青島市國家稅務(wù)局 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》的通知[全文廢止]

青國稅發(fā)[2009]84號(hào) 2009-04-24

　　稅屋提示——依據(jù)青島市國稅局 青島市地稅局公告2016年第3號(hào) 青島市國家稅務(wù)局 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅若干稅務(wù)處理問題的公告，自2016年7月1日起，本法規(guī)全文廢止。

各市國家稅務(wù)局、市內(nèi)各國家稅務(wù)局;市地稅稽查局、征收局、各分局、各市地方稅務(wù)局：

　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[2009]31號(hào)，以下簡稱“辦法”)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市實(shí)際情況，提出以下具體實(shí)施意見，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率

　　(一)經(jīng)濟(jì)適用房、危改房不得低于3%。

　　(二)***限價(jià)商品住房不得低于5%。

　　限價(jià)房是指《青島市限價(jià)商品住房管理辦法》(2008年7月青島市人民***令第198號(hào)公布)中所規(guī)定的普通商品住房。《青島市限價(jià)商品住房管理辦法》第十條規(guī)定，限價(jià)商品住房的價(jià)格在土地出讓前，由市國土資源和房屋行政管理部門、價(jià)格行政管理部門，根據(jù)同地段商品住房價(jià)格的20%以上比例下浮確定。

　　(三)別墅不得低于30%。

　　單戶單體單棟同時(shí)配套建有庭院、車庫的住宅類開發(fā)產(chǎn)品視同為別墅。

　　(四)其他開發(fā)產(chǎn)品不得低于15%。

　　(五)除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、危改房外，如果開發(fā)項(xiàng)目位于即墨、膠州、膠南、平度、萊西五市區(qū)域內(nèi)的，計(jì)稅毛利率可以下浮5%，具體由五市國地稅局協(xié)商會(huì)簽確定，分別報(bào)青島市國稅局和青島市地稅局備案。

　　(六)房地產(chǎn)企業(yè)2009年1月1日后收取的預(yù)售收入按照上述計(jì)稅毛利率執(zhí)行，以前收取的預(yù)售收入按原規(guī)定預(yù)計(jì)毛利率執(zhí)行。

　　(七)對(duì)同一開發(fā)項(xiàng)目(成本核算對(duì)象)中含有不同類別開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按上述規(guī)定的計(jì)稅毛利率，分別計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　(八)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次申報(bào)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入所得稅時(shí)，須向企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)附送房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售許可證》，或《普通商品房預(yù)售許可證》，或《商品房預(yù)售許可證》文件(復(fù)印件)以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送規(guī)定文件以及其它相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房、非普通商品房(即非***限價(jià)商品住房)的規(guī)定執(zhí)行。

　　二、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入包括開發(fā)產(chǎn)品完工前以各種形式向購買方收取的款項(xiàng)，包括預(yù)收款、定金、訂金、意向金、預(yù)約保證款、合同保證金等。

　　三、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，受托方開具的已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　四、開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)“辦法”在開工前合理確定成本對(duì)象，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不得隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

　　五、加強(qiáng)對(duì)預(yù)提費(fèi)用的監(jiān)控管理

　　開發(fā)企業(yè)根據(jù)“辦法”計(jì)提預(yù)提費(fèi)用后，年度申報(bào)時(shí)應(yīng)將預(yù)提費(fèi)用的明細(xì)情況及相關(guān)資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān);整個(gè)項(xiàng)目完工后，應(yīng)對(duì)全部預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行清算，對(duì)于已預(yù)提但實(shí)際未發(fā)生的費(fèi)用按規(guī)定進(jìn)行稅收處理。開發(fā)企業(yè)注銷時(shí)應(yīng)對(duì)全部開發(fā)項(xiàng)目預(yù)提費(fèi)用情況進(jìn)行清算。

　　六、開發(fā)企業(yè)在辦理年度所得稅納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)在同時(shí)報(bào)送的稅務(wù)鑒證報(bào)告中對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工情況做專項(xiàng)說明，包括本企業(yè)各開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及工程進(jìn)度概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、工程完工(或預(yù)計(jì)完工)時(shí)間、成本核算對(duì)象的確定、可售面積及已售面積、期未預(yù)售收入總額、當(dāng)年實(shí)際實(shí)現(xiàn)銷售收入總額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。