近期，見了幾個房地產(chǎn)客戶，在一起商談合作事宜的過程中，發(fā)現(xiàn)大家都普遍存在著一個共性問題：房產(chǎn)項目開發(fā)到最后房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最終都被沉淀到了手中自持的商業(yè)當(dāng)中，導(dǎo)致企業(yè)無法回籠資金，并且在自持的過程中還要按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，對房企形成了很大的資金壓力。那么對于房企來說如何盤活資產(chǎn)?如何在盤活資產(chǎn)的過程中實現(xiàn)稅負(fù)最優(yōu)?如何降低持有期間的資金成本就顯得尤為重要。資產(chǎn)盤活需要結(jié)合各企業(yè)實際情況去設(shè)計方案，本文就不再做闡述，筆者主要就目前狀態(tài)下如何少交房產(chǎn)稅給大家提供一些節(jié)稅小技巧。

房產(chǎn)稅是由產(chǎn)權(quán)所有人就其持有房產(chǎn)繳納的一種財產(chǎn)稅。其繳納方式分為兩種：一、從價計征，自用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納;二、從租計征，出租房產(chǎn)按照租金收入的12%從租繳納。其征收特征是對產(chǎn)權(quán)所有人施行單一環(huán)節(jié)征稅。下面我們根據(jù)房產(chǎn)稅的特點就實務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的幾種情況提出一些籌劃方法。

1、將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)

假設(shè)A公司手上有10000平方米自持商業(yè)，房產(chǎn)價值為1億元，按照從價計征原則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅96萬元(10000*80%*1.2%=96萬)。如果A公司把10000萬商業(yè)整體打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司B，年租金按照100萬計算，則A公司按照從租計征每年需要繳納房產(chǎn)稅12萬(100*12%=12萬)。通過持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅84萬(96-12=84萬)。

2、通過轉(zhuǎn)租方式降低計稅基礎(chǔ)

假設(shè)A公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬元，則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬(160*12%=19.2萬)。如果A公司先將房產(chǎn)以100萬一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司B，然后由B再以160萬一年的價格進(jìn)行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點，A公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬(100*12%=12萬)。通過出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式(直租+轉(zhuǎn)租)較單一模式(直租)少交稅7.2萬(19.2-12=7.2萬)。

3、拆分房租金額

將房租金額拆分成：房租+服務(wù)費(fèi)，分別開具**，可以達(dá)到降低房產(chǎn)稅稅基的目的，同時如果企業(yè)是一般納稅人，也可以起到降低增值稅的目的。

4、合同免租期的約定

假設(shè)A公司將價值1000萬房產(chǎn)出租給B公司，合同約定前三個月為免租期，往后每月按照10萬元收取租金。A公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價計征，三個月后按照從租計征兩部分分別計算，因此A公司靠前年總共需要繳納房產(chǎn)稅13.2萬(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2萬)。如果將免租合同條款修改為靠前年租金90萬，往后每年租金按照120萬收取，則A公司靠前年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬元(90*12%=10.8萬)。“去免租期”方式下，房產(chǎn)稅可以少交2.4萬(13.2-10.8=2.4萬)。

總結(jié)：以上四種方式下，不論是轉(zhuǎn)換房產(chǎn)持有方式(自持—出租)、還是轉(zhuǎn)換出租方式(直租—直租+轉(zhuǎn)租)、抑或者進(jìn)一步將租金拆分切割(純租金—租金+服務(wù)費(fèi))、在租賃合同中做“去免租期”約定設(shè)計……在實務(wù)操作過程中，均需要掌握和拿捏好租賃價格的公允性和合理性，要結(jié)合同類市場行情和自身商業(yè)住宅特點確定合理的價格區(qū)間，否則，在價格過低又無合理理由的情況下，會存在稅務(wù)局不不予認(rèn)可的風(fēng)險。因此，不論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進(jìn)行稅籌設(shè)計，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負(fù)最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風(fēng)險，保證在真實性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅!

一起房產(chǎn)稅籌劃案例

轄區(qū)內(nèi)某企業(yè)與風(fēng)景區(qū)度假村是關(guān)聯(lián)企業(yè)，該企業(yè)購置了一塊地，共花費(fèi)2000萬元（包括地價）興建了一賓館，毛坯房以年租金100萬元租賃給度假村，租賃期為5年，度假村花費(fèi)了5000萬元進(jìn)行了裝修，裝修成一五星級酒店。怎樣征收房產(chǎn)稅？

這是一個比較典型的房產(chǎn)稅籌劃案例，出租房的租金明顯偏低，卻似乎有合理理由，因此少繳了營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對租賃期短的租入房產(chǎn)，進(jìn)行大投入裝修，出租房收取少量租金少繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，租入房裝修費(fèi)可以進(jìn)“長期待攤費(fèi)用”稅前扣除，不失為一個成功的籌劃。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。其中，房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算，納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。對于租入新房屋的裝修支出，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法有關(guān)精神，如由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費(fèi)用，作為承租企業(yè)的“長期待攤費(fèi)用”，未計入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產(chǎn)稅。因此，出租的房屋收回時，承租方的裝修費(fèi)用并不計入原值。本案中，該企業(yè)收回房產(chǎn)時，房產(chǎn)原值依然為2000萬元。

對于本案中的情況，沒查到總局專門的規(guī)定，深圳市稅務(wù)局有個通知《深圳市稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅若干政策問題的通知》 （87）年深稅政三字第109號，第七條規(guī)定關(guān)于承租人按出租方要求對租入的房屋進(jìn)行維修其費(fèi)用是否并入租金計征房產(chǎn)稅的問題規(guī)定：承租人按出租方的要求對租入的房屋進(jìn)行改造、維修、裝修，其費(fèi)用屬租金的組成部份，應(yīng)并入租金由出租方繳納房產(chǎn)稅。這條規(guī)定出臺已經(jīng)20多年了，沒見深圳地稅宣告失效，規(guī)定對此類籌劃確是個狠招，可是要確認(rèn)承租人按出租方的要求對租入的房屋進(jìn)行改造、維修、裝修，是個難點，完全還是部分要求？難以確認(rèn)，而且此規(guī)定沒有普遍效力。

從目前的政策規(guī)定，我們只能按照年租金100萬元從租征收房產(chǎn)稅，營業(yè)稅，希望今后有相應(yīng)的應(yīng)對之策。因為該企業(yè)和度假村是關(guān)聯(lián)企業(yè)，適用“特別納稅條款”進(jìn)行收入調(diào)整，調(diào)整該企業(yè)的應(yīng)納稅所得額也許是個破解之道。

來源：稅 屋 作者：文火道