百科知識
國家稅務(wù)總局公告2016年第70號解讀：營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定
政策背景
由于營改增后增值稅與營業(yè)稅計稅原理不同，即增值稅屬于價外稅而營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅,導致收入、成本、稅金的確認也不同。圍繞營改增帶來的這些變化，為進一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作，繼《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）文件后,國家稅務(wù)總局近日又發(fā)布了《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局2016年第70號公告），進一步針對土地增值稅若干征管問題進行了明確。其主要內(nèi)容包括土地增值稅應(yīng)稅收入確認,視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題、建筑安裝工程費支出的**確認問題、土地增值稅清算的計算問題以及舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題。
致同觀察
關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題
內(nèi)容 | 土地增值稅暫行條例和實施細則 | 國家稅務(wù)總局公告2016年第70號 |
土地增值稅應(yīng)稅收入 | 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。（營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納營業(yè)稅，該收入為含營業(yè)稅收入） | 明確： 1.一般計稅方法的納稅人，應(yīng)稅收入為不含增值稅銷項稅額； 2.簡易計稅方法的納稅人，應(yīng)稅收入為不含增值稅應(yīng)納稅額。 |
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù) | 竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅，最后進行清算。（營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納營業(yè)稅，該收入為含營業(yè)稅收入） | 新增：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)： |
例：甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，計劃在2016年1月之后開發(fā)住宅項目，2017年年底竣工交付使用，2016年10月取得預(yù)售房款20000萬元，當?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為1%。
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第十條：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅以及第十一條：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款&pide;（1+適用稅率或征收率）×3%，甲房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款為20000萬&pide;（1+11%）×3%=540.54萬元；根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號，土地增值稅預(yù)征額=（20000萬-540.54萬元）×1%=194.6萬元
關(guān)于營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題
內(nèi)容 | 原有法規(guī) | 新法規(guī) |
土地增值稅應(yīng)稅收入的確認 | 國稅發(fā)〔2006〕187號 | 國家稅務(wù)總局公告2016年第70號 |
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按本法規(guī)第三條靠前款確認。（注釋一） | 修改：將納稅主體的說法由“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”改成“納稅人”，其余收入確認規(guī)定無變化。 | |
國稅函[2010]220號 | ||
房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。 |
注釋一：國稅發(fā)〔2006〕187號第三條靠前款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題
內(nèi)容 | 土地增值稅暫行條例和實施細則 | 國家稅務(wù)總局公告2016年第70號 |
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除 | 可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 | 新增： 1.明確與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除項目不包括增值稅； 2.關(guān)于城建稅和教育費附加，能按清算項目準確計算的，據(jù)實扣除。不能按清算項目準確計算的，按清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的金額扣除； |
關(guān)于營改增后建筑安裝工程費支出的**確認問題
強調(diào)應(yīng)取得按規(guī)定開具的**，即在**的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
關(guān)于營改增前后土地增值稅清算的計算問題
針對涉及營改增前已開始的老項目，其收入期間包含營改增前后期情況下，相關(guān)的應(yīng)稅收入和可扣除的稅金應(yīng)按如下方法計算確定：
內(nèi)容 | 國稅函[2010]220號 | 國家稅務(wù)總局公告2016年第70號 |
土地增值稅清算收入及可扣除稅金 | 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售**的，按照**所載金額確認收入；未開具**或未全額開具**的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 | 新增：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關(guān)金額： （一）土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入； （二）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加。 |
關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的加計扣除計算問題
內(nèi)容 | 財稅〔2006〕21號 | 國家稅務(wù)總局公告2016年第70號 |
舊房轉(zhuǎn)讓的加計扣除計算基礎(chǔ) | 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房**的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《土地增值稅條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格金額）, 可按**所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。（營改增前**所載金額均為含營業(yè)稅的金額） | 修改：刪除了21號文中的“經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認”，并根據(jù)營改增前后取得**的三種情況，細化了扣除項目金額加計計算的基礎(chǔ)： （一）營改增前取得的營業(yè)稅**的，按照**所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算； （二）營改增后取得的增值稅普通**的，按照**所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算； （三）營改增后取得的增值稅專用**的，按照**所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。 |
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