銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間及開票問題

各地國稅

地區(qū)口徑

河北國稅

河北省國家稅務(wù)局 關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之二)
九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具**的，為開具**的當(dāng)天。”
可見，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。
交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的，以實(shí)際交付時間為準(zhǔn)。
標(biāo)注：合同約定與實(shí)際交付孰先原則確定，但卻沒有提實(shí)際晚交付的情形，其實(shí)這也很難防范征管風(fēng)險(xiǎn)，不利于稅款的及時征收。但請注意安徽國稅提出了認(rèn)可晚交房的納稅義務(wù)發(fā)生時間的滯后確認(rèn)情形(見表中下方內(nèi)容)

海南國稅

建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)若干稅收政策指引 11月21日
二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收征管問題
（一）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

財(cái)稅36號文附件一第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具**的，為開具**的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
根據(jù)上述規(guī)定，納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，收訖銷售款項(xiàng)或者簽訂書面合同約定付款日期或開具**，滿足此三個條件中任何一個條件即為發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)該按適用稅率計(jì)算繳納增值稅。除上述情況外，其他時間收到的款項(xiàng)可視為預(yù)收款，按3%計(jì)算預(yù)繳增值稅。

省局2016年7月印發(fā)的《房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引》第五、六條相應(yīng)廢止[1]。

標(biāo)注：海南的這個前后變化，從一個之前與大家相接近的理解，到一個現(xiàn)在“獨(dú)創(chuàng)”新意的理解，源自財(cái)稅[2016]36號文件之下的收款概念延伸出來的。我們知道，源自銷售服務(wù)在應(yīng)用上面的納稅義務(wù)發(fā)生時間是沒有問題的，也是為大家所能接受的。但是銷售不動產(chǎn)，第三只眼認(rèn)為，這是一個交付的實(shí)體，并不是一個服務(wù)是多有延續(xù)性的，因此為了征管需要，在服務(wù)過程中收到款項(xiàng)，約定為納稅義務(wù)發(fā)生，也是有相應(yīng)的合理性的。

但是對于銷售不動產(chǎn)，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房來講，其本身是一個交付實(shí)物，并不存在持續(xù)銷售的過程，基于預(yù)收款的角度，解決的是房地產(chǎn)企業(yè)的入庫資金問題，所以，從發(fā)生應(yīng)稅行為的角度，小編認(rèn)為以此作為判斷收款即發(fā)生納稅義務(wù)發(fā)生時間，有一些值得探討。

而對于預(yù)收款項(xiàng)的預(yù)繳稅款，其納稅義務(wù)發(fā)生時間是沒有發(fā)生的，只是預(yù)繳的概念，是財(cái)政收入的考慮。而商品房銷售多有貸款付款情形，銷售方房子未銷售出去，款項(xiàng)已收回了，那這些錢是用于購買服務(wù)或物料去了，土地價(jià)款也要在銷售時才能扣除，此時如果判斷為納稅義務(wù)發(fā)生，全額計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額，后續(xù)的巨大進(jìn)項(xiàng)，如何能夠抵扣完呢，這就是技術(shù)與操作上的問題了。因此小編認(rèn)為這個意見還是值得我們關(guān)注。

北京國稅

房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收指引 4月1日

納稅義務(wù)發(fā)生時間
一、納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具**的，為開具**的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
二、納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

四川國稅

四川國稅解答營改增實(shí)務(wù)中熱點(diǎn)問題（4月28日）

2、房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？
答：根據(jù)《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定：增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具**的，為開具**的當(dāng)天。
因此，房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為的發(fā)生時間。

標(biāo)注：強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)交付行為完成當(dāng)天，未強(qiáng)調(diào)合同約定之類的前提條件。

湖北國稅

營改增政策執(zhí)行口徑靠前輯

21.關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的問題

《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具**的，為開具**的當(dāng)天。
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。
在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的，以實(shí)際交付時間為準(zhǔn)。
以交房時間作為房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：
一是可以解決稅款預(yù)繳時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間不明確的問題；
二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時間，可能形成前期銷項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。
三是可以解決從銷售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問題。

標(biāo)注：這個解釋比較清晰的給出了相應(yīng)的意見出發(fā)點(diǎn)，易為大家所接受的基本原則。

河南國稅

營改增問題快速處理機(jī)制專期十三（房地產(chǎn)企業(yè)專期） 6月8日

問題四房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時間如何掌握？
答復(fù)：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時間為交付房地產(chǎn)項(xiàng)目并取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

安徽國稅

營改增熱點(diǎn)難點(diǎn)問題（房地產(chǎn)）2017年1月3日
13.房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？
答：增值稅納稅義務(wù)確定的前提是納稅人是否已發(fā)生應(yīng)稅行為。對以買賣方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，應(yīng)對照《商品房買賣合同》上約定的交房時間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方在合同約定的最遲交房時間之前完成房屋交付手續(xù)的，以實(shí)際交付時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。
因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因造成延遲交房的，以實(shí)際交房時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間；
因購買方原因未按合同約定完成不動產(chǎn)交付手續(xù)的，以合同約定的最遲交房時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。
對以投資、分配利潤、捐贈、抵債等方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

標(biāo)注：安徽國家的理解更全面一些，而且對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因延遲交房的，規(guī)定以實(shí)際交房時間，突破了形式上的“保護(hù)稅款征收”的優(yōu)先觀念，同時對于非買賣情形下以不動產(chǎn)權(quán)屬變更作為義務(wù)發(fā)生時間，這也有利于納稅人的實(shí)際行為發(fā)生為前提。

浙江國稅

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十八、關(guān)于建筑服務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)時間問題
《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，我們建議建筑企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款和建筑項(xiàng)目完工決算時間。
《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具**的，為開具**的當(dāng)天”。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。因此，我們建議房地產(chǎn)業(yè)納稅義務(wù)時間為交房清算時間。前期的預(yù)收款和全額款都屬于預(yù)征稅款范圍。

標(biāo)注：對于建筑項(xiàng)目以完工決算作為納稅義務(wù)發(fā)生時間，與建筑服務(wù)發(fā)生并結(jié)算款項(xiàng)有著本質(zhì)的差異，小編認(rèn)為這一觀點(diǎn)并沒有在財(cái)稅[2016]36號文件中體現(xiàn)出來，在這兒一并進(jìn)行學(xué)習(xí)一下。房地產(chǎn)業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間的基本原則是交房清算時間，這一點(diǎn)也是常規(guī)理解。

內(nèi)蒙古國稅

全面推開營改增政策問題解答二 5月30日

（九）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間問題。
《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具**的，為開具**的當(dāng)天”。
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的，以實(shí)際交付時間為準(zhǔn)。

江西國稅

江西省國稅局8月18日再次解答營改增實(shí)務(wù)中的37個問題
20、銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)時間如何確認(rèn)？
答：根據(jù)《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅2016年36號文件）第45條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間；先開具**的，為開具**的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售特點(diǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的，按實(shí)際交房時間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。

寧夏國稅

全面推開營改增政策指引（三） 6月17日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？在預(yù)收房款后按3%的預(yù)征率繳納增值稅時納稅義務(wù)是否發(fā)生？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款時納稅義務(wù)尚未發(fā)生，在總局進(jìn)一步明確前，暫按《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時間早于合同約定時間的，以實(shí)際交房時間為準(zhǔn)。

標(biāo)注：這個明確還是比較突出突破形式上的規(guī)定有所深入的，即明確“預(yù)收房款時納稅義務(wù)尚未發(fā)生”，這個規(guī)定的前提是基于應(yīng)稅行為未發(fā)生的考慮，因此小編也是認(rèn)為合理之理解。

湖南國稅

湖南省國家稅務(wù)局營業(yè)稅改征增值稅政策指引之四 2016年12月26日

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其發(fā)生應(yīng)稅行為時間應(yīng)如何確定？

根據(jù)《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其發(fā)生應(yīng)稅行為的時間為銷售合同約定的交房時間。若實(shí)際交房時間早于銷售合同約定交房時間的，以實(shí)際交房時間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時間晚于銷售合同約定交房時間的，以銷售合同約定的交房時間為準(zhǔn)。