購(gòu)置新建商品房房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間分析

　　近日，某稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)施納稅評(píng)估時(shí)，通過(guò)大數(shù)據(jù)比對(duì)分析發(fā)現(xiàn)某金融企業(yè)2018年6月存在購(gòu)置新建商品房并繳納契稅辦理權(quán)屬登記的行為，但同期未見房產(chǎn)稅源新增登記信息，可能存在取得新購(gòu)置房產(chǎn)未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人發(fā)送了風(fēng)險(xiǎn)提示提醒函，納稅人回函表示該房產(chǎn)已購(gòu)置但裝修、消防工程等未完工，仍在“在建工程“科目核算，按照稅法“委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定，由于未竣工驗(yàn)收，不符合房產(chǎn)稅的繳納條件，顯然企業(yè)在對(duì)新購(gòu)置房產(chǎn)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判斷上出現(xiàn)了誤差，那究竟購(gòu)置新建商品房納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何判定呢?我們不妨分析一二。

　　委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，是指自己通過(guò)出讓、劃撥等方式取得土地使用權(quán)，并通過(guò)與具有建筑資質(zhì)的建筑企業(yè)簽訂建筑安裝承包合同，委托建筑施工企業(yè)建設(shè)房屋，并在工程完工時(shí)按規(guī)定的程序辦理竣工驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。這種情況下顯然適用《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》(財(cái)稅地字〔1986〕第8號(hào))第19條規(guī)定：納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅，納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)之前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當(dāng)月起，繳納房產(chǎn)稅。——即在辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。

　　購(gòu)置新建商品房，是指納稅人從從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)購(gòu)置的新建商品房行為，包括簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定價(jià)格支付方式和房屋交付時(shí)間，并在繳納契稅后辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。這種情況下顯然適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))第二條的規(guī)定：購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。——即在交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

　　顯然本案例中，該金融企業(yè)首先在房產(chǎn)來(lái)源或者房產(chǎn)性質(zhì)判定上出現(xiàn)了誤差，將”新購(gòu)置商品房“判定為”委托施工企業(yè)建造的房屋“，不同的房產(chǎn)來(lái)源和房產(chǎn)性質(zhì)適用不同的稅法規(guī)定，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間自然也大相庭徑。

　　那”新購(gòu)置商品房“到底如何納稅呢?核心要點(diǎn)四個(gè)字”交付使用“，企業(yè)認(rèn)為就算是新購(gòu)置商品房，一直沒(méi)有完成裝修改造，也未實(shí)際交付使用，自然不要繳納房產(chǎn)稅。注意了，稅法規(guī)定的交付使用是指房地產(chǎn)企業(yè)交付給業(yè)主使用，只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)將房屋交付給業(yè)主，購(gòu)房者就應(yīng)該按稅法的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，無(wú)論房產(chǎn)是否實(shí)際投入使用，是否在裝修過(guò)程中，是否辦理權(quán)屬登記。

　　那交付時(shí)間如何認(rèn)定呢?這里的“房屋交付使用”，各省政策并無(wú)定論，不妨參考以下幾個(gè)文件：1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同***案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2003〕7號(hào))第十一條規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。2、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(青地稅函〔2009〕128號(hào))第二條第二款規(guī)定，商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。具體時(shí)間認(rèn)定，筆者認(rèn)為可以根據(jù)：1、合同約定交付時(shí)間;2、實(shí)際交付時(shí)間(交鑰匙時(shí)間、簽署使用通知書)等來(lái)進(jìn)行綜合判斷。

　　總結(jié)

　　企業(yè)購(gòu)置新建商品房，應(yīng)按照實(shí)際交付時(shí)間(如拿鑰匙時(shí)間、簽署交房通知書時(shí)間)次月按照房產(chǎn)原值、契稅等計(jì)稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅，待裝修完成交付使用后，應(yīng)按規(guī)定將裝修費(fèi)用、電梯、中央空調(diào)等不可分離的附屬設(shè)施計(jì)入房產(chǎn)原值，并完善稅源登記，增加房產(chǎn)原值后計(jì)算繳納稅款。