國家稅務(wù)總局2016年54號公告的出臺，無疑是物業(yè)公司的一個福音，文件明確“提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。”

　　文件內(nèi)容簡單，但卻字字珠璣，實務(wù)操作中差額征稅如何賬務(wù)處理?如何開具**?如何填制申報表進行納稅申報?成為困擾財務(wù)人員的難題。本文通過對相關(guān)財會文件和稅收文件的分析，清晰梳理該業(yè)務(wù)的財稅處理，讓財務(wù)人員不再困惑。

　　一、物業(yè)轉(zhuǎn)售水費如何正確財務(wù)處理：

　　(一)政策依據(jù)：財會[2016]22號財政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知

　　第二條賬務(wù)處理(三)差額征稅的賬務(wù)處理。1.企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)”或“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目(小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目)，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

　　(二)賬務(wù)核算：

　　根據(jù)以上關(guān)于增值稅會計處理的規(guī)定，物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電費的賬務(wù)處理建議如下:

　　1、物業(yè)公司支付水費后，根據(jù)自來水公司開具**金額:

　　借:主營業(yè)務(wù)成本-水費成本

　　貸:銀行存款或預(yù)付賬款

　　2、計算可以抵減的增值稅稅額

　　借：應(yīng)交稅費--簡易計稅【**金額/(1+3%)*3%】

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本-水費成本【**金額/(1+3%)*3%】

　　3、向業(yè)主收水費時:

　　借:銀行存款或現(xiàn)金

　　貸:主營業(yè)務(wù)收入--水費收入

　　貸:應(yīng)交稅費--簡易計稅

　　4、繳納增值稅時:

　　借:應(yīng)交稅費--簡易計稅

　　貸:銀行存款

　　需要提醒的是，應(yīng)繳納的增值稅額為：(向業(yè)主收取的自來水水費，扣除物業(yè)公司對外支付的自來水水費后的余額為銷售額)*3%，即為上述分錄3應(yīng)交稅費-簡易計稅的貸方數(shù)減去分錄2中應(yīng)交稅費-簡易計稅借方數(shù)的差額。

　　差額中“對外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅**或以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。如果是上述增值稅**不一定要增值稅專票，增值稅普通**也可以，再者從上述“對外支付的自來水水費”只能扣減銷售額，不是抵扣進項稅額的角度，建議取得增值稅普通**。

　　二、物業(yè)轉(zhuǎn)售水費差額征收如何開票?

　　提供物業(yè)服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通**或增值稅專用**。因此，物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電費，可全額開具增值稅專用**或者普通**，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。

　　政策依據(jù)：江西國稅及寧波國稅關(guān)于營改增政策問題解答。

　　(一)江西國稅：十六、納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)時，收取的水費可以按照差額并簡易征收增值稅，如何開具增值稅**和申報?

　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第54號)規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

　　提供物業(yè)服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水費，屬于銷售自來水行為，按簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，全額開具增值稅普通**或增值稅專用**。

　　(二)寧波國稅：問：物業(yè)公司收取的自來水水費，如何繳納增值稅?是差額開具增值稅**還是全額開具增值稅**?增值稅納稅申報如何填寫?

　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第54號)規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。向服務(wù)接受方收取的自來水水費可以全額開具增值稅專用**或增值稅普通**。

　　三、物業(yè)轉(zhuǎn)售水費差額征收申報表怎么填寫?

　　多余小規(guī)模納稅人填表相對比較簡單，即將轉(zhuǎn)售水費開票銷售額、稅額、扣除額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料“應(yīng)稅行為(3%征收率)扣除額計算”相應(yīng)欄次，同時填入“應(yīng)稅行為(3%征收率)計稅銷售額”相應(yīng)欄次。

　　但是對于一般納稅人來說，就不是那么簡單了。大家都知道，自來水是貨物的屬性，這個貨物的差額在增值稅納稅申報表上卻無法體現(xiàn)，不知道如何填寫?因此各地的稅務(wù)部門采取了變通的方式即在申報時，即將轉(zhuǎn)售水費開票銷售額、稅額分別填入《增值稅納稅申報表》附列資料(一)第十二欄第1、2列，將扣除的水費填入第十二欄第12列。同時填入《增值稅納稅申報表》附列資料(三)第6欄相應(yīng)列次。比如：江西國稅、寧波國稅以及北京國稅等。

　　因此，物業(yè)公司如果是一般納稅人，轉(zhuǎn)售水電費正確的申報表填寫如下：

　　靠前步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)(服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細)》表。填第6行"3%征收率的項目"對應(yīng)的3、4、5、6列。如下表：

　　第二步，填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》。填該表的第12行"3%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)"對應(yīng)的1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、13、14列。如下表：

　　第三步，填《增值稅納稅申報表(一般納稅人適用)》.填“一般項目”的“本月數(shù)”列的以下行次：

　　1、第5行“(二)按簡易辦法計稅銷售額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》9列不含稅銷售額填寫。

　　2、第21行“簡易計稅辦法計算的應(yīng)納稅額”：(按《增值稅納稅申報表附列資料(一)(本期銷售情況明細)》14列稅額欄填寫。

　　3、第24行“應(yīng)納稅額合計”。

　　四、案例解析：

　　【例子】鴻昌物業(yè)管理有限責(zé)任公司為增值稅一般納稅人，轉(zhuǎn)售水費選擇簡易計稅差額納稅，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，2020年7月向業(yè)主收取的自來水水費103萬(含稅)，其中收取自然人業(yè)主自來水水費82.40萬元，收取法人業(yè)主自來水水費20.60萬元。對外支付的自來水水費92.70萬元。

　　【解析】

　　1、稅額計算：

　　增值稅應(yīng)納稅額=(103萬-92.70萬)/(1+3%)×3%=0.30萬元。

　　2、**開具

　　物業(yè)管理服務(wù)的納稅人“選擇簡易計稅并差額”，由于沒有規(guī)定上述簡易計稅不能開專票，同時也沒有規(guī)定差額部分不能開專票，因此物業(yè)公司可以全額***給客戶，對于自然人業(yè)主只能開具增值稅普通**，金額為82.40萬元，對于法人業(yè)主，可以開具增值稅專用**,金額為20.60萬元。

　　3、申報表填報

　　(1)填寫《增值稅納稅申報表附列資料(三)》

　　物業(yè)選擇適用3%征收率簡易辦法征收增值稅，則該項業(yè)務(wù)均填列在第6欄。

　?、俚?列“本期服務(wù)不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額(免稅銷售額)”：填寫差額扣除之前的本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額1,030,000元。

　?、诘?列“期初余額”：填寫“0”(不考慮期初余額)。

　?、鄣?列“本期發(fā)生額”：填寫本期產(chǎn)生的可以差額扣除的927,000元，第4列“本期應(yīng)扣除金額”等于第2、3列的合計額為927,000元。

　　④第5列“本期實際扣除金額”：填寫927,000元。本列≤第4列且本列≤第1列。

　?、莸?列“期末余額”：填寫服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期期末結(jié)存的金額。本列=第4列-第5列=0。

　　填寫完的附表三如下表：

　　(2)填寫《增值稅納稅申報表附列資料(一)》

　?、賹㈤_具專用**的(差額扣除前)不含稅銷售額200,000及稅額6,000分別填入12欄“開具專用**”項下的1、2列。將開具普通**的(差額扣除前)不含稅銷售額800,000及稅額24,000分別填入12欄“開具專用**”項下的3、4列。

　?、?2欄第9列“銷售額”應(yīng)為1,000,000元，12欄第10列“銷項(應(yīng)納)稅額”為30,000元,12欄第11列“價稅合計”為1,030,000元。

　　③第12欄12列“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額”應(yīng)為可差額扣除的927,000元(按《增值稅納稅申報表附列資料(三)》第6欄第5列數(shù)據(jù)填寫)。第12欄次13、14列差額扣除后的含稅銷售額和應(yīng)納稅額分別為103,000元、3,000元。

　　填寫完的附表一如下：

　　(3)填寫《增值稅納稅申報表》(一般納稅人適用)

　　將差額扣除前的不含稅銷售額1,000,000元填入第5欄“一般項目”之“本月數(shù)”，21欄、24欄、32欄、34欄“一般項目”之“本月數(shù)”均填列“3,000元”。