北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告

北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號(hào) 2013-8-26

　　為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，現(xiàn)就明確土地增值稅有關(guān)問題公告如下：

　　 一、納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)。本公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算鑒證報(bào)告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。

　　【徐賀點(diǎn)評(píng)：原來北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通住宅認(rèn)定是按照“北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》通知（京地稅地[2008]92號(hào)）”的規(guī)定執(zhí)行，與新政策的主要區(qū)別在于，原來的政策普通住宅是按照整棟樓來算計(jì)算的，即是按照平均指標(biāo)來計(jì)算的，如果整棟樓每套的平均指標(biāo)達(dá)到了普標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，則整棟樓都按照普通住宅來處理，如果整棟樓中有大戶型的也有小戶型的，則經(jīng)過中和平均整棟樓都可以作為普通住宅享受優(yōu)惠。新政策改變了普標(biāo)的計(jì)算方式，改成了按套計(jì)算，單套住宅達(dá)到條件就可認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅享受優(yōu)惠，滿足一套那么這套就能適用優(yōu)惠政策，那么一棟樓中的大戶型的則無法滿足普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)了，只能是小戶型的能滿足普通住宅標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)惠了。相比之下，新政策可能會(huì)讓很多房地產(chǎn)企業(yè)多繳納一些土地增值稅。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)在9月份集中進(jìn)行清算來適用老政策，打個(gè)時(shí)間差。到了10月份之后再清算，則可能要多交土地增值稅了，大戶型的要交稅了?！?/p>

　　二、納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房屋的，應(yīng)按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）靠前條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）靠前條的規(guī)定，區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計(jì)算增值額。

　　三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房**證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量住房的，按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。原《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地[2006]456號(hào)）第三條同時(shí)廢止。

本公告自2013年10月1日起施行。

特此公告。

關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》的政策解讀

　　為加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)文件規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局印發(fā)了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》（2013年第8號(hào)），現(xiàn)解讀如下：

　　一、公告施行后，我市土地增值稅政策中普通住宅如何確認(rèn)?

　　答：納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)。

　　二、土地增值稅普通住宅審核確認(rèn)工作的政策銜接是如何規(guī)定的?

　　答：公告施行前，納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算鑒證報(bào)告已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理的，土地增值稅普通住宅的審核確認(rèn)仍按原政策執(zhí)行。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房屋的，應(yīng)如何計(jì)稅?

　　答：納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房屋的，按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，應(yīng)區(qū)分為普通住宅和其他商品房兩類分別計(jì)算增值額。

　　四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房**證明的，應(yīng)如何計(jì)稅?

　　答：近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我市對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅的核定征收率已滯后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況，為解決此問題，同時(shí)根據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)文件規(guī)定，此次我市對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房核定征收土地增值稅的核定征收率進(jìn)行了調(diào)整。

　　公告規(guī)定 “個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房**證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅”。凡存量房交易的納稅人自公告施行之日起辦理存量房買賣合同(網(wǎng)上)簽約的，按本規(guī)定執(zhí)行。

　　對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量住房的，仍按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào))第三條規(guī)定，暫免征收土地增值稅。

　　公告規(guī)定，自公告施行之日起，《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地[2006]456號(hào)）中第三條“對(duì)既不能夠提供購房**證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅”的規(guī)定廢止。