安徽省地方稅務局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知

皖地稅函[2007]311號2007-06-14

各市地方稅務局，省地方稅務局直屬局：

近來，部分地方反映，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，如何清算土地增值稅，難以把握?，F(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：

1、納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，應依照《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的要求，分別核算增值額。在分別核算增值額時，可以采取按普通標準住宅可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定扣除金額。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值稅計算的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際計算并分攤開發(fā)成本、開發(fā)費用等扣除項目的方法。

2、納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，依照《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]第048號）規(guī)定，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定，此時，應以整個開發(fā)項目（包含普通住宅和非普通住宅）為基準，計算征收土地增值稅。

3、納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，應在清算申請中明確，是否分別核算增值額，主管稅務機關(guān)應區(qū)分不同情況相應處理。

特此通知。

咨詢問題： 如何理解皖地稅函[2007]311號文件第2條的規(guī)定？

咨詢內(nèi)容：法規(guī)處領(lǐng)導：

你們好！我是稅務師事務所一名工作人員，我們在給房地產(chǎn)公司作土地增值稅清算時，常常遇到這樣的情況：

就是清算項目中既有普通住宅又有非普通住宅這種情況下，如果分開計算增值額，非普通住宅有增值，而普通住宅沒有增值或增值很少。而如果不分開計算增值額，而是以整個開發(fā)項目為基準計算的話，就會出現(xiàn)整個開發(fā)項目沒有增值額這種情況，由此面臨的問題就是客戶不旦不需要補交土地增值稅返而對以前預繳的土地增值稅有要求全額退稅的可能性，在這種情況下納稅人住住以皖地稅函[2007]311號文中第2條“納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，依照《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]第048號）規(guī)定，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定，此時，應以整個開發(fā)項目（包含普通住宅和非普通住宅）為基準，計算征收土地增值稅。”的規(guī)定要求以整個開發(fā)項目為基準來計算土增值稅值。

針對以上情況，我想請教如下幾個問題：

（1）對皖地稅函[2007]311號文件的第2條的規(guī)定，納稅人是否有權(quán)力決定選擇分開核算還是不分開核算增值額？

（2）如果有這種選擇權(quán)的話那是否意味著納稅人可以根據(jù)自利行為原則選擇對自己有利的方式進行土地增值稅清算？

（3）如果上述兩個問題答案是肯定的，那皖地稅函[2007]311號文件第2條是否違被了國稅發(fā)[2006]187號文中“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額”的規(guī)定呢？

回復內(nèi)容：

1、土地增值稅暫行條例實施細則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

2、 關(guān)于同一項目中既有普通住宅又有非普通住宅情況下，是分開核算還是不分開核算增值額問題，最早起源于《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]第048號）文件，該文件第十三條規(guī)定：“對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額 。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條 （一）項的免稅規(guī)定。 ”之后財政部國家稅務總局有關(guān)此方面的規(guī)定一直沒有廢止此條，在歷次廢止文件清理中也沒有此條，此條款一直有效。

3、細則第十一條規(guī)定，“符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng) 稅務機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。”因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設普通標準住宅免稅問題屬于審批類減免稅。對于審批類減免稅，按照行政審批的規(guī)則一般是納稅人申請，稅務機關(guān)審批。稅務機關(guān)不能在沒有納稅人申請的情況下直接審批。

4、根據(jù)征管法的規(guī)定，納稅人有申請減免稅的權(quán)利。對于納稅人來說，其既有申請減免稅的權(quán)利，當然也有放棄的權(quán)利。申請普通標準住宅減免稅既然屬于納稅人的權(quán)利，也就意味著納稅人在對待這項權(quán)利時可以從自身利益出發(fā)予以綜合考慮，如果申請這項權(quán)利的收益大于放棄這項權(quán)利的收益，納稅人可以申請；如果放棄這項權(quán)利的收益大于申請這項權(quán)利，納稅人可以放棄，一切取決于其自身的判斷。

5、皖地稅函[2007]311號文件除了有您所說的第2條規(guī)定，也有其他規(guī)定，這些規(guī)定要求納稅人申請普通標準免稅的，必須分開計算。 至于您提到的“國稅發(fā)[2006]187號文中‘開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額’的規(guī)定”，實際上這個條款只是對財稅字[1995]第048號文件第十三條前半段的重申，并未涉及后半段。皖地稅函[2007]311號文件第2條，是針對財稅字[1995]第048號文件第十三條整段條文在安徽省執(zhí)行時的具體規(guī)定，兩者并無沖突之處。

回復部門：安徽省地方稅務局勞務財產(chǎn)處

答復時間：2011-07-05 08:48

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