青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告[全文廢止]

青島市地方稅務(wù)局公告[2015]2號 2015-05-05

　　稅屋提示——
　　1.依據(jù)國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2020年第2號 國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局關(guān)于公布一批全文失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2020年4月24日起，本法規(guī)全文廢止。
　　2.依據(jù)青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告本法規(guī)自2017年9月21日起靠前條廢止。
　　3.依據(jù)青島市地方稅務(wù)局公告2016年第7號 青島市地方稅務(wù)局修訂《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》的公告，本法規(guī)第三條停止執(zhí)行。

　　開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

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　　土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

　　土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?。如果開發(fā)項(xiàng)目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按照別墅區(qū)的占地面積占開發(fā)項(xiàng)目總占地面積的比例，計(jì)算別墅區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?；對剩余的土地成本，按照剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　開發(fā)項(xiàng)目中既包含多層、高層建筑又包含的聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨(dú)立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。

　　（二）其他房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本中除“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”以外的成本。凡受益對象單一、會計(jì)核算準(zhǔn)確且能夠提供獨(dú)立合同、獨(dú)立結(jié)算資料的成本，應(yīng)直接計(jì)入普通住宅和非普通住宅扣除項(xiàng)目中；否則，按照可售建筑面積的比例，在普通住宅與非普通住宅之間計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　園林、綠化等共同成本應(yīng)按照可售建筑面積的比例，在普通住宅與非普通住宅之間計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　二、關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的組成

　　國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)，為取得該土地使用權(quán)而應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（市政建設(shè)配套費(fèi)）等。減免的各項(xiàng)費(fèi)用不得抵減契稅的計(jì)稅依據(jù)。

　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，是指按照***部門規(guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積計(jì)算出的應(yīng)繳費(fèi)金額。規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積發(fā)生變化的，應(yīng)重新計(jì)算應(yīng)繳費(fèi)金額。

　　三、[條款廢止]關(guān)于相關(guān)拆遷補(bǔ)償和工程支出的處理

　　納稅人為取得國有土地使用權(quán)，凡按照區(qū)（市）級以上***部門要求，在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、安置房項(xiàng)目發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出，應(yīng)計(jì)入取得國有土地使用權(quán)的契稅計(jì)稅依據(jù)，在計(jì)算土地增值稅時應(yīng)計(jì)入土地成本。

　　四、關(guān)于簽訂土地出讓補(bǔ)充協(xié)議的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與稅款繳納期限

　　國有土地使用權(quán)承受人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，需要補(bǔ)繳土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用的，契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為原出讓合同簽訂的當(dāng)天，稅款繳納期限為簽訂補(bǔ)充協(xié)議之日起90日內(nèi)。

　　五、關(guān)于工業(yè)、物流地產(chǎn)等項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征率

　　納稅人取得工業(yè)、物流倉儲用地用途的國有土地使用權(quán)后，開發(fā)建設(shè)工業(yè)廠房、物流倉儲建筑、科技園區(qū)等并對外銷售的，取得新房預(yù)售收入按2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。但對于匡算稅負(fù)率明顯偏高的項(xiàng)目，可參照匡算結(jié)果確定預(yù)征率。待符合清算申報(bào)條件時，比照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算繳納土地增值稅。

　　六、本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)時間在2015年6月5日以后的，按本公告執(zhí)行。已進(jìn)入清算審核程序但尚未發(fā)出清算書面審核結(jié)論的清算項(xiàng)目，可適用本公告。公告實(shí)施之前已出具清算書面審核結(jié)論的，不再追溯調(diào)整。

　　預(yù)售收入取得時間在2015年6月5日以后的土地增值稅預(yù)征申報(bào)，按本公告第五條執(zhí)行。

　　特此公告。

青島市地方稅務(wù)局

2015年5月5日

青島市地方稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》的解讀

　　為了加強(qiáng)土地增值稅、契稅征收管理，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅和國有土地使用權(quán)出讓契稅相關(guān)政策，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定并發(fā)布《關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（2015年第2號，以下簡稱《公告》）。

　　一、關(guān)于土地成本與其他房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集分?jǐn)?/strong>

　　在計(jì)算土地增值稅時，普通住宅和非普通住宅需要分別計(jì)算增值率，由此產(chǎn)生成本費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}。根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的通知》（財(cái)法字[1995]第6號）第九條、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條規(guī)定，本條明確土地成本和其他房地產(chǎn)開發(fā)成本在普通住宅和非普通住宅之間的分?jǐn)偡椒ā?/p>

　　靠前條靠前款中，將“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”歸集為“土地成本”。因?yàn)橥恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而付出的代價，在土地征用和拆遷階段，房地產(chǎn)開發(fā)行為尚未開始，因此不宜將土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，而應(yīng)當(dāng)采用與“取得土地使用權(quán)所支付的金額”同樣的歸集方法。

　　“別墅區(qū)”是指包含項(xiàng)目內(nèi)所有別墅且占地相對獨(dú)立，有道路、圍墻等明顯分隔標(biāo)志的區(qū)域。

　　“聯(lián)排別墅”是指并聯(lián)的類別墅建筑，“合院式別墅”是指由聯(lián)排別墅圍合而成的類別墅建筑。

　　靠前條第二款中，明確其同時符合四項(xiàng)特殊條件的成本應(yīng)該直接計(jì)入受益對象的成本中核算，比如裝修成本等。不符合特殊條件的成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。但在清算審核中，一旦發(fā)現(xiàn)直接歸集的成本有一條不符合直接歸集條件的情況，比如合同中包含共同工程、存在虛假**等，則其他房地產(chǎn)開發(fā)成本整體按照建筑面積法分?jǐn)偂?/p>

　　二、關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的組成

　　本條是對《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2004]134號）（以下稱“134號文”）靠前條的進(jìn)一步明確。“134號文”靠前條規(guī)定：“出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益”，靠前條第二款：“以競價方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)”。本條明確，競價方式出讓的計(jì)稅依據(jù)為土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)性質(zhì)的批復(fù)》（財(cái)綜函[2002]3號）規(guī)定：“各地征收的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。”本條明確，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)即市政建設(shè)配套費(fèi)。

　　規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)面積，首先是指根據(jù)規(guī)劃部門在《項(xiàng)目用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》中規(guī)定的容積率與土地面積計(jì)算出的建筑面積，其中容積率規(guī)定了上限的，以上限為準(zhǔn)，沒有上限的，以下限為準(zhǔn)。根據(jù)《青島市人民***辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收使用管理的通知》（青政辦發(fā)[2014]20號）規(guī)定，本條明確，建筑工程規(guī)劃許可證上核準(zhǔn)的建筑面積發(fā)生變化的，應(yīng)按照補(bǔ)繳的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)金額申報(bào)繳納契稅。

　　三、關(guān)于相關(guān)拆遷補(bǔ)償和工程支出的處理

　　根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的通知》（財(cái)法字〔1995〕第6號）第七條和“134號文”靠前條，本條明確，項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出既作為契稅計(jì)稅依據(jù)，又作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。

　　根據(jù)***配建要求，在取得國有土地使用權(quán)時，某種情況下會要求土地承受人在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外發(fā)生拆遷補(bǔ)償和工程支出。“按照區(qū)（市）級以上***部門要求”，是指除在國有土地出讓合同中明確要求外，取得區(qū)（市）級以上***的證明文件，用以說明在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出是取得土地的必須條件。證明文件包括***會議紀(jì)要、***相關(guān)部門出具的正式文件等。

　　四、關(guān)于簽訂土地出讓補(bǔ)充協(xié)議的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與稅款繳納期限

　　《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充”。補(bǔ)充協(xié)議是以原出讓合同的存在并生效為前提。為此，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定，本條明確，簽訂原出讓合同的當(dāng)天為契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。根據(jù)《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅稅款繳納期限的公告》（2014年6號）規(guī)定，本條明確，簽訂補(bǔ)充協(xié)議的契稅稅款繳納期限為簽訂補(bǔ)充協(xié)議之日起90日內(nèi)。

　　五、關(guān)于工業(yè)、物流地產(chǎn)等項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征率

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）第二條規(guī)定，本條明確取得工業(yè)、物流倉儲用地用途的國有土地使用權(quán)后，開發(fā)建設(shè)并取得新房預(yù)售收入的預(yù)征率為2%。需要匡算的，按照《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告》（2014年第1號）靠前條第三款規(guī)定的方法匡算稅負(fù)率。

　　新房與舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)為《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局〈關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知〉的通知》（青財(cái)稅[1996]7號）第二條規(guī)定：“1．建房單位新建成的房產(chǎn)，未使用或使用未滿一年首次對外轉(zhuǎn)讓的，均為新房；首次轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)出租或使用滿一年以上再轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，應(yīng)作為舊房。2．對個人新建應(yīng)稅房產(chǎn)對外轉(zhuǎn)讓的，不論其建造時間長短，均作為舊房。3．對單位或個人購買的新房再轉(zhuǎn)讓的，不論其使用時間長短，均為舊房”。