個人出租非住房，涉及增值稅、附加稅費、印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅。

　　一、增值稅

　　適用簡易計稅方法，征收率5%。

　　應納增值稅額=(含增值稅)租金收入&pide;(1+5%)×5%

　　注①：如果平均分攤每月租金未超過15萬元，則依法免征增值稅。

　　二、附加稅費

　　即城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、地方水利建設基金等。

　　其中，城市維護建設稅稅率7%、5%、1%，教育費附加征收率3%;其他兩項，可能各地規(guī)定不完全一樣。

　　應納城市維護建設稅=增值稅額×7%或者5%或者1%

　　應納教育費附加=增值稅額×3%

　　三、印花稅

　　租賃合同印花稅稅率千分之一。

　　應納印花稅額=租賃合同金額×0.1%

　　注②：印花稅由合同當事人分別計算繳納。

　　注③：印花稅計稅依據乃是合同金額。若合同單列增值稅額，則增值稅額不作為計稅依據;若合同未單列增值稅額，則一并按照合同(含稅)金額計算印花稅。

　　四、房產稅

　　對于房產出租的，房產稅從租計征，稅率為12%。

　　應納房產稅額=(含增值稅)租金收入&pide;(1+5%)×12%

　　注④：如果符合稅法規(guī)定條件，而依法享受免征增值稅優(yōu)惠，則房產稅及以下個人所得稅計算時，不能扣減增值稅了。

　　五、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　城鎮(zhèn)土地使用稅因經營活動(比如本文出租非住房)而產生納稅義務，但其稅額與租金收入無關。

　　應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=占地面積×單位稅額

　　注⑤：單位稅額各地按照規(guī)定幅度自行確定。

　　注⑥：城鎮(zhèn)土地使用稅按年計稅(規(guī)定的單位稅額是指年度稅額)，分期繳納。

　　注⑦：若為樓房，則占地面積應按出租部分建筑面積占總建筑面積之比例分攤計算。

　　六、個人所得稅

　　適用“財產租賃所得”。

　　(一)應納稅所得額

　　以不含(增值)稅租金收入，依次減除以下四項：

　　1、出租過程中依法繳納的增值稅之外其他稅費。

　　比如上述城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、地方水利建設基金、印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

　　注⑧：不是不允許扣除增值稅，是增值稅已經從含稅收入里剝離，此處計算起點已經是不含增值稅收入，當然不能重復扣除;也就是說，不是不扣，是不能扣兩遍。

　　2、向房屋產權所有人支付的(含稅)租金。

　　注⑨：此處當然含增值稅。因為一則增值稅乃是上一環(huán)節(jié)出租方納稅義務;對于支付方來講，只是租金。二則本環(huán)節(jié)個人向上一環(huán)節(jié)支付租金所含增值稅，本環(huán)節(jié)個人也無法抵扣。

　　3、修繕費用

　　限額內扣除、且須實際發(fā)生，即實際發(fā)生且每月扣除金額不超過800元，二者就低確定。

　　4、法定減除費用

　　(1)以不含增值稅租金收入減除上面所列3項之后的余額(即：不含增值稅收入-增值稅之外其他稅費-向出租方支付租金-修繕費，下同)，如果沒有超過4000元，則扣除法定費用800元。

　　(2)如果上述“余額”超過了4000元，則扣除“余額×20%”。

　　(二)稅率：百分之二十

　　(三)應納個人所得稅額=應納稅所得額×20%

　　來源：草木財稅 作者：于小強

2019年其他個人（自然人）出租不動產應繳納幾種稅？

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　　住房類計稅依據為不含稅的租金收入，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。非住房類依據為不含稅的租金收入，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　自然人采取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后月租金收入不超過10萬元的，可以享受小規(guī)模納稅人免稅政策。

　　按固定期限納稅的小規(guī)模納稅人及出租不動產的自然人2019年1月1日及以后收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據、并開具**的，可享受月銷售額10萬元（季銷售額30萬元）的起征點。例如，以上納稅人在2019年5月取得租金收入60萬元，租賃起止時間為2018年6月至2019年5月，分攤后月租金收入為5萬元，不超過10萬元，2018年6月至2019年5月均免征增值稅。

　?。病⒊鞘芯S護建設稅：

　　計稅依據為實際繳納的增值稅稅額，稅率為7%（市區(qū)）、5%（縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）或1%（其他）。在此基礎上，對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收城市維護建設稅。（閩財稅[2019]5號）

　　城市維護建設稅的納稅義務發(fā)生時間與增值稅有關規(guī)定一致。

　　３、教育費附加和地方教育附加：

　　根據《財政部 國家稅務總局關于擴大有關***性基金免征范圍的通知》（財稅[2016]12號）規(guī)定，月租金小于10萬元的繳費義務人免征教育費附加和地方教育附加。

　　教育費附加、地方教育附加的納稅義務發(fā)生時間與增值稅有關規(guī)定一致。

　?。?、房產稅：

　　計稅依據為不含增值稅的租金收入，住房類稅率為4%，非住房類稅率為12%。(財稅[2008]24號）在此基礎上，對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收房產稅。（閩財稅[2019]5號）

　　出租不動產代開增值稅**應征房產稅的納稅義務發(fā)生時間比照增值稅執(zhí)行。

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　　住房類免征土地使用稅，非住房類按實征收土地使用稅。

　　根據《財政部 國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關政策的通知》(財稅[2008]24號）規(guī)定，對個人出租住房免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　?。?、個人所得稅（稅目為財產租賃所得）

　　（1）據實征收：

　　A、每月租金收入不超過4000元：應納稅額＝【不含稅的租金收入－財產租賃過程中繳納的稅費－出租房屋實際開支的修繕費用（限800元）-800元（費用扣除標準）】*稅率(注：住房類個稅稅率10%,非住房類個稅稅率20%)；

　　B、每月租金收入超過4000元：應納稅額＝【不含增值稅的租金收入－財產租賃過程中繳納的稅費－出租房屋實際開支的修繕費用（限800元）】×（1-20%）*稅率(注：住房類個稅稅率10%,非住房類個稅稅率20%)（《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例、國稅函[2009]639號、財稅[2008]24號）

　　C、轉租每月租金收入不超過4000元：應納稅額＝【轉租租金-財產租賃過程中繳納的稅費-向出租方支付的租金-由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用（每月800元為限）-800元（費用扣除標準）】*稅率(注：住房類個稅稅率10%,非住房類個稅稅率20%)

　　D、轉租每月租金收入超過4000元：應納稅額＝（轉租租金-財產租賃過程中繳納的稅費-向出租方支付的租金-由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用（每月800元為限））*（1-20%）*稅率(注：住房類個稅稅率10%,非住房類個稅稅率20%)。

　?。?）核定征收

　　對個人出租房屋成本無法準確核算的，可參照財稅[2000]91號文，暫按5%應稅所得率核定征收個人所得稅。即：住房按0.5%核定征收率，非住房1%核定征收率。

　　但各地各有不同，具體個人所得稅征收率還得咨詢當地稅局。

　?、俦本河嫸愐罁椴缓惖淖饨鹗杖?，征收率為0.5%。

　　②上海：計稅依據為不含稅的租金收入，征收率為1.5%。

　?、鄹Ｖ荨⑵教叮河嫸愐罁椴缓惖淖饨鹗杖?，征收率為1%。

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　　來源：稅政解析與策略 作者：謝華峰