財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知[條款失效]

財(cái)稅字[1995]48號(hào) 1995-5-25

　　稅屋提示——依據(jù)財(cái)稅[2015]5號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知，本法規(guī)靠前條、第三條2015年1月1日至2017年12月31日失效。

　　對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)***進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　二、關(guān)于合作建房的征免稅問題

　　對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　三、[條款失效]關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

　　在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

　　四、關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”所包括的范圍問題

　　細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

　　(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

　　(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

　　上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

　　五、關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問題

　　對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

　　六、關(guān)于地方***要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題

　　對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民***要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

　　七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

　　新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

　　八、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題

　　(一)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

　　(二)對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　九、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問題

　　細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

　　十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題

　　轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問題

　　對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

　　十二、關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

　　十三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題

　　對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。

　　十四、關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報(bào)納稅的問題

　　根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ);當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

　　十五、關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題

　　對(duì)于取得的收入為外國貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。

　　十六、關(guān)于納稅期限的問題

　　根據(jù)條例第十條、第十二條和細(xì)則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。

　　十七、關(guān)于財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財(cái)法字[1995]7號(hào)）適用范圍的問題。

　　該通知規(guī)定的適用范圍，限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的行為，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，不適用此規(guī)定。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局

1995年5月25日

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國家稅務(wù)總局重慶市大足區(qū)稅務(wù)局與重慶SY置業(yè)有限公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)***一審民事判決書(摘要)

重慶市大足區(qū)人民法院民事判決書(2021)渝0111民初1105號(hào) 2021-07-13

　　2014年10月，SY公司取得取得預(yù)售許可證后，即對(duì)其開發(fā)未完成的產(chǎn)品進(jìn)行了部分銷售。

　　2018年5月24日，重慶市大足區(qū)人民法院做出《民事裁定書》，裁定受理申請(qǐng)人***申請(qǐng)被告SY公司的破產(chǎn)清算。

　　庭審中，原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局明確未被被告SY公司管理人確認(rèn)的稅款名稱及金額如下：

　　1、土地增值稅(預(yù)征)。時(shí)間從2014年10月起至2016年2月期間的土地增值稅(預(yù)征)，計(jì)算起算日期為2014年11月18日，結(jié)束日期為2018年5月24日，以對(duì)應(yīng)每期的滯納金合計(jì)為169783.75元。

　　被告SY公司辯稱，一、被告SY公司不應(yīng)繳納土地增值稅預(yù)征的滯納金，“****”項(xiàng)目經(jīng)清算審核，實(shí)際上應(yīng)繳納土地增值稅稅額為0元。被告SY公司之前預(yù)交的土地增值稅211158.21元，原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局亦全額退還被告SY公司。上述事實(shí)，被告SY公司提交的《國家稅務(wù)總局重慶市大足區(qū)稅務(wù)局第三稅務(wù)所稅務(wù)事項(xiàng)通知書》記載內(nèi)容足以證明。被告SY公司既然實(shí)際上不應(yīng)繳納土地增值稅，自然也不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅預(yù)征的滯納金。

　　重慶市大足區(qū)人民法院認(rèn)為：

　　依法納稅是每個(gè)納稅人業(yè)應(yīng)盡的法定義務(wù)，雖然被告進(jìn)行了破產(chǎn)清算，但其所欠稅款仍應(yīng)當(dāng)由原告進(jìn)行追繳。本案經(jīng)庭審與質(zhì)證，其爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為下列稅款及滯納金能否被確認(rèn)為破產(chǎn)債權(quán)：

　　1、預(yù)征土地增值稅滯納金。

　　預(yù)征土地增值稅是在還沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取是預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

　　《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十四條規(guī)定：“企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，預(yù)繳稅款。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個(gè)月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。企業(yè)在報(bào)送企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定附送財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和其他有關(guān)資料”。

　　《中華人民共和國稅收征收管理辦法》第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金”。

　　《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》靠前百二十八條規(guī)定：“企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳，由稅務(wù)機(jī)關(guān)具體核定。企業(yè)根據(jù)企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定分月或者分季預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳;按照月度或者季度的實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳有困難的，可以按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳，或者按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法預(yù)繳。預(yù)繳方法一經(jīng)確定，該納稅年度內(nèi)不得隨意變更”。

　　由此看來，預(yù)繳稅款應(yīng)當(dāng)按每月或季度進(jìn)行。本案中，被告SY公司開發(fā)的“****”項(xiàng)目自2014年起開始預(yù)售，其應(yīng)按照每月預(yù)售收入預(yù)征率申報(bào)繳納土地增值稅，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為實(shí)際收到售房款的當(dāng)月，期限為次月15日內(nèi)。

　　即使如被告SY公司在庭審所述公司面臨經(jīng)營(yíng)困難，但仍需向原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局提出免征或緩征的申請(qǐng)，并以原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局同意的其他方式進(jìn)行預(yù)繳。而被告SY公司自2014年10月至2016年2月期間并未按照上述法律規(guī)定繳納預(yù)征土地增值稅款，且也未在當(dāng)年年度終了之日起五個(gè)月內(nèi)，向原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局報(bào)送年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，進(jìn)行匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。其行為屬于違反法律法規(guī)應(yīng)繳納而未繳納的情形，應(yīng)當(dāng)被征收滯納金。

　　故對(duì)原告重慶市大足區(qū)稅務(wù)局要求確認(rèn)被告SY公司欠繳預(yù)征土地增值稅的滯納金169783.75元為破產(chǎn)債權(quán)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

　　被告SY公司在訴訟中雖提出“****”項(xiàng)目經(jīng)清算審核，實(shí)際應(yīng)繳納土地增值稅稅額為0元，因此被告SY公司不應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅滯納金的辯稱意見。

　　本院認(rèn)為，雖然被告SY公司在清算后實(shí)際應(yīng)繳納土地增值稅額為0元，但并不能改變被告SY公司在清算前的2014年10月至2016年2月期間需正常納稅的事實(shí)，其應(yīng)納未納的預(yù)征土地增值稅滯納金在當(dāng)期已實(shí)際發(fā)生，且被告SY公司并未提交申報(bào)表，故對(duì)被告SY公司的該項(xiàng)辯稱意見，本院不予采納。