為了進一步增強稅法宣傳和納稅輔導(dǎo)的及時性和針對性，優(yōu)化納稅服務(wù)，我局從納稅人的實際需求出發(fā)，針對近期納稅人咨詢較多的房產(chǎn)稅問題，將相關(guān)政策歸納整理如下：

　　一、概念

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋價值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或者房產(chǎn)的實際使用人等征收的一種財產(chǎn)稅。

　　新中國成立后，中央人民政府政務(wù)院于1951年8月頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對城市中的房屋及占地合并征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，稱為城市房地產(chǎn)稅。1973年簡化稅制，把對企業(yè)征收的這個稅種并入了工商稅。對房地產(chǎn)管理部門和個人的房屋，以及外資企業(yè)、中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)的房屋，繼續(xù)保留征收房地產(chǎn)稅。

　　改革開放以后，為了發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，1984年10月，國務(wù)院決定在推行第二步利改稅和改革工商稅制時，對國內(nèi)企業(yè)單位恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。當(dāng)時考慮土地歸國家所有，使用者沒有產(chǎn)權(quán)的實際情況，原城市房地產(chǎn)稅的稅名與征收對象內(nèi)涵已名不符實，故將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》），從當(dāng)年10月1日開始施行。各省、自治區(qū)、直轄市 政府根據(jù)條例規(guī)定，先后制定了施行細(xì)則。至此，房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)全面征收。

　　2008年12月31日，國務(wù)院令2008年第546號文即《國務(wù)院關(guān)于廢止〈城市房地產(chǎn)稅暫行條例〉、〈長江干線航道養(yǎng)護費征收辦法〉、〈內(nèi)河航道養(yǎng)護費征收和使用辦法〉的規(guī)定》規(guī)定：1951年8月8日政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

　　二、征稅范圍

　　《房產(chǎn)稅暫行條例》第一條即對房產(chǎn)稅的征稅范圍進行了界定：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收?！督K省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》等則對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的概念與范圍進行了進一步的界定和解釋：

　　“城市”是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市；“縣城”是指縣人民政府所在地；建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn)；“工礦區(qū)”是指城市、縣城、建制鎮(zhèn)范圍以外，工商企業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。工礦區(qū)的確定，由市、縣人民政府報省人民政府批準(zhǔn)。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1999]44號），建制鎮(zhèn)征收范圍依行政區(qū)劃確定包括所轄的行政村。

　　三、課稅對象

　　房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的應(yīng)稅房產(chǎn)。那么什么是房產(chǎn)呢？《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》進行了比較詳細(xì)的解釋：

　　“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)，工作，學(xué)習(xí)，娛樂，居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

　　按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）的規(guī)定，自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述shui5.cn具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

　　按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知》（財稅〔2008〕123號）的規(guī)定，加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。

　　四、納稅人

　　房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。具體地講，房產(chǎn)稅納稅人包括：

　　1．產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，經(jīng)營管理單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)歸集體和個人所有的，集體單位和個人為納稅人。

　　2．產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。所謂產(chǎn)權(quán)出典，是指產(chǎn)權(quán)所有人將房屋、生產(chǎn)資料等的產(chǎn)權(quán)，在一定期限內(nèi)典當(dāng)給他人使用，而取得資金的一種融資業(yè)務(wù)。這種業(yè)務(wù)大多發(fā)生于出典人急需用款，但又想保留產(chǎn)權(quán)回贖權(quán)的情況。承典人向出典人交付一定的典價之后， 在質(zhì)典期內(nèi)即獲抵押物品的支配權(quán)，并可轉(zhuǎn)典。產(chǎn)權(quán)的典價一般要低于賣價。出典在規(guī)定期間內(nèi)須歸還典價的本金和利息，方可贖回出典房屋的產(chǎn)權(quán)。由于shui5.cn在房屋出典期間，產(chǎn)權(quán)所有人已無權(quán)支配房屋，因此，稅法規(guī)定由對房屋具有支配權(quán)的承典人為納稅人。

　　3．產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

　　4．產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。所謂租典糾紛，是指產(chǎn)權(quán)所有人在房產(chǎn)出典和租賃關(guān)系上，與承典人、租賃人發(fā)生各種爭議，特別是權(quán)利和義務(wù)的爭議懸而未決的。對租典糾紛尚未解決的房產(chǎn)，規(guī)定由代管人或使用人為納稅人，主要目的在于加強征收管理，保證房產(chǎn)稅及時入庫。

　　5．無租使用其他單位房產(chǎn)納稅人的確定。在2009年11月30日之前，納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。而2009年12月1日起，按照財稅〔2009〕128號文即《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，應(yīng)稅單位和個人無租使用其他單位房產(chǎn)的，不論所使用的房產(chǎn)是否應(yīng)稅，均依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。但是，必須強調(diào)的是：本著稅不重征的原則，如果出租人為應(yīng)稅單位并且已經(jīng)按照規(guī)定繳納了房產(chǎn)稅，那么無租使用人不用再行繳納房產(chǎn)稅。

　　6．融資租賃房產(chǎn)納稅人的確定。2009年11月30日之前，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1993〕368號）的規(guī)定，對于融資租賃房產(chǎn)，在融資租賃期間，房產(chǎn)稅的納稅人，由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。但按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）的規(guī)定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，均由shui5.cn承租人按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

　　7．按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間如何確定房產(chǎn)稅納稅人的批復(fù)》（國稅函〔2002〕284號）的規(guī)定，凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，在購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)期間，應(yīng)確定房屋的實際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，繳納房產(chǎn)稅。

　　8．按照財稅[2009]3號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，自2009年1月1日起，由于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止，因而外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人（包括港澳臺資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個人）依照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

　　五、稅率

　　房產(chǎn)稅采用固定比例稅率。

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　　按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅分為按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種，因而房產(chǎn)稅稅率也分兩種情況確定：依據(jù)房產(chǎn)計稅余值征稅的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入征稅的，稅率為12%。

　?。ǘ﹥?yōu)惠稅率
　　按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）的規(guī)定，自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，房產(chǎn)稅暫按4％的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產(chǎn)經(jīng)營的，房產(chǎn)稅按12％的稅率征收。而按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）的規(guī)定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　六、計稅依據(jù)

　?。ㄒ唬┯嫸愐罁?jù)的一般規(guī)定

　　現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)有兩種：按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅?！?a href="http://www.szkuaixun.cn/tags/97588.html" target="_blank" >稅屋提示——依據(jù)財稅[2023]121號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知規(guī)定，土地必需計入房產(chǎn)價值繳納房產(chǎn)稅?！?/p>

　　1．按房產(chǎn)原值計稅

　　對納稅人經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的計稅余值是指房產(chǎn)原值按照法律政策規(guī)定一次性減除一定比例的損耗價值以后的余額。從其規(guī)定可以看出，決定房產(chǎn)稅多寡的因素有兩個：其一上房產(chǎn)的原值；其二是一次性減除比例。

　?。?）房產(chǎn)原值。房產(chǎn)的原值，實際上就是房產(chǎn)的造價或者購置價。按照《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕8號）第十五條規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）則對上述政策進行了調(diào)整，規(guī)定自2009年1月1日起，對shui5.cn依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

　　按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（〔87〕財稅地字3號）的解釋，房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線、如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管，下水道，暖氣管，煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)，照明線從進線盒聯(lián)接管算起。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）進一步重申了上述原則，規(guī)定：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　?。?）一次性減除比例?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅政策所規(guī)定的一次性減除比例有兩種：

　　其一，對于地上建筑物，《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的減除比例為10%－30%，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！督K省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則》shui5.cn規(guī)定：“我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計算繳納。”

　　其二，對于地下建筑物，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知〉》（蘇財稅〔2006〕6號）則對比例作了更為明確的規(guī)定：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

　　2．按租金收入計稅

　　對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。

　　房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計征。如果納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理，稅務(wù)部門可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，采取科學(xué)合理的方法核定其應(yīng)納稅款。具體辦法由各省級地方稅務(wù)機關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定。