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計算方法不同,土地增值稅預(yù)繳稅款有差異

2024-11-14 02:47:12 來源:互聯(lián)網(wǎng)

  在《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)(以下簡稱“70號公告”)公布之前,A地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,一直按照“應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅=預(yù)收款&pide;(1+適用稅率或征收率)×預(yù)征率”計算繳納當期應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。在70號公告公布之后,A地產(chǎn)公司根據(jù)主管稅務(wù)機關(guān)的要求,開始按照70號公告規(guī)定的計算方法納稅,即:應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率。

  那么,這兩種計算方法在預(yù)繳土地增值稅上有什么差異?

  我們將A地產(chǎn)公司之前的算法定義為方法1,70號公告列示的計算方法定義為方法2,通過計算對比一下二者在預(yù)繳土地增值稅上的不同。

  一般計稅模式下兩種方法的差異單位:萬元

項目

方法1

方法2

預(yù)收款

111

111

增值稅預(yù)征率

3%

3%

應(yīng)預(yù)繳的增值稅

3(111/1.11×3%)

3(111/1.11×3%)

土增稅預(yù)征依據(jù)

100

108(111-3)

土地增值稅預(yù)征率(假定)

3%

3%

預(yù)繳土地增值稅

3

3.24

  簡易計稅模式下兩種方法的差異單位:萬元

項目

方法1

方法2

預(yù)收款

105

105

增值稅預(yù)征率

3%

3%

應(yīng)預(yù)繳的增值稅

3(105/1.05*0.03)

3(105/1.05*0.03)

土增稅預(yù)征依據(jù)

100(105/1.05)

102(105-3)

土地增值稅預(yù)征率(假定)

3%

3%

預(yù)繳土地增值稅

3

3.06

  結(jié)果顯示,方法2比方法1要多預(yù)繳稅款0.06萬元。

  從計算結(jié)果來看,無論是新項目還是老項目,按照70號公告給出的算法,A地產(chǎn)公司預(yù)繳的土地增值稅都要比之前的計稅方法要多,這無疑會增加對公司資金的占用,影響公司的現(xiàn)金流。
  之所以會出現(xiàn)這個差異,是因為預(yù)繳增值稅時,增值稅的計征依據(jù)是按照“預(yù)收款/(1+適用稅率)”計算的,而土地增值稅預(yù)收款計征依據(jù)的計算方法則是“預(yù)收款-預(yù)繳的增值稅稅款”。
  那么方法1的計算公式是否合理呢?
  《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)明確,土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。70號公告再次重申,營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。正是基于這一理論,70號公告給出了“土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”這個計算公式。因此,A房地產(chǎn)企業(yè)采用方法1計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅稅款是有依據(jù)的。
  值得一提的是,在70號公告中,稅總表示,給出計算公式的目的,是為了方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算,符合政策的納稅人“可按照”公告給出的公式計算預(yù)繳土地增值稅。也就是說,納稅人在計算方法上既可以選擇70號公告給出的公式,也可以選擇方法1的公式。筆者認為,符合政策條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)測算結(jié)果,選擇合理的計算方式,以減少預(yù)繳稅款對企業(yè)資金的占用。

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