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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算相關(guān)問題梳理
編者按:土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作過程中, 應(yīng)該要搞清楚土地增值稅清算的程序,土地增值稅清算的清算單位,土地增值稅清算的條件, 土地增值稅清算應(yīng)當明確的事項,土地增值稅清算應(yīng)當提供的資料,收入及扣除項目的確定,把握清算政策的界定標準,開具**的質(zhì)量保證金可據(jù)實扣除,利息費用的扣除問題等,還有房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算分期和預(yù)征土地增值稅問題。本期華稅文章將一一為讀者梳理。
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一、土地增值稅清算的概念 |
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國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三條規(guī)定,“《規(guī)程》所稱土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報表》,向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為?!?/p>
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二、土地增值稅的清算單位 |
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根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)靠前條規(guī)定,清算單位包括以下兩個方面:
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(1)土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。
(2)開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計算增值額。
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三、土地增值稅的清算條件、清算期限及清算資料 |
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(一)清算條件
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(1)符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算:
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1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
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(2)符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算:
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1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
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(二)清算期限
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對于符合清算條件,應(yīng)進行土地增值稅清算的項目,納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合第二種清算條件,稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目,由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算;對于確定需要進行清算的項目,由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知,納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
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應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人,在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
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(三)納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料
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1、土地增值稅清算表及其附表。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明,主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。
3、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的,納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
4、納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目,還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
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四、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 |
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(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認:?
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1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
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(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費用。
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五、土地增值稅的扣除項目 |
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要點 | 主要規(guī)定 | |
扣除項目的規(guī)定 | 可據(jù)實扣除的項目 | (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理:①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除;②建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除;③建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計算收入,并準予扣除成本、費用。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。? (4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”,計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 (5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的不差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款,應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 |
可核定扣除的項目 | 前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的。 | |
不可扣除的項目 | (1)除另有規(guī)定外,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用,除另有規(guī)定外,不得扣除。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后,很據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金,建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具**的,扣留的保證金不得扣除。 (4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 |
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六、土地增值稅的核定征收 |
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:
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在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
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八、清算后應(yīng)補稅與滯納金 |
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納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,不加收滯納金。
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小結(jié): |
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土地增值稅是綜合性和被綜合性都很強的一個稅種,其計算過程涉及增值稅、城建稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等多個稅種,具有綜合性;土地增值稅也是企業(yè)所得稅稅前可以扣除的稅種,使其具有被綜合性。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算方面,需要弄清清算程度,清算單位,清算條件以及注意事項等,提供齊全的清算資料,了解清算標準等一系列問題。只有將各項問題都清楚明了,才能正確的進行土地增值稅的清算。
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