1.一般納稅人，符合條件，10月向個(gè)人出租住房取得的不含稅收入為50萬(wàn)元，開(kāi)具增值稅普通**，應(yīng)當(dāng)如何辦理增值稅納稅申報(bào)

　　按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(2021年第24號(hào))規(guī)定適用減按1.5%計(jì)算繳納增值稅政策的，納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理10月所屬期增值稅納稅申報(bào)時(shí)，在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料(一)》(本期銷(xiāo)售情況明細(xì))“二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”中“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”行“開(kāi)具其他**”列填寫(xiě)銷(xiāo)售額為50萬(wàn)元和稅額為2.5萬(wàn)元(50萬(wàn)元×5%=2.5萬(wàn)元)，同時(shí)將按銷(xiāo)售額的3.5%計(jì)算的應(yīng)納稅額減征額1.75萬(wàn)元，計(jì)入《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表(一般納稅人適用)》“應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》減稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次。

　　2.小規(guī)模納稅人并按月申報(bào)納稅，已在本市住建局備案，10月向個(gè)人出租住房取得的不含稅收入為20萬(wàn)元，未開(kāi)具**。

　　按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(2021年第24號(hào))規(guī)定適用減按1.5%計(jì)算繳納增值稅政策的，納稅人應(yīng)當(dāng)在辦理10月稅款所屬期增值稅納稅申報(bào)時(shí)，將減按1.5%征收率征收增值稅的銷(xiāo)售額20萬(wàn)元，填寫(xiě)在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表(小規(guī)模納稅人適用)》“應(yīng)征增值稅不含稅銷(xiāo)售額(5%征收率)”的“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)”欄次;對(duì)應(yīng)減征的增值稅應(yīng)納稅額7000元(20萬(wàn)元×3.5%=7000元)，填寫(xiě)在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表(小規(guī)模納稅人適用)》“本期應(yīng)納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》減稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次。

六、會(huì)計(jì)處理

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))中關(guān)于減免增值稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，并將免稅部分計(jì)入“其他收益”。

七、房產(chǎn)稅減征優(yōu)惠

　　1.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房或符合規(guī)定的保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　【重要提醒】享受這一政策的企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織納稅人，需確保住房或符合規(guī)定的保障性租賃住房承租方為以下兩類(lèi)群體：個(gè)人和專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，其中專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)即企業(yè)在開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營(yíng)租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬(wàn)平方米及以上的企業(yè)。各省有關(guān)部門(mén)可根據(jù)租賃市場(chǎng)發(fā)展情況，對(duì)本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.如何進(jìn)行準(zhǔn)確的應(yīng)納稅額計(jì)算

　　減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，指的是從租計(jì)稅方法下的房產(chǎn)稅計(jì)算方式。同時(shí)根據(jù)財(cái)稅[2016]43號(hào)文件規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此享受該項(xiàng)政策的納稅人房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額計(jì)算如下：

　　(1)一般納稅人

　　增值稅采用一般計(jì)稅方法：房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=含增值稅的租金&pide;(1+9%)×4%;

　　增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=含增值稅的租金&pide;(1+適用征收率)×4%

　　假設(shè)C公司為一般納稅人向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，2021年1-9月取得租金收入105萬(wàn)元(含稅)，10-12月取得租金收入80萬(wàn)元(含稅)，并均按9%稅率繳納了增值稅，則該納稅人房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=1050000&pide;(1+9%)×12%+800000&pide;(1+9%)×4%=14495413元。

　　(注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段計(jì)算)

　　2.小規(guī)模納稅人

　　房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=(含增值稅的租金&pide;(1+適用征收率)×4%)&pide;2

　　提示：在2021年12月31日前小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅可以減半征收哦!

　　假設(shè)D公司為小規(guī)模納稅人向?qū)I(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，2021年1-3季度取得租金收入200萬(wàn)元(含稅)，第4季度取得租金收入60萬(wàn)元(含稅)，并按5%征收率繳納了增值稅，則該納稅人房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=(2000000&pide;(1+5%)×12%+600000&pide;(1+5%)×4%)&pide;2=125714元。

　　注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段計(jì)算

　　這里需要提醒大家，本項(xiàng)政策是在原政策“對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅”的基礎(chǔ)上擴(kuò)大了適用范圍，如出租給個(gè)人則無(wú)需分段計(jì)算。

八、政策執(zhí)行規(guī)定

　　1.自2021年10月1日起，一般納稅人出租房產(chǎn)，可以區(qū)分不同業(yè)務(wù)分別適用政策：一是向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，且一經(jīng)選擇，無(wú)論向個(gè)人出租的住房是2016年4月30日前或此后取得的，均應(yīng)按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。二是向單位出租2016年4月30日前取得住房，以及向單位和個(gè)人出租2016年4月30日前取得非住房的出租收入，可以繼續(xù)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅，也可以適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　2.一般納稅人發(fā)生財(cái)政和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

　　3.向單位出租住房取得的收入，不適用24號(hào)公告規(guī)定的增值稅減稅政策。上述單位，包括企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。

　　4.向個(gè)人出租商鋪等非住房取得的收入，不適用24號(hào)公告規(guī)定的減按1.5%征收率計(jì)算繳納增值稅政策。

　　5.向個(gè)人出租住房的全部收入選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，不能區(qū)分不同承租對(duì)象或不同筆承租業(yè)務(wù)分別適用一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

　　6.納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，納稅人應(yīng)按規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。公司的個(gè)人出租住房業(yè)務(wù)選擇適用24號(hào)公告規(guī)定的減按1.5%征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅政策，則在異地向個(gè)人出租住房取得的出租收入，也相應(yīng)按照1.5%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅，將對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售額、1.5%的預(yù)征率等信息填入《增值稅及附加稅費(fèi)預(yù)繳表》對(duì)應(yīng)欄次，并向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　7.符合條件的保障性租賃住房

　　符合規(guī)定的保障性租賃住房具體指利用非居住存量土地、非居住存量房屋和房屋建設(shè)的保障性租賃住房。

　　出租符合規(guī)定的保障性租賃住房的同時(shí)，還需要取得由市縣人民***組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具的保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，才能享受相關(guān)優(yōu)惠哦!

　　8.優(yōu)惠享受程序

　　納稅人享受《公告》中的優(yōu)惠政策，只需按規(guī)定進(jìn)行減免稅申報(bào)，并將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)等相關(guān)資料留存?zhèn)洳榧纯桑瑹o(wú)需備案哦!

九、政策依據(jù)

　　《財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》(財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào))