融資性售后回租業(yè)務是指承租方以融資為目的，將資產出售給經中國人民銀行批準（以下簡稱經批準）從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)后，又將該項資產從該融資租賃企業(yè)租回的行為。租期屆滿，承租人租金支付完畢并且根據融資租賃合同的規(guī)定履行完全部義務后，承租人有權按照殘值購入資產，以擁有資產的所有權。但租賃期滿后，不論出租人是否將資產殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。在融資租賃發(fā)展初期，以設備售后租賃為主，但現行有關融資租賃業(yè)務的法律法規(guī)，包括商務部、銀監(jiān)會頒布的部門規(guī)章，均未禁止以不動產作為售后回租的標的物。所以，從法律層面上，以房地產作為標的物進行融資性售后回租并無法律障礙。在融資困難的情況下，房地產的原所有者（即承租人）通過售后回租的方式，可以盤活資產，既滿足了企業(yè)對房地產的需要，又滿足了對資金需求，能夠有效緩解企業(yè)資金緊張壓力；而房地產的新所有者（即出租人）通過售后回租交易，找到了一個風險小、回報大的投資機會。但按照融資租賃法的相關規(guī)定，以房地產融資性售后回租，房地產產權必須過戶給出租方。由于融資租賃是以融資為目的，與一般購買不動產具有根本的區(qū)別，所以，在稅收政策上，以房地產融資性租賃與一般購買不動產存在差異。本文結合現行稅收政策，將以房地產進行融資性售后回租，出租人應當主要涉及哪些稅收？

一、契稅。《金融租賃公司管理辦法》第三十四條規(guī)定：“從事售后回租業(yè)務的金融租賃公司應真實取得相應標的物的所有權。標的物屬于國家法律法規(guī)規(guī)定其產權轉移必須到登記部門進行登記的財產類別的，金融租賃公司應進行相關登記?！备鶕鲜鲆?guī)定，承租方將不動產出售給融資租賃公司時，必須辦理房產過戶手續(xù)。根據《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）的規(guī)定，對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，應當照章征收契稅。

二、印花稅。實務中，售后回租業(yè)務通常簽訂融資租賃合同，根據《國家稅務總局關于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》（國稅地字〔1988〕30號）的規(guī)定，對融資租賃合同，應根據合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。對開展融資性售后回租，承租人應當按照其所載明的租金總額依照“借款合同”稅目，按萬分之零點五的稅率計稅貼花。

三、增值稅。按照《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規(guī)定，融資性售后回租服務屬于貸款服務，應按照金融服務繳納增值稅。融資性售后回租，是指承租方以融資為目的，將資產出售給從事融資性售后回租業(yè)務的企業(yè)后，從事融資性售后回租業(yè)務的企業(yè)將該資產出租給承租方的業(yè)務活動。納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，計算當期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。根據財稅〔2016〕36號附件2規(guī)定，經人民銀行、銀監(jiān)會或者商務部批準從事融資租賃業(yè)務的試點納稅人，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。因此，融資性售后回租服務業(yè)務的銷售額不包括"本金"，試點納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，出租人向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用**，可以開具普通**。

四、房產稅。融資性售后回租，房產產權人為出租人。但根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）的規(guī)定，融資租賃的房產，應由承租方自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅；合同未約定開始日的，由承租方自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。另據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）的規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。雖然土地使用權證在租賃期間名義上歸屬于出租方，根據實質重于形式的原則，承租方還應當將相關地價并入房產原值計算繳納房產稅。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅?！秶叶悇站株P于檢發(fā)<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（國稅地〔1988〕15號）第四條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬***未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。