蘇地稅規(guī)[2015]8號 江蘇省地方稅務局公告關于土地增值稅若干問題的公告[條款廢止]

江蘇省地方稅務局公告關于土地增值稅若干問題的公告[條款廢止]

蘇地稅規(guī)[2015]8號 2015-12-31

稅屋提示——
1.依據(jù)蘇地稅規(guī)[2016]7號 江蘇省地方稅務局關于調整土地增值稅有關政策的公告，自2017年1月1日起，本法規(guī)靠前條中“對同一宗地塊上的多個批準項目，納稅人進行整體開發(fā)的，可將該宗土地上的多個項目作為一個清算單位，并報主管稅務機關備案”、第四條第（三）項廢止。
2.依據(jù)國家稅務總局江蘇省稅務局公告2018年第4號 國家稅務總局江蘇省稅務局關于公布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)靠前條中“對同一宗地塊上的多個批準項目，納稅人進行整體開發(fā)的，可將該宗土地上的多個項目作為一個清算單位，并報主管稅務機關備案”、第四條第（三）項廢止。

根據(jù)《中國人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和其他稅收法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅的若干問題公告如下：

一、關于土地增值稅清算單位問題

[部分廢止]土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算。對于國家有關部門批準分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。對開發(fā)周期較長，納稅人自行分期的開發(fā)項目，可將自行分期項目確定為清算單位,并報主管稅務機關備案。

朱光磊點評——放水了，看來看去，土地增值稅的清算單位在江蘇是怎么認定都是可以的，可以大可以小，看來大地產(chǎn)商與小地產(chǎn)商的差別化待遇會越來越明顯。

同一清算單位中包含普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的，應分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率和應納稅額。

二、關于土地成本分攤問題

土地成本是指取得土地使用權所支付的金額。土地成本僅在能夠辦理權屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進行分攤。在不同清算單位或同一清算單位不同類型房產(chǎn)之間分攤土地成本時，可直接歸集的，應直接計入該清算單位或該類型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法計算分攤，也可按稅務機關認可的其他合理方法計算分攤。

朱光磊點評——江蘇一直要求地下建筑面積均攤土地成本，但是這是明顯違反地方性法規(guī)的，如，蘇州有地方性法規(guī)，地下建筑物的土地分攤成本為地上的30%以上?？磥淼囟惥纸K于頂不住了。

三、關于人防工程成本費用扣除問題

依法配建并經(jīng)驗收合格的人防工程，允許扣除相關成本、費用。

朱光磊點評——蘇地稅規(guī)〔2012〕1號原規(guī)定是明顯違反人防法的，我在《房地產(chǎn)稅收面對面》中固執(zhí)指出了，現(xiàn)在時過境遷，書中指責仍在但是江蘇新規(guī)已出，以證明我的指責不是沒有依據(jù)的。開發(fā)商沒有權利公告人防屬于全體業(yè)主，稅務機關在逼良為娼。現(xiàn)在知錯能改，善莫大焉。

四、關于車庫（車位、儲藏室等）問題

（一）能夠辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等）單獨轉讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“其他類型房產(chǎn)”確認收入并計算成本費用。

（二）不能辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。

（三）[條款廢止]隨房附贈的車庫（車位、儲藏室等），無論能否辦理權屬登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應按銷售合同上的房產(chǎn)類型計算成本費用。

朱光磊點評——這一段的規(guī)定與海南省的文件完全相同，區(qū)別是海南發(fā)布在先。也為稅務籌劃帶來了許多的空間。但是是非常合理的。也是符合一些實際案例的，例如別墅自己附屬的車位，如果按原來的文件，屬于其他房產(chǎn)，但是現(xiàn)在就可以按別墅來進行清算，符合房地產(chǎn)開發(fā)的習慣。以及出現(xiàn)過許多這種案例，一個住宅小區(qū)，最后清算出了非住宅房產(chǎn)，因為車位就是屬于非住宅房產(chǎn)。

五、關于裝修支出問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。對可移動的物品（如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等），不計收入也不允許扣除相關成本費用。

六、關于新建房問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房（不含已列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)的房屋），應按照轉讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉讓的，可按照轉讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。

朱光磊點評——現(xiàn)在判斷，投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)，然后是按舊房清算的。這段內(nèi)容其實最早海南也有內(nèi)部掌握口徑是這么規(guī)定的。但是放寬了非房地產(chǎn)公司自建房的清算方法，非房地產(chǎn)公司自建自用或者出租的房產(chǎn)，可按照轉讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅，意思是不是說，有兩種選擇，可以按新建，也可以按舊房呢？需要案例實證。

【相關政策——財稅字[1995]48號 財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知——七、關于新建房與舊房的界定問題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定?！?/p>

本公告自2016年3月1日起施行，《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）靠前條、第二條、第四條第（一）項、第五條第（二）項和第（三）項，《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務局轉發(fā)〈財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知〉的通知》（蘇財稅〔2007〕45號）第四條同時廢止。

江蘇省地方稅務局

2015年12月31日