黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告[條款修訂]

黑龍江省地方稅務局公告2016年第1號 2016-3-25

　　稅屋提示——依據(jù)國家稅務總局黑龍江省稅務局公告2018年第9號 國家稅務總局黑龍江省稅務局關于發(fā)布修改部分稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)稅務機關名稱已修訂。

　　房地產開發(fā)企業(yè)在地稅機關下達《稅務事項通知書（審核結論通知）》前轉讓房地產取得的收入，應按規(guī)定的預征率預繳土地增值稅，于每月終了15日內，向主管地稅機關申報繳納。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。

　　二、關于普通標準住宅認定問題

　　自2014年11月28日起，我省普通標準住宅的認定標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍及以下的住房。判定時間以商品房銷售合同簽訂日期為準。

　　三、關于取得銷（預）售許可證滿3年起始計算時間問題

　　對于房地產開發(fā)項目分次取得多個銷（預）售許可證的，“銷（預）售許可證滿3年，地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”規(guī)定中的“滿3年”，以其取得最后一個銷（預）售許可證的時間算起。

　　四、關于土地增值稅清算單位認定問題

　　房地產開發(fā)項目土地增值稅清算，以國家有關部門（以規(guī)劃部門為主，結合發(fā)改委、建設部門的相關項目資料）審批、備案的房地產開發(fā)項目（分期項目）為單位進行清算。

　　五、關于扣除項目金額的歸集和分攤問題

　?。ㄒ唬┛鄢椖拷痤~中，凡是能夠明確歸屬于某一項目或某一類型房地產所直接發(fā)生的成本和費用，要予以單獨歸集；對于共同發(fā)生、無法單獨歸集的成本和費用，除本條第二款外，一律按各項目或各類型房地產建筑面積占總建筑面積的比例分攤。

　?。ǘ┘{稅人成片受讓、分期開發(fā)項目的，其取得土地使用權所支付的金額，按各期項目占地面積占總占地面積的比例分攤。

　　六、關于利用地下人防修建的公共配套設施有關成本、費用支出扣除問題

　　房地產開發(fā)企業(yè)利用地下人防修建的符合條件的公共配套設施有關成本、費用支出的扣除原則，按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第三款規(guī)定辦理。即：凡能夠提供有關證明憑證，證明建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用支出可以扣除；凡能夠提供有關證明憑證，證明建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用支出可以扣除；凡建成后有償轉讓產權的，應計算收入，并可以扣除成本、費用支出。

　　七、關于裝修支出問題

　　房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。對可移動的物品（如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等），不計入收入，也不允許扣除相關成本、費用。

　　八、關于房地產開發(fā)費用扣除問題

　?。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

　?。ǘ┓膊荒馨崔D讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

　　九、關于保障性住房土地增值稅處理問題

　　根據(jù)相關規(guī)定，保障性住房包括符合規(guī)定條件的經濟適用住房、公租房以及城市棚戶區(qū)、國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房等改造安置住房。按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）精神，對上述保障性住房可不預征土地增值稅。對房地產開發(fā)項目符合核定征收條件、被認定為核定征收土地增值稅的，凡保障性住房銷售收入（含回遷安置視同銷售部分）能夠單獨核算，可以從核定征收計稅依據(jù)中剔除。

　　十、關于房地產開發(fā)項目之外發(fā)生費用支出的扣除問題

　　房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)項目之外發(fā)生的各項費用支出，除符合《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條第二款規(guī)定的拆遷異地安置條件的允許記入拆遷補償費扣除外，其他費用支出一律不得扣除。

　　十一、關于房地產開發(fā)企業(yè)從***、財政等部門取得的財政補貼、獎勵等款項的處理問題

　　對于房地產開發(fā)企業(yè)從***、財政等部門取得的財政補貼、獎勵、土地出讓金返還、稅收返還等財政補貼性收入，在計征土地增值稅時，凡是明確相關款項用途的，直接沖減相關扣除項目金額，如土地出讓金返還沖減取得土地使用權支付的金額等；凡是沒有明確相關款項用途的，依次沖減取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)兩個及以上項目涉及分攤計算的，比照本公告第五條的相關規(guī)定執(zhí)行。

　　十二、關于清算后再轉讓房地產處理問題

　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。其中對于以查賬方式進行清算的項目，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用（剔除與轉讓房地產有關的稅金）乘以銷售或轉讓面積，加上本次轉讓時與轉讓房地產有關的稅金計算；對于以核定征收方式進行清算的項目，按再轉讓房地產所取得的收入，乘以該項目清算審核時確定的核定征收率計算。

　　十三、關于核定征收率適用時間問題

　　對于以核定征收方式進行土地增值稅清算的房地產開發(fā)項目，其適用的核定征收率，按地稅機關發(fā)出《稅務事項通知書（核定征收通知）》時當?shù)氐暮硕ㄕ魇章蕡?zhí)行。

　　本公告除第二條外，自2016年4月1日起施行。之前已清算完畢的項目不再調整，未清算完的項目一律按本公告相關規(guī)定執(zhí)行?！逗邶埥〉胤蕉悇站株P于土地增值稅清算工作有關業(yè)務問題的通知》（黑地稅函〔2010〕33號）同時廢止。

　　特此公告。

黑龍江省地方稅務局

2016年3月25日