廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程(暫行)》的公告[全文廢止]

廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號 2014-05-14

　　稅屋提示——依據(jù)國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2024年第1號 國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于公布全文和部分條款失效廢止的稅務(wù)規(guī)范性文件目錄的公告，自2024年6月11日起，本法規(guī)全文廢止。

　　靠前條 為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目及直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

　　第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定和主管稅務(wù)機關(guān)的要求，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機關(guān)負責土地增值稅清算的受理和審核。

　　第五條 稅務(wù)機關(guān)要建立和完善與同級發(fā)展改革、國土、建設(shè)規(guī)劃、房管等部門的信息交換協(xié)作機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

　　稅務(wù)機關(guān)可聘請注冊稅務(wù)師事務(wù)所、注冊會計師事務(wù)所、工程造價事務(wù)所等中介機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員參與土地增值稅清算審核。

　　稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合市場因素，確定單位面積的扣除項目金額標準。

　　第六條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅清算。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(四)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　(一)已竣工驗收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

　　(二)取得清算項目最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　(三)主管稅務(wù)機關(guān)有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長批準的。

　　第八條 納稅人應(yīng)如實申***繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性、完整性、合理性及相關(guān)性。

　　第九條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。同時，應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補(退)稅額等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 項目管理

　　第十條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目建立檔案，設(shè)置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與納稅人項目開發(fā)同步。

　　納稅人應(yīng)將取得土地、項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等資料按取得時間順序向主管稅務(wù)機關(guān)報送。

　　(一)取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得(包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價***進行投資或聯(lián)營及其他方式取得)土地使用權(quán)，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

　　1.國有土地使用證、出讓合同(協(xié)議)或其他相關(guān)證明。

　　2.修建性詳細規(guī)劃批復(fù)文件(含修建性詳細規(guī)劃圖)。

　　(二)項目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請領(lǐng)用**前，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

　　1.建筑工程預(yù)算書。

　　2.建筑工程施工合同。

　　3.工程造價情況備案表、工程量清單。

　　凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機關(guān)報告，報送相應(yīng)的設(shè)計(施工)圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時進行實地核查，納稅人應(yīng)予以配合。

　　(三)銷(預(yù))售商品房環(huán)節(jié)：

　　納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報備。開發(fā)項目的銷售比例達到80%的當季起，納稅人應(yīng)按季向主管稅務(wù)機關(guān)報送項目銷(預(yù))售的銷控明細，內(nèi)容應(yīng)包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。

　　(四)項目竣工驗收備案環(huán)節(jié)：完成項目竣工驗收(備案)手續(xù)后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送由當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門出具的建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明。

　　(五)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)：取得商品房權(quán)屬證明后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列資料：

　　1.建筑工程竣工結(jié)算資料。

　　2.房屋測量成果報告書。

　　(六)其他資料，如立項批準文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程設(shè)計合同、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料，需向主管稅務(wù)機關(guān)報送或者企業(yè)留置備查，由地級以上市地方稅務(wù)局確定。

　　第十一條 各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)大力提升土地增值稅管理的信息化水平，積極應(yīng)用土地增值稅信息管理系統(tǒng)，建立電子臺賬，加強土地增值稅日常管理。

　　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段等四個工程節(jié)點深入房地產(chǎn)項目現(xiàn)場，向納稅人了解掌握工程進展狀況，將工程造價可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險點與納稅人充分溝通，對四個工程節(jié)點的風(fēng)險分析作納稅輔導(dǎo)，并書面記錄，存檔備查。

　　第十二條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重視納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作。對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

　　對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合**管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。

　　第三章 清算申報受理

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于分期開發(fā)的項目，原則上以規(guī)劃建設(shè)部門的項目修建性詳細規(guī)劃批準文件確定分期開發(fā)的清算單位;同一個項目，既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

　　第十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對土地增值稅清算項目實行分類管理。對符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報手續(xù)。

　　對符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重點加強跟蹤管理;對確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報手續(xù)。

　　第十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)提供下列資料，如未按本規(guī)程第十一條規(guī)定報送相關(guān)資料的則應(yīng)一并補正：

　　(一)《廣東省土地增值稅清算申報表及附表》

　　(二)與清算項目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開***況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1.項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。

　　2.對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)說明共同費用總額及其分攤情況。

　　3.對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項分類說明其具體情況(即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進行分類);屬于建成后無償移交給***、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。

　　4.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

　　5.涉及減免稅的項目，應(yīng)對項目涉及的減免稅情況進行說明。

　　6.關(guān)聯(lián)交易情況說明。

　　7.融資情況說明。

　　8.企業(yè)財務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

　　凡在本規(guī)程實施前已作清算申報且工程造價高于扣除項目金額標準的清算項目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送造價書面報告。

　　(三)主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目會計憑證的，納稅人還應(yīng)提供會計憑證復(fù)印件。

　　(四)納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)及工作底稿。

　　第十六條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。

　　納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書，通知納稅人在限期(原則上不超過15日)內(nèi)補全清算資料。

　　納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，可以受理;

　　在限期內(nèi)補齊關(guān)鍵資料(如影響收入、扣除項目金額確定的資料)，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的，可以受理;

　　逾期未能補齊關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)調(diào)查取證，確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的，可以受理;

　　不能補齊關(guān)鍵資料且無正當理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)移交稅務(wù)稽查部門處理。