城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何判定
2010-9-21??????????????????????? 畢軍業(yè) 陳永山

【問(wèn)題】
城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生與截止時(shí)間應(yīng)如何做判定？

【解答】
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）規(guī)定，對(duì)納稅人自建、委托施工及開(kāi)發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的依據(jù)。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。該規(guī)定從某種意義上講，一方終止，則另一方開(kāi)始繳納。具體判定依據(jù)為：
（1）如果某納稅人將房屋或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實(shí)物發(fā)生變化。

（2）權(quán)利發(fā)生變化，應(yīng)該主要從合同簽訂判斷，財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對(duì)出讓土地的一方應(yīng)該是合同簽訂日終止納稅義務(wù)。權(quán)利發(fā)生變化，主要是辦理相關(guān)手續(xù)，即《產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用證》或“合同”、“協(xié)議”這些履行了，就是權(quán)利發(fā)生變化了。

（3）狀態(tài)發(fā)生變化，應(yīng)該理解為是否改變?cè)瓲詈蛯?shí)物形態(tài)。如原來(lái)的房屋是辦公樓，現(xiàn)在變成商場(chǎng)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所了，原來(lái)的土地是耕地，現(xiàn)在變成了撂荒地。凡是實(shí)物、權(quán)利、狀態(tài)這三項(xiàng)中有一項(xiàng)發(fā)生了改變，就應(yīng)當(dāng)判定，一方終止，另一方開(kāi)始繳納。

對(duì)于納稅人取得***劃撥土地后，在沒(méi)到土地管理部門(mén)辦理手續(xù)前，如果實(shí)物狀態(tài)未發(fā)生變化，原土地使用者還在耕種或原住戶(hù)的生產(chǎn)生活都沒(méi)有改變，則沒(méi)有發(fā)生納稅義務(wù)。如果房屋實(shí)施動(dòng)遷，或耕地撂荒，或該土地的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理權(quán)屬于被劃撥者所有，盡管沒(méi)到土地部門(mén)辦理手續(xù)，也應(yīng)判定發(fā)生納稅義務(wù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，從什么時(shí)間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)判定的焦點(diǎn)。如果從合同約定的交房時(shí)間判定，當(dāng)開(kāi)發(fā)商未能履約時(shí)，則應(yīng)從實(shí)際交付時(shí)判定終止繳納。如果合同沒(méi)有約定交房時(shí)間，就不能以簽訂商品房銷(xiāo)售合同的簽訂時(shí)間判定終止納稅了，而要按房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末終止納稅。具體判定，則應(yīng)從開(kāi)發(fā)商將住戶(hù)鑰匙交給購(gòu)房人時(shí)作為終止繳納土地使用稅的時(shí)間。

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基本定義
城鎮(zhèn)土地使用稅是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。

屬于資源稅。
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現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅）的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

納稅義務(wù)人
1．擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人是納稅人。
2．擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人。
3．土地使用權(quán)未確定的或權(quán)屬***未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人；
4．土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅
例如：幾個(gè)單位共有一塊土地使用權(quán)，一方占60%，另兩方各占20%，如果算出的稅額為100萬(wàn)，則分別按60、20、20的數(shù)額負(fù)擔(dān)土地使用稅。

征稅范圍
城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國(guó)家所有、集體所有的土地。
從2007年7月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和在華機(jī)構(gòu)的用地也要征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

應(yīng)納稅額
一、計(jì)稅依據(jù)?
以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。
1．凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民***確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)；
2．尚未組織測(cè)量，但納稅人持有***部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。
3．尚未核發(fā)出土地使用證書(shū)的，應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。
注意：稅務(wù)機(jī)關(guān)不能核定納稅人實(shí)際使用的土地面積。

二、稅率
城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率。
城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)具體規(guī)定如下
1.大城市l(wèi).5～30元;
2.中等城市1.2～24元;
3.小城市0.9～18元;
4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。

三、應(yīng)納稅額的計(jì)算
應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的土地面積×適用稅額

四、稅額計(jì)算
城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實(shí)際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。其計(jì)算公式如下：
應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市為0.50～10.00元；中等城市為0.40～8.00元；小城市為0.30～6.00元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.20～4.00元。房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

「例」武泰鋼材進(jìn)出口公司擁有自用房產(chǎn)原值600000元，允許減除20%計(jì)稅，房產(chǎn)稅年稅率為1.2%；小汽車(chē)2輛，每年每輛稅額300元；載重汽車(chē)3輛，計(jì)凈噸位15噸，每噸年稅額60元；占用土地面積[3]為1500平方米，每平方米年稅額為6元；稅務(wù)部門(mén)規(guī)定對(duì)房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在季末后10日內(nèi)交納，1月31日計(jì)算本月份應(yīng)交納各項(xiàng)稅金。
月應(yīng)納房產(chǎn)稅額==5760/12=480（元）
月應(yīng)納車(chē)船使用稅額==1500/12=125（元）
月應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750（元）

根據(jù)計(jì)算的結(jié)果，提取應(yīng)納房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。會(huì)計(jì)分錄如下：
借：管理費(fèi)用——稅金1355
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅　480
應(yīng)交稅金——應(yīng)交車(chē)船使用稅125
應(yīng)交稅金——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅750