城鎮(zhèn)土地使用稅對于房地產(chǎn)企業(yè)來講雖然是小稅種，但該稅種稅企爭議較多。典型問題集中在起止時間如何確定和稅收優(yōu)惠政策把握兩個方面。為此，智慧源針對上述問題進行梳理，形成如下問題問答，希望對您有所幫助。

　　一、城鎮(zhèn)土地使用稅起止時間如何確定？

　?。ㄒ唬╆P(guān)于起止時間稅法是怎么規(guī)定的？

　　1、開始時間的規(guī)定

　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規(guī)定，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　2、截止時間的規(guī)定

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。”

　?。ǘ崉?wù)問題問答

　　1、未取得土地使用證情況下交不交稅？

　　答：不論是否取得土地使用證，若屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，則應(yīng)按稅法規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　相關(guān)依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條靠前款規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽定的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

　　2、土地儲備中心在合同的約定時間不能交付土地，怎么辦？

　　答：（1）提前做好稅收籌劃，在與當(dāng)?shù)赝恋貎渲行暮炗喭恋剞D(zhuǎn)讓合同時，就考慮到當(dāng)?shù)赝恋貎渲行臒o法交付土地的客觀實踐情況，在當(dāng)時的土地轉(zhuǎn)讓合同中寫清楚預(yù)計***能夠提供土地交付使用的時間，就可以規(guī)避當(dāng)?shù)囟悇?wù)稽查局作出的以上補稅、罰款和繳納滯納金的稅收風(fēng)險。

　　（2）如果簽訂合同時沒有考慮到土地儲備中心不能按時交付使用情況，在土地儲備中心不能再約定時間交付土地時，爭取與當(dāng)?shù)赝恋貎渲行暮炗喲a充協(xié)議，明確預(yù)計***能夠提供土地交付使用時間，也可以規(guī)避當(dāng)?shù)囟悇?wù)稽查局作出的以上補稅、罰款和繳納滯納金的稅收風(fēng)險。

　　3、土地交付后，因資金問題等原因項目無法啟動，土地閑置期間是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：因企業(yè)自身原因?qū)е碌摹巴恋匚词褂谩保粘＠U納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　4、城鎮(zhèn)土地使用稅的截止時間具體如何確定，是以簽訂銷售合同日期、交房日期、還是辦理產(chǎn)權(quán)證的日期？

　　答：因為財稅[2008]152號文件給定的判定標(biāo)準(zhǔn)是“因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”，導(dǎo)致各地的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按預(yù)售（銷售）合同日期的，例如廣州；有按交房日期的，例如西安；有按辦理產(chǎn)權(quán)證日期的，例如河南。

　　從各地規(guī)定來看，以取得預(yù)售許可證作為土地使用稅交納截止時間對企業(yè)是最為有利的，但這種方式本質(zhì)上土地的權(quán)利實務(wù)狀態(tài)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移；以交房作為截止時間，從權(quán)利實物狀態(tài)方面比較符合財稅[2008]152號文件精神；以辦理產(chǎn)權(quán)證為交房時間，由于實務(wù)中辦理產(chǎn)權(quán)證時間滯后，因此實際上延遲了土地使用稅交納的截止時間。

　　實務(wù)中，如果當(dāng)?shù)赜忻鞔_的政策，以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)，如果當(dāng)?shù)責(zé)o明確政策，建議與主管局溝通，以交房時間作為土地使用稅交納的截止時間。

　　二、關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠政策的問題問答

　　1、公共綠化用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》（國稅地字[1989]140號）文件的規(guī)定,對企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅，廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。

　　2、土地使用權(quán)證上注明的用途是瞻仰景觀休閑用地，是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第483號）文件的規(guī)定，瞻仰景觀休閑用地需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品住房項目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟適用房，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房部分能否免繳土地使用稅？

　　答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件的規(guī)定，（二）對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照***規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供***部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例，免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　4、企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地按規(guī)定免征了城鎮(zhèn)土地使用稅，是否有政策變化？

　　答：根據(jù)《財政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)范圍內(nèi)荒山、林地、湖泊等占地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2014]1號）規(guī)定：“對已按規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅的企業(yè)范圍內(nèi)荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按應(yīng)納稅額減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅；自2016年1月1日起，全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>