《安徽省土地增值稅清算辦法[征求意見稿]》征求意見

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作，安徽省地方稅務局起草了《安徽省土地增值稅清算辦法(征求意見稿)》，現(xiàn)向社會公開征求意見。公眾可通過以下途徑和方式提出反饋意見：

　　1.登陸安徽省地方稅務局網(wǎng)站

　　網(wǎng)址：http://www.ah-l-tax.gov.cn/portal/index.htm，進入主頁點擊“《安徽省土地增值稅清算辦法(征求意見稿)》征求意見”提出意見。

　　2.電子郵件：269232826@qq.com

　　3.通信地址：安徽省合肥市蒙城路109號1211室安徽省地方稅務局勞務和財產(chǎn)行為稅處(郵編：230061)

　　意見反饋截止時間為：2017年6月11日。

安徽省地方稅務局

2017年6月5日

安徽省土地增值稅清算辦法(征求意見稿)

　　靠前章 總則

　　靠前條 為了加強土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)。

　　第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

　　第三條 本辦法所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算)，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》(見附件1)，向主管地稅機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 納稅人是土地增值稅的清算主體，對清算申報的真實性、準確性和完整性負責。

　　第五條 納稅人應當根據(jù)稅收法律法規(guī)以及本辦法的規(guī)定，辦理項目登記、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)開發(fā)項目清算以及其他有關(guān)涉稅事項。

　　第六條 主管地稅機關(guān)應當按照稅收法律法規(guī)以及本辦法的規(guī)定，開展項目管理、為納稅人清算提供納稅服務、進行清算審核工作、加強清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理以及及時、足額組織稅款入庫。

　　第二章 項目管理

　　第七條 納稅人應自取得房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、規(guī)劃、設計、施工、預售(銷售)、竣工驗收、工程結(jié)算等相關(guān)主管部門批復、備案手續(xù)之日起30日內(nèi)，向主管地稅機關(guān)報告，并同時提供土地出讓合同、國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(銷)售許可證、竣工驗收備案表等的復印件作為證明材料。

　　第八條 納稅人應在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)地稅機關(guān)確定的時間和要求，向主管地稅機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》(見附件2)，并在每次轉(zhuǎn)讓(預售)房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。

　　第九條 納稅人應按照財政部門的相關(guān)規(guī)定進行財務會計核算工作，準確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

　　第十條 本通知所稱房地產(chǎn)開發(fā)項目是指國家有關(guān)部門審批、備案的項目。對于分期開發(fā)的項目，以分期開發(fā)項目作為房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算。

　　上述國家有關(guān)部門是指計劃主管部門。

　　上述分期開發(fā)項目，是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》中確認的項目。依據(jù)規(guī)劃部門下發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》不能確認分期開發(fā)項目的，可依據(jù)《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑施工許可證》、《預售許可證》及預售資金回籠情況等綜合認定分期開發(fā)項目。

　　上述“依據(jù)規(guī)劃部門下發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》不能確認分期開發(fā)項目的”，是指納稅人的立項項目在10日內(nèi)取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，通過《建設工程規(guī)劃許可證》難以區(qū)分其分期開發(fā)項目的情形。

　　第十一條 納稅人分期開發(fā)項目的，應當自辦理《建設工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機關(guān)報告并報送《建設工程規(guī)劃許可證》復印件。依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》不能確認分期開發(fā)項目的，也應自辦理《建設工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機關(guān)報告，并同時報送不能依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》確認分期開發(fā)項目的說明以及相關(guān)《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑施工許可證》、《預售許可證》等的復印件。

　　第十二條 主管地稅機關(guān)應當加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，應安排專人或?qū)弿募{稅人取得立項文件開始，按項目立項分別建立檔案、設置臺賬，臺賬主要內(nèi)容包括：納稅人項目立項、分期開發(fā)、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤、項目中用于出租或自用的房產(chǎn)信息等，臺賬所列事項應按月采集、更新，確保地稅管理與納稅人項目開發(fā)同步。

　　第十三條 主管地稅機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理應保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅納稅人、主管地稅機關(guān)、地稅管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。

　　第十四條 主管地稅機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

　　第十五條 對依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》確認分期開發(fā)項目的，主管地稅機關(guān)應指導納稅人于獲得相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可之日起30日內(nèi)填報《土地增值稅項目登記表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》(見附件2)，并在每次轉(zhuǎn)讓(預售)房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。

　　對依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》不能確認分期開發(fā)項目的，主管地稅機關(guān)應按照本《辦法》第九條的規(guī)定，通過現(xiàn)場調(diào)查和集體審議方法確認納稅人的分期開發(fā)項目，同時在納稅人分期開發(fā)項目獲得相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可之日起30日內(nèi)填報《土地增值稅項目登記表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》(見附件2)，并在每次轉(zhuǎn)讓(預售)房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。

　　第十六條 納稅人分期開發(fā)項目一經(jīng)確認，不得隨意變更。納稅人確因客觀原因變更分期開發(fā)項目的，應于變更之日起15日內(nèi)向主管地稅機關(guān)報送書面報告和有關(guān)證明材料，主管地稅機關(guān)應及時組織核查并于15日內(nèi)向上一級地稅機關(guān)書面報告，上一級地稅機關(guān)應自接到報告之日起15日內(nèi)組織復核并確認是否變更分期開發(fā)項目。

　　主管地稅機關(guān)對納稅人分期開發(fā)項目應實施跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)納稅人未按照分期開發(fā)項目開發(fā)房地產(chǎn)，或發(fā)現(xiàn)確因客觀原因?qū)е路制陂_發(fā)項目的分期發(fā)生變化的，應立即通知納稅人變更分期開發(fā)項目并向上一級地稅機關(guān)書面報告，上一級地稅機關(guān)應自接到報告之日起15日內(nèi)組織復核并確認是否變更分期開發(fā)項目。

　　對地稅機關(guān)確認的分期開發(fā)項目有異議的，納稅人可按規(guī)定提請復議。

　　第三章 清算申報與受理

　　第十七條 納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售(含視同銷售)的；

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(四)納稅人申請注銷地稅登記，但其開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第十八條 對符合以下條件之一的，主管地稅機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓(含視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　第十九條 本辦法第十七條和第十八條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第二十條 對于符合本辦法第十七條第(四)項規(guī)定的條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當在辦理注銷地稅登記前辦理土地增值稅清算手續(xù)。

　　對于符合本辦法第十八條規(guī)定的條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地稅機關(guān)應按月集體研究、討論，根據(jù)項目實際情況確定是否需要進行清算，集體研究討論的結(jié)果應當形成紀要存檔。對于確定需要進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地稅機關(guān)應及時下達《稅務事項通知書》，通知納稅人清算，并將有關(guān)事項報上一級地稅機關(guān)備案。

　　第二十一條 符合本辦法第十七條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)前往主管地稅機關(guān)辦理清算申報。符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目且主管地稅機關(guān)已下發(fā)《稅務事項通知書》通知清算的，應當在收到通知書之日起90日內(nèi)，前往主管地稅機關(guān)辦理清算申報。

　　對主管地稅機關(guān)下發(fā)的通知清算的《稅務事項通知書》有異議的，可按規(guī)定提請行政復議。

　　本辦法第三條所稱“納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件后”是指符合本辦法第十七條規(guī)定的條件以及符合本辦法第十八條規(guī)定且主管地稅機關(guān)已下發(fā)《稅務事項通知書》通知清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　第二十二條 納稅人辦理清算申報手續(xù)時應當結(jié)清應補繳稅款；清算結(jié)果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請的，主管地稅機關(guān)按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理相關(guān)事項。

　　第二十三條 按本辦法第十七條規(guī)定應當進行清算的納稅人以及主管地稅機關(guān)依據(jù)本辦法第十八條規(guī)定通知清算的納稅人，在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報的，主管地稅機關(guān)發(fā)出《責令限期改正通知書》，責令納稅人在收到《責令限期改正通知書》之日起30日內(nèi)辦理清算申報。逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定處理。