)起人的關聯(lián)方回購項目公司股權、專項計劃對接公募REITs等方式實現(xiàn)退出。

　　二、納稅義務分析

　　隨著REITs步伐的加快，相關交易環(huán)節(jié)的稅收日益受到關注。筆者以上述權益型類REITs模式為樣本，分析各環(huán)節(jié)可能涉及的稅收問題。（注：因印花稅涉及金額較小，本文忽略。）

　?。ㄒ唬└鳝h(huán)節(jié)稅收

　　1.資產(chǎn)過戶環(huán)節(jié)。擬用于REITS方案的不動產(chǎn)必須置入一家項目公司，如果一家公司既有待售開發(fā)產(chǎn)品，又有擬出租的投資性房地產(chǎn)等，必須將用于出租的投資性房地產(chǎn)剝離過戶到一家新的項目公司，并由發(fā)起人作為項目公司的股東。資產(chǎn)剝離通常有下列做法：一是由發(fā)起人出資成立項目公司，原企業(yè)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項目公司；二是原企業(yè)以公司分立方式將不動產(chǎn)剝離到分立企業(yè)，原企業(yè)股東作為發(fā)起人；三是原企業(yè)出資成立全資子公司，然后將不動產(chǎn)劃轉(zhuǎn)（投資）到全資子公司，原企業(yè)作為發(fā)起人。

　　（1）增值稅。原企業(yè)將營改增之前建造的不動產(chǎn)在營改增之后轉(zhuǎn)讓或投資于項目公司用于出租，原企業(yè)按5%繳納增值稅，項目公司按11%計算銷項稅額，與原企業(yè)直接出租按5%繳納增值稅相比，不僅提前繳納了增值稅，而且多繳了6%。

　　以公司分立方式辦理資產(chǎn)過戶不征增值稅，項目公司（分立企業(yè)）取得不動產(chǎn)的時間應以原企業(yè)取得不動產(chǎn)的時間確定，若原企業(yè)在營改增之前取得不動產(chǎn)，則項目公司取得出租收入可以選擇簡易計稅方法適用5%的征收率。

　?。?）企業(yè)所得稅。原企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)，需繳納企業(yè)所得稅，若以資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、公司分立方式辦理資產(chǎn)過戶可根據(jù)《財政部國家稅務總局關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）、《財政部國家稅務總局關于促進企業(yè)重組有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號）等文件的規(guī)定，適用特殊性稅務處理辦法，暫不繳納企業(yè)所得稅。

　?。?）土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的相關規(guī)定，發(fā)起人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需繳納土地增值稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）規(guī)定，非房地產(chǎn)企業(yè)以劃轉(zhuǎn)、分立方式辦理資產(chǎn)過戶，不征土地增值稅，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以劃轉(zhuǎn)或分立方式辦理資產(chǎn)過戶，需視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，繳納土地增值稅。《財政部國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　?。?）契稅。以轉(zhuǎn)讓方式辦理資產(chǎn)過戶需繳納契稅，但以母子公司劃轉(zhuǎn)、公司分立方式辦理資產(chǎn)過戶的，免征契稅。

　　2.股權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。發(fā)起人將其持有的項目公司100%股權轉(zhuǎn)讓給契約型私募股權投資基金，不繳納增值稅、契稅，但需繳納企業(yè)所得稅或個人所得稅。根據(jù)《國家稅務總局關于以轉(zhuǎn)讓股權名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）規(guī)定，一家公司的全體股東轉(zhuǎn)讓項目公司100%股權，且以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物的，應視同項目公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，征收土地增值稅。

　　3.資產(chǎn)運營環(huán)節(jié)。

　?。?）增值稅。項目公司運營過程中應就不動產(chǎn)租賃收入繳納增值稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》規(guī)定，2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房取得的收入，免征增值稅。

　　契約型私募股權投資基金（SPV1）取得項目公司的股息分配收入不繳納增值稅。資產(chǎn)支持專項計劃（SPV2）從契約型私募股權投資基金（SPV1）取得的分配，因其通常為不保本收益，故不繳納增值稅。

　　投資者自資產(chǎn)支持專項計劃（SPV2）取得的收益是否繳納增值稅目前有兩種觀點：一種觀點認為，專項計劃不承諾保本，投資者取得的收益不繳納增值稅；另一種觀點認為。盡管專項計劃不承諾保本，僅約定預期利潤率，但如果專項計劃分配的收益具有利息性質(zhì)，投資者依然要繳納增值稅。對此，筆者認為，在權益型類REITs的模式中，投資者認購資產(chǎn)支持專項計劃份額具有股權投資性質(zhì)，不同于一般意義上的債權投資，所以投資者取得的收益不屬于《財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規(guī)定的保本收益，不應繳納增值稅。投資者通過交易所轉(zhuǎn)讓專項計劃份額，需按“金融商品轉(zhuǎn)讓”繳納增值稅。

　?。?）所得稅。項目公司運營過程中取得的不動產(chǎn)租金收入、不動產(chǎn)處置收入等需要繳納企業(yè)所得稅。契約型私募股權投資基金（SPV1）雖然獨立核算，但不屬于企業(yè)所得稅納稅義務主體，因此，其就取得的項目公司投資收益不繳納企業(yè)所得稅。同理，資產(chǎn)支持專項計劃（SPV2）亦不是企業(yè)所得稅的納稅主體，其自私募基金取得的投資收益不繳納企業(yè)所得稅。

　　投資者自資產(chǎn)支持專項計劃取得的投資收益，如果穿透到底層資產(chǎn)分析，可定性為因股權投資取得的股息紅利，但因其不屬于直接投資，故法人投資者不能享受《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十六條關于免稅優(yōu)惠的規(guī)定，應繳納企業(yè)所得稅。對于個人投資者，其取得的投資收益雖然在本質(zhì)上屬于“利息、股息、紅利所得”，但在法律形式上缺乏明確的適用稅目，所以不繳納個人所得稅。

　　投資者轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)支持專項計劃份額，法人投資者需繳納企業(yè)所得稅，個人投資者按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計算繳納個人所得稅。

　?。?）房產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，項目公司運營過程中取得的物業(yè)不動產(chǎn)租金收入需按12%的稅率按年計繳房產(chǎn)稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。如果項目公司從事公共租賃住房經(jīng)營，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）規(guī)定，對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

　　4.項目退出環(huán)節(jié)。當資產(chǎn)支持專項計劃期滿，假設由發(fā)起人的關聯(lián)方回購項目公司股權，私募股權投資基金取得的股權轉(zhuǎn)讓收益，分配給資產(chǎn)支持專項計劃后，最終分配給投資者，由投資者就收益繳納所得稅。如果未來實現(xiàn)與公募REITs對接，相關主體需視具體交易模式確定納稅義務。

　?。ǘ┐嬖趩栴}

　　從以上納稅義務分析可知，在整個權益型類REITs項目中，各交易主體涉及多個稅種，主要存在問題：

　　1.土地增值稅成為瓶頸。發(fā)起人將用作類REITs項目的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)剝離成立項目公司，需要繳納土地增值稅，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司基于前端資產(chǎn)置入環(huán)節(jié)高額的土地增值稅稅負放棄了REITs項目的嘗試。

　　2.企業(yè)所得稅重復征稅。如果機構(gòu)投資者直接投資項目公司，其股息紅利所得可以享受免稅優(yōu)惠，但在現(xiàn)行類REITs架構(gòu)下，投資者取得的稅后分配因不屬于直接投資，不能享受免稅優(yōu)惠，導致重復繳納企業(yè)所提稅。

　　3.個人所得稅流失嚴重。若個人投資者直接投資項目公司，其取得的股息紅利需繳納20%的個人所得稅，但通過“私募股權投資基金+資產(chǎn)支持專項計劃”模式間接投資項目公司，其取得的分配無明確適用稅目，導致無法征收個人所得稅，造成稅收流失。

　　4.增值稅存有爭議。《財政部、國家稅務總局關于資管產(chǎn)品增值稅有關問題的通知》（財稅[2017]56號）規(guī)定，資管產(chǎn)品運營過程中發(fā)生的增值稅應稅行為由資產(chǎn)管理人按3%的計征增值稅。權益型類REITs模式中，資管產(chǎn)品禁止剛性兌付均不承諾保本，契約型私募基金與資產(chǎn)支持專項計劃的管理人是否要依據(jù)實質(zhì)課稅原則判定納稅義務存有較大爭議。

　　三、境外經(jīng)驗借鑒

　　REITs作為融資方式與投資產(chǎn)品的嘗試，需要在稅收方面給予明確的定位，從REITs發(fā)展成熟的國家來看，均制定了特殊的稅收優(yōu)惠。

　　美國。根據(jù)美國房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會（NAREIT）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1971年，美國REITs僅有34只，總市值約15億美元，但截至2016年年底，總市值已經(jīng)超過1萬億美元。美國REITs市場的欣欣向榮與其稅收支持密不可分。根據(jù)美國稅法，不動產(chǎn)置入環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)讓方對出售不動產(chǎn)取得的超過成本部分的稅收正常納稅，但若不動產(chǎn)持有超過10年則可享受免稅。REITs運營環(huán)節(jié)，根據(jù)信托稅制的“導管原理”，REITs作為收入的傳遞工具免征所得稅，但對于未分配的應稅收入，仍要繳納公司所得稅。同時，為了防止REITs變相成為房地產(chǎn)、抵押貸款或其他資產(chǎn)的交易商，REITs從事處置存量資產(chǎn)等被禁止交易的，將被征收100%的懲罰性稅收。收益分配環(huán)節(jié)，境內(nèi)機構(gòu)投資者按現(xiàn)行規(guī)定繳稅，境外投資者按稅收協(xié)定的有關規(guī)定繳稅。

　　新加坡。作為亞洲第二大REITs市場，新加坡REITs總市值約600億美元，2016年至今股權融資總額超過70億新幣，稅收優(yōu)勢是新加坡REITs市場受青睞的主因之一。根據(jù)當?shù)囟惙?，個人投資者（包括本地和外國個人投資者）投資REITs取得的股息收入免征所得稅，外國機構(gòu)投資者作為單位持有人的稅率由20%減至10%。

　　四、類REITs稅制設計的相關建議

　　在大力推動租售并舉的前提下，類REITS以及未來真正的REITs是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向，房地產(chǎn)公司將從房地產(chǎn)銷售商轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)資管運營商。當然，類REITs或REITs市場的發(fā)展還依托于租售比的回歸與租金收益率的長期穩(wěn)定增長，但在整個市場環(huán)境的構(gòu)建中，稅收起著關鍵性的作用。為助力類REITs或未來REITs在我國的發(fā)展，有必要對其稅收制度進行專門研究，建議如下：

　　1.SPV及投資人不征增值稅。對于權益型類REITs產(chǎn)品，由于私募股權投資基金、資產(chǎn)支持專項計劃、投資者的收益均取決于項目公司的經(jīng)營收益，而項目公司的經(jīng)營風險具有不確定性，事實上，在資管產(chǎn)品的設計中也均不承諾保本，是否可以直接明確權益型類REITs項目的各類交易主體取得的收益不征增值稅。

　　2.以REITS為目的的不動產(chǎn)過戶不征土地增值稅。為使更多的房地產(chǎn)項目（尤其是存量房）可以啟動類REITs，需要解決不動產(chǎn)置入環(huán)節(jié)的土地增值稅問題，對運營類REITs項目涉及的不動產(chǎn)過戶，不論主體是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是否可以均不征收土地增值稅。

　　3.避免企業(yè)所得稅重復征稅。根據(jù)目前權益型類REITs的交易架構(gòu)，其中契約型私募股權投資基金（SPV1）與資產(chǎn)支持專項計劃（SPV2）均不是納稅義務主體，其在稅收上應該作為透明體被穿透，投資者通過SPV間接投資與直接投資是否可以適用相同的稅收政策，以及能否明確法人投資者通過SPV取得的項目公司分紅收益參照直接投資，免征企業(yè)所得稅。

　　明確個人所得稅適用稅目并給予一定優(yōu)惠。目前，個人通過契約型私募基金、資產(chǎn)支持專項計劃這類SPV間接取得項目公司分紅收益，因缺乏明確的稅目均不征收個人所得稅，造成稅款大量流失，希望稅務部門出臺相關文件，將其納入“國務院財政主管部門明確征稅的其他所得”，征收個人所得稅。同時，為了鼓勵投資者對類REITs項目的投資，是否可給予其應納稅所得額一定幅度的優(yōu)惠。