江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告[條款廢止]

蘇地稅規(guī)[2015]8號(hào) 2015-12-31

稅屋提示——
1.依據(jù)蘇地稅規(guī)[2016]7號(hào) 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅有關(guān)政策的公告，自2017年1月1日起，本法規(guī)靠前條中“對(duì)同一宗地塊上的多個(gè)批準(zhǔn)項(xiàng)目，納稅人進(jìn)行整體開發(fā)的，可將該宗土地上的多個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案”、第四條第（三）項(xiàng)廢止。
2.依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局公告2018年第4號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于公布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)靠前條中“對(duì)同一宗地塊上的多個(gè)批準(zhǔn)項(xiàng)目，納稅人進(jìn)行整體開發(fā)的，可將該宗土地上的多個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案”、第四條第（三）項(xiàng)廢止。

根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和其他稅收法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅的若干問題公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題

[部分廢止]土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

朱光磊點(diǎn)評(píng)——放水了，看來(lái)看去，土地增值稅的清算單位在江蘇是怎么認(rèn)定都是可以的，可以大可以小，看來(lái)大地產(chǎn)商與小地產(chǎn)商的差別化待遇會(huì)越來(lái)越明顯。

同一清算單位中包含普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率和應(yīng)納稅額。

二、關(guān)于土地成本分?jǐn)倖栴}

土地成本是指取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地成本僅在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進(jìn)行分?jǐn)?。在不同清算單位或同一清算單位不同類型房產(chǎn)之間分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，可直接歸集的，應(yīng)直接計(jì)入該清算單位或該類型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理方法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

朱光磊點(diǎn)評(píng)——江蘇一直要求地下建筑面積均攤土地成本，但是這是明顯違反地方性法規(guī)的，如，蘇州有地方性法規(guī)，地下建筑物的土地分?jǐn)偝杀緸榈厣系?0%以上?？磥?lái)地稅局終于頂不住了。

三、關(guān)于人防工程成本費(fèi)用扣除問題

依法配建并經(jīng)驗(yàn)收合格的人防工程，允許扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

朱光磊點(diǎn)評(píng)——蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)原規(guī)定是明顯違反人防法的，我在《房地產(chǎn)稅收面對(duì)面》中固執(zhí)指出了，現(xiàn)在時(shí)過(guò)境遷，書中指責(zé)仍在但是江蘇新規(guī)已出，以證明我的指責(zé)不是沒有依據(jù)的。開發(fā)商沒有權(quán)利公告人防屬于全體業(yè)主，稅務(wù)機(jī)關(guān)在逼良為娼?，F(xiàn)在知錯(cuò)能改，善莫大焉。

四、關(guān)于車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）問題

（一）能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）單獨(dú)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“其他類型房產(chǎn)”確認(rèn)收入并計(jì)算成本費(fèi)用。

（二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等），按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。

（三）[條款廢止]隨房附贈(zèng)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等），無(wú)論能否辦理權(quán)屬登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應(yīng)按銷售合同上的房產(chǎn)類型計(jì)算成本費(fèi)用。

朱光磊點(diǎn)評(píng)——這一段的規(guī)定與海南省的文件完全相同，區(qū)別是海南發(fā)布在先。也為稅務(wù)籌劃帶來(lái)了許多的空間。但是是非常合理的。也是符合一些實(shí)際案例的，例如別墅自己附屬的車位，如果按原來(lái)的文件，屬于其他房產(chǎn)，但是現(xiàn)在就可以按別墅來(lái)進(jìn)行清算，符合房地產(chǎn)開發(fā)的習(xí)慣。以及出現(xiàn)過(guò)許多這種案例，一個(gè)住宅小區(qū)，最后清算出了非住宅房產(chǎn)，因?yàn)檐囄痪褪菍儆诜亲≌慨a(chǎn)。

五、關(guān)于裝修支出問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對(duì)以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。對(duì)可移動(dòng)的物品（如可移動(dòng)的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等），不計(jì)收入也不允許扣除相關(guān)成本費(fèi)用。

六、關(guān)于新建房問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房（不含已列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)的房屋），應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。

朱光磊點(diǎn)評(píng)——現(xiàn)在判斷，投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)，然后是按舊房清算的。這段內(nèi)容其實(shí)最早海南也有內(nèi)部掌握口徑是這么規(guī)定的。但是放寬了非房地產(chǎn)公司自建房的清算方法，非房地產(chǎn)公司自建自用或者出租的房產(chǎn)，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅，意思是不是說(shuō)，有兩種選擇，可以按新建，也可以按舊房呢？需要案例實(shí)證。

【相關(guān)政策——財(cái)稅字[1995]48號(hào) 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知——七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！?/p>

本公告自2016年3月1日起施行，《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)）靠前條、第二條、第四條第（一）項(xiàng)、第五條第（二）項(xiàng)和第（三）項(xiàng)，《江蘇省財(cái)政廳江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知〉的通知》（蘇財(cái)稅〔2007〕45號(hào)）第四條同時(shí)廢止。

江蘇省地方稅務(wù)局

2015年12月31日