廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知[全文廢止]

廈地稅發(fā)[2010]16號(hào) 2010-01-26

　　稅屋提示——
　　1.依據(jù)廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào) 廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于公布現(xiàn)行有效、全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，本法規(guī)自2016年1月27日起全文廢止。
　　2.依據(jù)廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2015年第3號(hào) 廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法》的公告，本通知自2015年5月1日起全文廢止。
　　3.依據(jù)廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2011年第11號(hào) 廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于公布現(xiàn)行有效全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2011年8月31日起，本法規(guī)第二十條第三款廢止。

　　靠前條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，制定本辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）。

　　第二條 《辦法》適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

　　第三條 《辦法》所稱(chēng)土地增值稅清算（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“清算”），是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“納稅人”）在符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報(bào)表》（見(jiàn)附件1），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申***繳納的土地增值稅稅款，并對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

　　第五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 前期管理

　　第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，督促納稅人填報(bào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅基礎(chǔ)資料登記表（一）、（二）》（見(jiàn)附件2）和《土地增值稅項(xiàng)目登記表》（見(jiàn)附件3），對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)落實(shí)土地增值稅重點(diǎn)稅源戶(hù)監(jiān)控制度，并按規(guī)定及時(shí)反饋重點(diǎn)稅源戶(hù)稅源信息及監(jiān)控情況。

　　第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)調(diào)研和納稅評(píng)估，關(guān)注納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　第八條 對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求納稅人按項(xiàng)目或按分期項(xiàng)目開(kāi)具**，并按《中華人民共和國(guó)**管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則的要求做好**的開(kāi)具、保管工作。

　　第三章 清算受理

　　第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?。ǘ┤〉娩N(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

　?。ㄈ┘{稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　對(duì)前款所列第（一）項(xiàng)情形，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在《辦法》第十七條靠前款規(guī)定的視同銷(xiāo)售情形的，視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷(xiāo)售比例。

　　對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

　　第十一條 對(duì)于符合《辦法》第九條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　對(duì)于符合《辦法》第十條規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書(shū)》（見(jiàn)附件4），納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　納稅人可自愿委托符合資質(zhì)的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。

　　按《辦法》第九條規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)《辦法》第十條規(guī)定確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限屆滿(mǎn)拒不清算或拒不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理，同時(shí)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書(shū)》（見(jiàn)附件4），要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)，納稅人在規(guī)定的期限屆滿(mǎn)仍未改正的，可按照規(guī)定填報(bào)《主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交稽查局土地增值稅清算案件交接表》（見(jiàn)附件5），經(jīng)審批后移交稽查局進(jìn)行檢查。

　　第十二條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

　?。ㄒ唬B門(mén)市土地增值稅納稅申報(bào)表（見(jiàn)附件1）及《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表（按年度統(tǒng)計(jì)）》（見(jiàn)附件6）、《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表（按年度統(tǒng)計(jì)）》（見(jiàn)附件7）。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

　?。ㄈ╉?xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證和契稅完稅憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

　?。ㄋ模┲鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的資料。

　?。ㄎ澹┘{稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

　　第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》（見(jiàn)附件4），同時(shí)轉(zhuǎn)入清算審核程序。對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的、《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、審核鑒證事項(xiàng)情況不清楚的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)退回納稅人補(bǔ)充資料或重新修改《鑒證報(bào)告》，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)》（見(jiàn)附件4），要求納稅人在30日內(nèi)補(bǔ)報(bào)。納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料或提交規(guī)范的《鑒證報(bào)告》后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算受理通知書(shū)》，同時(shí)轉(zhuǎn)入清算審核程序。

　　對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷(xiāo)。

第四章 清算審核

　　第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書(shū)》之日起60日內(nèi)完成清算審核（不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正材料時(shí)間）。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核以案頭審核為主，必要時(shí)可開(kāi)展實(shí)地審核。

　　案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在完成土地增值稅清算審核之日起10日內(nèi)向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算申報(bào)通知書(shū)》（見(jiàn)附件4），要求納稅人在收到《土地增值稅清算申報(bào)通知書(shū)》之日起15日內(nèi)辦理清算申報(bào)。納稅人在此期限內(nèi)補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金。

　　清算結(jié)果為退稅、清算結(jié)果與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)先了解明顯不符或有其他明顯異常情形的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定填報(bào)《主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交稽查局土地增值稅清算案件交接表》，經(jīng)審批后移交稽查局進(jìn)行核查。

　　經(jīng)審批需移交稽查局審核的項(xiàng)目，由稽查局根據(jù)規(guī)定對(duì)納稅人做出相應(yīng)處理。

　　第十五條 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以***建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　第十六條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合銷(xiāo)售**、商品房買(mǎi)賣(mài)合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房預(yù)售許可證、測(cè)繪結(jié)果以及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)評(píng)估納稅人房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的合理性，審核有無(wú)售價(jià)明顯偏低情形，對(duì)于售價(jià)明顯偏低的，要求納稅人提供書(shū)面說(shuō)明。對(duì)于售價(jià)明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《辦法》第十七條靠前款的規(guī)定確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　第十七條 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　?。ㄒ唬┘{稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定。

　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　第十八條 土地增值稅扣除項(xiàng)目包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　第十九條 扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

　?。ㄒ唬┰谕恋卦鲋刀惽逅阒?，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

　?。ǘ┛鄢?xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

　?。ㄈ┛鄢?xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

　?。ㄋ模┛鄢?xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

　?。ㄎ澹┘{稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

　?。?duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　第二十條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　?。ㄒ唬┘{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人逾期開(kāi)發(fā)補(bǔ)繳的土地出讓金，允許計(jì)入為取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)，準(zhǔn)予扣除，但納稅人繳納的土地閑置費(fèi)、滯納金和罰款不得扣除。

　　（二）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)按照合理、合規(guī)的方法分?jǐn)偼恋爻杀?，?zhǔn)確計(jì)算各項(xiàng)目所占的土地面積和土地成本。

　?。ㄈ條款廢止]納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)與拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證相對(duì)應(yīng)且已實(shí)際發(fā)生。

　　1、對(duì)納稅人無(wú)償或以較優(yōu)惠價(jià)格歸還給搬遷戶(hù)的，應(yīng)視同銷(xiāo)售計(jì)算其收入。對(duì)等面積安置部分，其收入按安置房的價(jià)格計(jì)算，具體金額包含重置價(jià)和補(bǔ)差價(jià)。對(duì)超面積部分應(yīng)按《辦法》第十七條靠前款規(guī)定確認(rèn)收入。對(duì)于回遷房的開(kāi)發(fā)成本按等面積安置部分確認(rèn)的收入為扣除額。

　　2、納稅人采取異地安置的，異地安置的房屋價(jià)值按廈門(mén)市***公布的當(dāng)年安置房?jī)r(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

　　3、貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

　　第二十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審核建筑安裝工程費(fèi)。

　?。ㄒ唬?shí)際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與工程結(jié)（決）算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，應(yīng)當(dāng)取得廈門(mén)市地方稅務(wù)局監(jiān)制的《建筑業(yè)統(tǒng)一**》；

　?。ǘ┘{稅人自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用有無(wú)包含在施工企業(yè)開(kāi)具的建筑業(yè)統(tǒng)一**價(jià)款中重復(fù)計(jì)算；

　?。ㄈ┍匾獣r(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照我市同期同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或我市建設(shè)部門(mén)公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出的合理性；

　?。ㄋ模┘{稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況；

　?。ㄎ澹┲鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可利用我局建筑業(yè)稅收管理系統(tǒng)和房地產(chǎn)稅收管理系統(tǒng)，對(duì)納稅人取得的建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開(kāi)票信息進(jìn)行比對(duì)，驗(yàn)證納稅人所取得的《建筑業(yè)統(tǒng)一**》的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　第二十二條 納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　?。ㄒ唬┙ǔ珊螽a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　　（二）建成后無(wú)償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　?。ㄈ┙ǔ珊笥袃斵D(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　第二十三條 納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審核利息支出。

　?。ㄒ唬├⒅С龇材軌虬辞逅沩?xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除。納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，銀行收取的滯納金、罰息或罰款不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除。

　?。ǘo(wú)論納稅人借款利息支出如何核算，清算時(shí)均應(yīng)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的規(guī)定計(jì)算扣除。納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中核算利息支出的，應(yīng)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　?。ㄈ┓制陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

　　第二十五條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證及資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　第二十六條 對(duì)于縣級(jí)以上人民***要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不得作為加計(jì)扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

　　第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)，是否存在隱瞞收入的情形。

　　第二十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。

　　納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。對(duì)符合要求和規(guī)定的鑒證報(bào)告，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信；不符合要求和規(guī)定的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以不予采信，并應(yīng)當(dāng)告知其理由。

　　第五章 核定征收

　　第二十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核或稽查局在稽查審核過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按確定的銷(xiāo)售收入以不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

　　（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　?。ǘ┥米凿N(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

　　（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)確定應(yīng)核定征收的其他情形。

　　第三十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)》（見(jiàn)附件4）和《土地增值稅核定征收通知書(shū)》（見(jiàn)附件4）送達(dá)納稅人。

　　移交稽查審核的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)由稽查部門(mén)向納稅人開(kāi)具《土地增值稅核定征收通知書(shū)》送達(dá)納稅人。

　　第三十一條 符合《辦法》第二十九條規(guī)定的核定征收條件的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《土地增值稅核定征收通知書(shū)》后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款。

　　第三十二條 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

　　第六章 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　第三十三條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算后再轉(zhuǎn)讓?zhuān){稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額&pide;清算的總建筑面積土地增值稅清算后收取的清算時(shí)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項(xiàng)直接作為增值額，按清算時(shí)確定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。

　　第三十四條 納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　第三十五條 納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對(duì)于對(duì)采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。在簽訂合同時(shí)，可按合同約定的銷(xiāo)售額按《辦法》計(jì)算增值額、增值率和應(yīng)納土地增值稅，再根據(jù)各期收入占銷(xiāo)售額的比重分期申報(bào)繳納土地增值稅。

　　第七章 其他事項(xiàng)

　　第三十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)將清算工作中形成的資料與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料應(yīng)按規(guī)定合并立卷。對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進(jìn)行歸檔。

　　第三十七條 對(duì)納稅人存在未及時(shí)、如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、提供虛假納稅資料、逃避繳納稅款等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　第三十八條 《辦法》未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）和其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十九條 《辦法》自2010年2月1日起執(zhí)行，原《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知》（廈地稅發(fā)[2007]108號(hào)）即行廢止。