本篇只討論個(gè)人購(gòu)買二手房住宅，不涉及公司，也不涉及商用房。個(gè)人購(gòu)買二手住宅，涉及的稅有兩項(xiàng)，一是契稅，二是印花稅。后者目前免征。

一、契稅

在京購(gòu)買二手房，影響契稅稅率的因素有兩個(gè)：對(duì)購(gòu)買人來說本次交易房產(chǎn)的套數(shù)（首套還是二套）、交易房產(chǎn)面積大小。

首套且面積小于90平方米契稅為1%，首套且面積大于90平方米則為1.5%。二套不管面積多少均為3%。

百分比還是不夠深刻，下面以成交價(jià)500萬元且不涉及增值稅的情況舉例。如果購(gòu)買首套房產(chǎn)且89平方米以下，契稅為5萬元；如果購(gòu)買房產(chǎn)為首套且面積大于90平方米，契稅為7.5萬元；如果購(gòu)買房產(chǎn)為二套，則契稅為15萬元。

以上情況還有一個(gè)前提：成交價(jià)高于最低指導(dǎo)價(jià)。指導(dǎo)價(jià)是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價(jià)，是政府部門根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀給出的一個(gè)強(qiáng)制性的合理價(jià)格范圍，起到防范逃稅避稅、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。在契稅計(jì)算中如果成交價(jià)低于最低指導(dǎo)價(jià)，契稅計(jì)算基數(shù)就變成最低指導(dǎo)價(jià)。即便買賣雙方達(dá)成協(xié)議將網(wǎng)簽價(jià)格做低，契稅征收也不會(huì)有太大影響。比如房屋指導(dǎo)價(jià)為500萬元，買賣雙方將網(wǎng)簽價(jià)格協(xié)議為400萬元，最終契稅也得以500萬元計(jì)算。所以在實(shí)際操作中，沒有將網(wǎng)簽價(jià)做成低于最低指導(dǎo)價(jià)的必要。也就可以簡(jiǎn)單的認(rèn)為契稅的稅基為成交價(jià)。（這里的成交價(jià)為在建委備案的網(wǎng)簽價(jià)，并不是實(shí)際成交價(jià)。實(shí)際成交價(jià)可能需要在網(wǎng)簽價(jià)的基礎(chǔ)上再增加購(gòu)房定金、物業(yè)交割費(fèi)等）

補(bǔ)充一點(diǎn)，如果本次交易涉及到增值稅（原則上賣方承擔(dān)），則交稅基數(shù)需要減去相應(yīng)的增值稅額。目前北京大多數(shù)二手房交易賣方都會(huì)努力實(shí)現(xiàn)免征增值稅，所以也可以忽略不計(jì)。（實(shí)現(xiàn)免征也很簡(jiǎn)單，賣方持有交易房產(chǎn)2年以上即可）

二、印花稅

根據(jù)《北京市建委北京市發(fā)改委北京市財(cái)政局北京市國(guó)土局北京市規(guī)劃委員會(huì)北京市地稅局北京市統(tǒng)計(jì)局國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局北京市住房公積金管理中心關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》第二條，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。如果不免征，印花稅費(fèi)率為萬分之五，稅基為成交價(jià)。如果交易同樣以成交價(jià)500萬元為例，那么印花稅為2500元。和契稅幾萬甚至十幾萬比，印花稅幾乎可以忽略不計(jì)了。

下一篇將討論在北京賣二手房時(shí)會(huì)產(chǎn)生哪些稅，這些也很重要，原因是對(duì)賣方征收的稅，實(shí)際操作中會(huì)通過提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給買方。敬請(qǐng)關(guān)注。