國家稅務總局安徽省稅務局關于修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告

國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第21號 2018-12-19

　　為貫徹落實黨中央、國務院關于減證便民、優(yōu)化服務的部署要求,國家稅務總局安徽省稅務局對《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務局公告2017年第6號發(fā)布）進行了修改，現(xiàn)公告如下。

　　一、刪除《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第七條靠前項和第十項規(guī)定。

　　二、將《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第十七條第四項單列，增加一個條款，作為第十九條。

　　三、將《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第二十條中“符合本辦法第十九條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目”修改為“符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目”。

　　四、按照《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第三十三條第二項確定收入的方法和順序，修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第三十三條第三項規(guī)定。

　　五、刪除第五十五條“《安徽省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的批復》（皖稅務函[2012]583號）第二條同時廢止。”的表述。

　　六、本公告自發(fā)布之日起施行。

　　《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務局公告2017年第6號發(fā)布）根據(jù)以上修改內(nèi)容，隨文重新發(fā)布。

　　特此公告。

國家稅務總局安徽省稅務局

2018年12月19日

　　抄送：國家稅務總局安徽省各市稅務局，江北、江南產(chǎn)業(yè)集中區(qū)稅務局，安徽省人民***。

　　安徽省稅務局財產(chǎn)和行為稅處承辦 辦公室2018年12月20日印發(fā)

安徽省土地增值稅清算管理辦法

（2017年9月9日安徽省地方稅務局公告2017年第6號公布，根據(jù)2018年12月19日《國家稅務總局安徽省稅務局關于修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告》修改）

　　靠前章 總則

　　靠前條 為加強土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于安徽省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

　　第三條 本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關提供清算資料，辦理清算申報，并依據(jù)清算申報結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 納稅人應當根據(jù)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，辦理項目報告、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算。

　　第五條 納稅人對清算申報的真實性、準確性和完整性負法律責任。

　　第六條 稅務機關應當按照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，進行項目管理、為納稅人清算提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理并及時、足額組織稅款入庫。

　　第二章 項目管理

　　第七條 納稅人應自取得下列批復、備案、證照或簽訂相關合同之日起30日內(nèi)向主管稅務機關報送復印件或稅務機關認可的其他形式資料：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨炗喌暮贤f(xié)議；

　?。ǘ﹪型恋厥褂脵嘧C；

　?。ㄈ┙ㄔO用地規(guī)劃許可證；

　?。ㄋ模┙ㄔO工程規(guī)劃許可證；

　?。ㄎ澹┙ㄖこ淌┕ぴS可證；

　　（六）建設施工合同；

　　（七）預（銷）售許可證；

　　（八）竣工驗收備案表。

　　第八條 納稅人應在取得土地使用權并獲得建筑工程施工許可證后，根據(jù)稅務機關確定的時間和要求辦理土地增值稅項目申報，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目報告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》，并在每次轉(zhuǎn)讓（預售）房地產(chǎn)時，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。

　　第九條 納稅人應按照財務會計制度的規(guī)定進行財務會計核算，準確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費用。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應按項目合理歸集有關收入、成本、費用；分期開發(fā)項目的，應按照分期開發(fā)項目合理歸集有關收入、成本、費用。

　　第十條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)項目是指經(jīng)國家有關部門審批、備案的項目。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

　　上述國家有關部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項目備案職能的經(jīng)信委、計經(jīng)委等部門。

　　上述分期開發(fā)的項目，是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》中確認的項目。依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》難以確認分期開發(fā)項目的，納稅人應于取得《建設工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管稅務機關報告，主管稅務機關應依據(jù)《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》以及相關《建筑工程施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實、集體審議，綜合認定分期開發(fā)項目。主管稅務機關認定分期開發(fā)項目，應當于納稅人報送分期項目最后一個《預售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目中，符合下列情形的，應當認定為同一分期開發(fā)項目：

　　（一）取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的；

　　（二）取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管稅務機關調(diào)查核實該多個《建設工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。

　　第十二條 納稅人分期開發(fā)項目確認后，因有關事項發(fā)生變化，確需變更分期開發(fā)項目的，應于有關事項發(fā)生變化之日起15日內(nèi)向主管稅務機關報告，并報送有關證明材料，主管稅務機關應于接到報告之日起15日內(nèi)調(diào)查核實，并通過集體審議的方式確認是否變更分期開發(fā)項目。

　　主管稅務機關應對納稅人分期開發(fā)項目實施跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)納稅人未按照確定的分期開發(fā)項目開發(fā)的，或發(fā)現(xiàn)確因有關事項導致分期開發(fā)項目的分期發(fā)生變化的，應及時開展調(diào)查核實，并經(jīng)集體審議確認是否變更分期開發(fā)項目。

　　變更分期開發(fā)項目的，主管稅務機關應于集體審議結(jié)果確定之日起7日內(nèi)書面告知納稅人。

　　第十三條 主管稅務機關應當加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，安排專人或?qū)彛瑥募{稅人取得立項（備案）文件開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，臺賬主要內(nèi)容包括：納稅人項目立項、項目分期、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤、項目中用于出租或自用的房產(chǎn)信息等，臺賬所列事項應按月采集、更新，確保項目管理與納稅人項目開發(fā)同步。

　　第十四條 主管稅務機關對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理應保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發(fā)生變化而中斷。

　　第十五條 主管稅務機關應當關注納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作，對納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項目或者不同分期合理歸集有關收入、成本、費用。

　　第十六條 納稅人對主管稅務機關確認的分期開發(fā)項目有異議的，可請求主管稅務機關復核。

　　第三章 清算申報與受理

　　第十七條 納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售（含視同銷售）的；

　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　　（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的；

　　第十八條 符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓（含視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　第十九條 納稅人申請注銷稅務登記，但其開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

　　第二十條 本辦法第十八條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權證明。

　　第二十一條 符合本辦法第十七條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)向主管稅務機關辦理清算申報。符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，且主管稅務機關已下發(fā)《稅務事項通知書》通知清算的，應當在收到通知書之日起90日內(nèi)，向主管稅務機關辦理清算申報。

　　第二十二條 對于符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關應集體審議，根據(jù)項目實際情況確定是否需要進行清算，集體審議的結(jié)果應當形成記錄存檔。對于確定需要進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關應及時下達《稅務事項通知書》，通知納稅人清算。

　　納稅人對主管稅務機關清算通知有異議的，可請求主管稅務機關復核。

　　第二十三條 納稅人辦理清算申報，少繳稅款的，應當補繳稅款；多繳稅款的，按照規(guī)定辦理退抵稅款手續(xù)。

　　第二十四條 納稅人在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報確有困難，需要延期的，應當在申報期限屆滿前提出書面延期申請，經(jīng)主管稅務機關核準，在核準的期限內(nèi)辦理清算申報。

　　第二十五條 納稅人未按規(guī)定期限辦理清算申報的，由主管稅務機關責令限期改正；逾期仍未申報的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關規(guī)定處理。

　　第二十六條 納稅人辦理清算時，應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

　　第二十七條 納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務機構對房地產(chǎn)開發(fā)項目清算進行涉稅鑒證。

　　納稅人委托涉稅專業(yè)服務機構進行涉稅鑒證的，涉稅專業(yè)服務機構應當按規(guī)定對涉稅事項真實性和合法性出具鑒定和證明，并在鑒證報告中披露鑒定和證明的結(jié)論、法規(guī)依據(jù)、事實證據(jù)、證明過程以及其他應當說明的重大事項。

　　主管稅務機關在清算審核中，需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務機構工作底稿或認為需要就涉稅鑒證事項開展約談的，受托涉稅專業(yè)服務機構應當積極配合。

　　第二十八條 納稅人辦理清算申報時，應當提交以下清算資料：

　　（一）《土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況；

　?。ㄈ╉椖靠⒐Q算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料；

　?。ㄋ模┬枰逅沩椖坑涃~憑證的，應提供記賬憑證復印件；

　?。ㄎ澹┪猩娑悓I(yè)服務機構鑒證的清算項目，報送涉稅專業(yè)服務機構出具的鑒定和證明；

　?。┫硎芡恋卦鲋刀悆?yōu)惠的項目，應報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復印件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有視同銷售情形的，應予詳細說明。

　　上述資料中，主管稅務機關已經(jīng)取得的，不得再要求納稅人報送。

　　第二十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人報送的清算資料，對納稅人提交的清算資料齊全的，主管稅務機關予以受理；不齊全的，應一次性告知納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補正資料。

　　納稅人補正資料的，予以受理；未能補正的，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補正的書面說明及相關證明材料，可以受理。

　　第四章 清算審核

　　第三十條 主管稅務機關應當自納稅人辦理清算申報之次日起90日內(nèi)完成清算審核；確需延長審核時間的，應當經(jīng)主管稅務機關主要負責人批準。

　　第三十一條 清算審核包括案頭審核、實地審核：

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。

　　實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

　　第三十二條 主管稅務機關開展清算審核，應當由分管領導牽頭，組建清算審核小組。清算審核小組按照有關稅收法規(guī)和本辦法的規(guī)定開展審核工作，審核結(jié)束應當出具書面審核報告。審核報告經(jīng)主管稅務機關或市、縣稅務機關集體審議、批準后，由主管稅務機關依據(jù)批準的審核報告向納稅人出具《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項和理由，納稅人按照《土地增值稅清算審核表》辦理補退稅款。

　　納稅人對主管稅務機關出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項和理由有異議的，可以申請主管稅務機關復核。

　　第三十三條 主管稅務機關開展清算審核，可以自行組織清算審核，也可以通過購買涉稅專業(yè)服務機構服務的方式開展審核。

　　主管稅務機關自行組織清算審核的，可以向上級稅務機關請求提供政策、技術、人員支持，組建清算審核小組，開展清算審核。

　　通過購買涉稅專業(yè)服務機構服務的方式開展審核的，應當按照《國家稅務總局關于發(fā)布<涉稅專業(yè)服務監(jiān)管辦法(試行)>的公告》（國家稅務總局公告2017年第13號）等有關規(guī)定執(zhí)行。主管稅務機關清算審核小組應派員全過程參與涉稅專業(yè)服務機構的案頭審核和實地審核，參與審核表單的填制、審核報告的撰寫，并在審核表單與審核報告上簽章。主管稅務機關應對相關審核表單、審核報告***審議、驗收；需經(jīng)市、縣稅務機關集體審議的，由組織驗收的主管稅務機關向市、縣稅務機關匯報有關驗收情況。

　　提供服務的涉稅專業(yè)服務機構，應當遵守稅收法律、法規(guī)及相關稅收規(guī)定，遵循涉稅專業(yè)服務業(yè)務規(guī)范，嚴格履行合同義務，保質(zhì)、保量、按時完成任務。未按規(guī)定完成合同約定服務內(nèi)容或服務出現(xiàn)嚴重差錯的，稅務機關依規(guī)扣減部分或全部服務費，直至終止合同。涉稅專業(yè)服務機構弄虛作假、出具失實報告的，或服務過程中有其他違法違規(guī)行為的，稅務機關可不認可其服務報告，并將其列入購買服務黑名單，同時將有關情況通報相關部門、行業(yè)協(xié)會。