土地增值稅預征計征依據(jù)如何選擇

　　2016年11月10日國家稅務總局發(fā)布了2016年第70號公告，公告中規(guī)定土地增值稅預征的計征依據(jù)與財稅〔2016〕43號規(guī)定的土地增值稅計稅依據(jù)不完全相符，那么作為納稅人應如何準確理解并選用?

　　一、計稅依據(jù)政策

　　1、財稅〔2016〕43號(現(xiàn)行有效)《關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》第三條規(guī)定:

　　土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入

　　2、國家稅務總局公告2016年第70號(現(xiàn)行有效)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》靠前條規(guī)定：

　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

　　為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

　　二、計征依據(jù)不同納稅差異

　　從上述政策可以看出，土地增值稅計征依據(jù)有兩種，一是不含增值稅收入，二是預收款-應預繳增值稅稅款。此兩種方式會存在納稅金額差異。

　　假設預收款10000萬元，土地增值稅預征率1%，則：

　　以不含增值稅收入作為計算依據(jù)，應預繳的土地增值稅為：

　　10000&pide;(1+9%)*1%=91.74萬元

　　以預收款-應預繳增值稅稅款作為計稅依據(jù)，應預繳的土地增值稅為：【10000-10000&pide;(1+9%)*3%】*1%=97.25萬元

　　兩種計征依據(jù)計算的應預繳的土地增值稅差額為97.25-91.74=5.54萬元。

　　顯然，按照不含增值稅收入作為土地增值稅的計征依據(jù)對企業(yè)有利。

　　三、兩種計征依據(jù)效力分析

　　1、營改增后，為明確土地增值稅的計稅依據(jù)，由財政部和國家稅務總局發(fā)布財稅〔2016〕43號，很明顯該文件屬于實體法。文件中確定的土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入為原則性的規(guī)定。

　　2、國家稅務總局公告2016年第70號由國家稅務總局獨特的發(fā)文，屬于操作行層面的程序法。

　　70公告中靠前條中的前半段描述，明確了土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入，這是對增值稅計稅依據(jù)的進一步明確，并沒有否定〔2016〕43號的規(guī)定。

　　70號公告后半段描述，是為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，可按照預收款-應預繳增值稅稅款作為土地增值稅預征計征依據(jù)。在此，可以看出，是給了納稅人另外一種計算方法，是可以而不是必須。

　　四、納稅人對計征依據(jù)的選擇

　　根據(jù)實體法效力大于程序法效力，納稅人選擇按照財稅〔2016〕43號文件，以不含增值稅收入作為土地增值稅計征依據(jù)完全合法。

　　當然，國家稅務總局公告2016年第70號給出了另外一種計算方法，企業(yè)根據(jù)自身情況也可以選擇。

　　根據(jù)財法字〔1995〕6號(現(xiàn)行有效)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第十六條納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?？梢娡猎龆愵A征具體辦法的權(quán)力在各各省、自治區(qū)、直轄市稅務局，如果當?shù)赜忻魑囊?guī)定的，需按照當?shù)匚募?zhí)行。

　　來源：德居正財稅咨詢 作者：付小文 2022.06.16

土地增值稅預繳的計稅依據(jù)到底是什么?

　　在日常稅務咨詢服務中，一些朋友會問我：房地產(chǎn)項目預收款的土地增值稅預繳計稅依據(jù)到底是什么?我們企業(yè)正常預繳了土地增值稅，但稅務機關卻認為計稅依據(jù)有問題、預繳不足，我們該如何去和稅務機關溝通呢?

　　今天，我來梳理一下這個問題。

　　目前涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預繳計稅依據(jù)的政策文件主要有以下兩個：

　　文件一：財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知(財稅〔2016〕43號)：

　　三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　文件二：國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告(國家稅務總局公告2016年第70號)：

　　一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題

　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

　　為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

　　注意：該計稅依據(jù)計算方法，是國家稅務總局為了方便納稅人計算給出的簡化算法，并非強制要求納稅人必須采用的方法。

　　因此，根據(jù)上述兩個文件，我們可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款的土地增值稅預繳計稅依據(jù)有兩個：

　　計稅依據(jù)一：

　　預收款-預收款中包含的增值稅

　　即：預收款&pide;(1+適用稅率或征收率);

　　計稅依據(jù)二(簡化算法)：

　　預收款-應預繳增值稅稅款

　　即：預收款-預收款&pide;(1+適用稅率或征收率)×3%;

　　(適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。)

　　這兩個計稅依據(jù)都是國家稅務總局明文規(guī)定的，都是正確的計算方法，納稅人可以在上述兩個計稅依據(jù)中自由選擇其中一個。值得提醒的是，選擇第二種計稅依據(jù)得到的金額大于靠前種，從而會導致計算出的應預繳土地增值稅金額比靠前種大。

　　舉例：

　　某房地產(chǎn)公司為一般納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)老項目選擇一般計稅，收到寫字樓預售款1000萬元時，應該預交多少土地增值稅?(假設土地增值稅預征率3%)

　　按照計稅依據(jù)一計算得出應預繳土地增值稅額：

　　1000萬元&pide;(1+9%)×3%=27.52萬元

　　按照計稅依據(jù)二計算得出應預繳土地增值稅額：

　　(1000萬元-1000萬元&pide;(1+9%)×3%)×3%=29.17萬元

　　由此可見，土地增值稅預繳的兩種計稅依據(jù)計算出來的結(jié)果完全不同。此例中，按照計稅依據(jù)二的簡化算法，企業(yè)將多預繳土地增值稅1.65萬元。

　　因此，企業(yè)進行土地增值稅預繳時，應盡量選擇對企業(yè)有利的靠前種計稅依據(jù)，若稅務機關對此提出異議要求采用第二種計稅依據(jù)時，企業(yè)可以依據(jù)國家稅務總局公告2016年第70號靠前條與其妥善溝通，維護企業(yè)的權(quán)益。

　　來源：中道財稅 作者：馬愛君 2021.12.23

交房時土地增值稅預征依據(jù)是否應調(diào)整

　　關于土地增值稅預征的計征依據(jù)，筆者曾經(jīng)對《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號，下稱70號公告）有不同見解，本文則認可70號公告規(guī)定的文本含義，只是推論在交房時根據(jù)70號公告的規(guī)定預征土地增值稅是否應進行調(diào)整。

　　70號公告規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。“不含增值稅”具體而言，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。所以，70號公告稱為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：“土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”。

　　按70號公告的一般解讀，其邏輯為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預收款，增值稅方面是預繳增值稅，并非銷項稅額或應納稅額，所以應全額作為土地增值稅的應稅收入，但為了方便納稅人，允許納稅人可以將預繳的增值稅從預征增值稅的計征依據(jù)中扣除，從而得到70號公告推薦的計征公式“土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”。

　　我們暫且認可這種計征方式，它真的是方便了納稅人嗎？

　　我們假設A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目取得了10.5億的預收款，此時應預繳增值稅=10.5/(1+5%)ⅹ3%=0.3億，應預征土地增值稅=（10.5-0.3）ⅹ3%=0.306億。在此后某個時點，該批收入對應的房產(chǎn)已經(jīng)交房，A房地產(chǎn)企業(yè)應按增值稅簡易方式正常計稅，增值稅應納稅額=10.5/(1+5%)ⅹ5%=0.5億，抵減預繳的0.3億，補繳稅款0.2億，此時預收款10.5億中已經(jīng)含了0.5億的應納稅額，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）及70號公告的規(guī)定，是否應該對土地增值稅預征的計征依據(jù)進行調(diào)整？

　　也就是說在增值稅確認收入的本期，土地增值稅預征的計稅依據(jù)應減少0.2億，在土地增值稅未清算的情況下，該項業(yè)務將導致需要申報負0.2億的預征收入。

　　所以70號公告創(chuàng)設的公式，一方面增加了納稅人過程中的稅稅差異，另一方面則根據(jù)政策邏輯需要在交房確認增值稅銷項稅額或應納稅額時調(diào)平這種稅稅差異。所以筆者還是認為其實可以取消70號公告這種看似方便的政策，直接按增值稅預繳的計稅依據(jù)即可。

　　來源：稅事談 作者：徐允標