營改增對土地增值稅的影響

一、收入確認的變化一、收入確認的變化

《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》【2016】70號公告

靠前條?關(guān)于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

二、稅金扣除的變化

《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》【2016】70號公告

第三條?關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題

（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

（二）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

三、建安**扣除的變化

《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》【2016】70號公告

第五條?關(guān)于營改增后建筑安裝工程費支出的**確認問題

營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅**，應按照《國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規(guī)定，在**的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

四、土地增值稅預征的計稅依據(jù)發(fā)生變化

《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》【2016】70號公告

靠前條為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

土地價款扣除的新變化

對“土地價款”的扣除的補充

《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》財稅〔2016〕140號　

七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）靠前條第（三）項第10點中“向***部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向***部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

財稅〔2016〕36號）靠前條第（三）項第10點

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向***部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》國家稅務總局【2016】18號公告

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第五條?支付的土地價款，是指向***、土地管理部門或受***委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條?在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

項目公司與拿地主體非同一方，土地價的扣除

《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》財稅〔2016〕140號　　

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向***部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向***部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、***部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）***部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

視同銷售的特殊規(guī)定

視同銷售的特殊規(guī)定

《關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告【2016】86號）公告

七、納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務。

第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

個人，是指個體工商戶和其他個人。