商業(yè)地產(chǎn)既不是商業(yè)，也不是地產(chǎn)而是金融。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗，投資回報率的計算公式：

計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12（個月）／售價。

計算購入再售出的投資回報率＝（售出價－購入價）／購入價。

1、投資回報率分析計算公式：投資回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費）×12／購買房屋單價。（說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于８％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。）

2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12。（說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結(jié)果在１２－１５年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。）

商鋪投資回報率多少才適合投資?

一般來說，商鋪在8年左右就可以收回投資，然后年租金收益率可以達到8%，好的商業(yè)商鋪可以達到16%以上。當(dāng)然，店鋪不同情況也不同。