國家稅務總局青島市稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告

國家稅務總局青島市稅務局公告2018年第23號 2018-12-27

　　為進一步規(guī)范我市土地增值稅預征和核定征收工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局的有關規(guī)定，結合我市實際,現(xiàn)將有關問題公告如下：

　　一、關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預征

　　(一)納稅人開發(fā)建設并銷售房地產(chǎn)，土地增值稅預征率如下：

　　1.對于普通住宅，每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以下的，預征率為2%；每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以上的，預征率為2.5%。

　　2.對于非普通住宅，每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以下的，預征率為2.5%；每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以上的，預征率為3.5%。

　　3.對于其他類型房地產(chǎn)，除單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設施預征率為2%外，其余房地產(chǎn)預征率為3.5%。

　　房地產(chǎn)類型的劃分標準，按照房地產(chǎn)管理部門認定的標準執(zhí)行。

　　(二)關于匡算土地增值稅預征率

　　納稅人開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，平均銷售價格明顯高于本區(qū)域同類商品房銷售價格，主管稅務機關可在該項目取得商品房預(銷)售許可后，通知納稅人提交土地成本、建安成本和銷售價格等相關資料，分房地產(chǎn)類型匡算土地增值稅稅負率?？锼愕耐恋卦鲋刀惗愗撀拭黠@超過本條第(一)項規(guī)定的預征率的，稅務機關可參照匡算的稅負率確定預征率，并制作《稅務事項通知書》告知納稅人。

　　納稅人取得前款所稱的《稅務事項通知書》后，被匡算項目不再執(zhí)行本條第(一)項規(guī)定的預征率，并于取得《稅務事項通知書》后的次月起，按照《稅務事項通知書》確定的預征率預繳土地增值稅。

　　二、關于土地增值稅的核定征收

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目和存量房的土地增值稅核定征收按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條、《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號文件印發(fā))第三十四條的規(guī)定執(zhí)行。

　　(二)核定征收土地增值稅的，納稅人應當按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：

　　應繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目和存量房應按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分別確定核定征收率。整體轉(zhuǎn)讓的未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，應按照其他類型房地產(chǎn)核定。

　　(四)在確定適用的核定征收率前，應進行相應的測算。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項目金額的測算可參照以下方法：

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，參照納稅人申報信息或房地產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)交易信息等確定。

　　2.取得土地使用權所支付的金額，參照土地涉稅信息或房地產(chǎn)管理部門土地檔案信息等確定。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)成本，參照納稅人申報信息，按照相關規(guī)定確定。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)費用，參照取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和的10%確定。

　　5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，根據(jù)納稅人申報信息或查詢納稅信息等確定。

　　6.存量房的扣除項目金額，參照房地產(chǎn)管理部門或稅收征管系統(tǒng)相關信息等測算確定。

　　7.國家規(guī)定的其他扣除項目,應按照規(guī)定測算計算扣除。

　　(五)采取上述方法測算的核定征收率低于《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表》(見附件)規(guī)定下限時，按照《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表》規(guī)定核定征收率下限計算征收土地增值稅。

　　三、本公告中所稱“以下”均含本數(shù)。

　　四、本公告自2019年1月1日起施行。《青島市地方稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》(青島市地方稅務局公告2014年第1號)同時廢止。

　　特此公告。

國家稅務總局青島市稅務局

2018年12月27日

　　附件

土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表

關于《國家稅務總局青島市稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》的解讀

　　現(xiàn)就《國家稅務總局青島市稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》(以下簡稱《公告》)有關內(nèi)容解讀如下：

　　一、《公告》發(fā)布的背景

　　《青島市地方稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》(青島市地方稅務局公告2014年第1號)有效期至2018年12月31日，為進一步規(guī)范我市土地增值稅的預征和核定征收管理，國家稅務總局青島市稅務局制定了《公告》，對相關問題進行明確。

　　二、《公告》的主要內(nèi)容

　　一是關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預征問題；二是關于土地增值稅的核定征收問題。

　　三、關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預征問題

　　(一)對于普通住宅，每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以下的，預征率為2%；每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以上的，預征率為2.5%。

　　(二)對于非普通住宅，每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以下的，預征率為2.5%；每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以上的，預征率為3.5%。

　　別墅(獨棟商品住宅)不再單獨規(guī)定預征率。

　　(三)對于其他類型房地產(chǎn)，單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設施預征率為2%；其余房地產(chǎn)預征率為3.5%。

　　(四)《公告》所列“每平方米銷售價格”是指按建筑面積計算的每平方米銷售價格。

　　(五)對于匡算土地增值稅預征率的，納稅人于取得《稅務事項通知書》后的次月起，按照《稅務事項通知書》上確定的預征率預繳土地增值稅。取消補繳該項目前期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入預繳土地增值稅額與按照主管稅務機關通知預征率計算應納稅額之間的差額的規(guī)定。

　　四、關于土地增值稅的核定征收問題

　　(一)明確了核定征收的相關規(guī)定。列明了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額進行測算時的參照方法，對于符合核定條件的房地產(chǎn)項目和存量房，主管稅務機關要區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分別測算土地增值稅核定征收率，并與《公告》附件《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表》規(guī)定的下限比較，采用孰高原則確定核定征收率。

　　(二)重新調(diào)整核定區(qū)域和房地產(chǎn)類型的劃分。結合青島市近年來行政區(qū)劃調(diào)整，《公告》重新劃分了核定的區(qū)域范圍，由原來的五類歸并為三類；同時將房地產(chǎn)類型統(tǒng)一劃分為普通住宅、非普通住宅、其它類型房地產(chǎn)三類，與房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算等相關規(guī)定一致。

　　(三)合并核定征收率明細表。將原公告中《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率明細表》與《存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅核定征收率明細表》進行合并，簡并為《土地增值稅分區(qū)域分類型核定征收率明細表》。

　　(四)調(diào)整核定征收率。根據(jù)不同區(qū)域和類型將核定征收率下限進行了調(diào)整。

　　五、關于施行時間問題

　　按照有利于納稅人原則，為便于納稅人執(zhí)行，《公告》自2019年1月1日起施行。對稅款所屬期為2019年1月1日以后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應按《公告》規(guī)定的預征率預繳土地增值稅。