說說房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的那些事兒 <普陀稅務(wù)>

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容

　　土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　前期工程費(fèi)

　　建筑安裝工程費(fèi)

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　公共配套設(shè)施費(fèi)

　　開發(fā)間接費(fèi)

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容

　　土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　　前期工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

　　建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

　　公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方***、***公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

　　開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

　　三、熱點(diǎn)問答

　　Q：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)其取得的預(yù)售收入是否可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的銷售(營業(yè))收入基數(shù)?

　　A:《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第六條規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。” 企業(yè)在簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》后取得的預(yù)售收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，并作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的銷售(營業(yè))收入基數(shù)。但在開發(fā)產(chǎn)品完工后會計(jì)上實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)相對應(yīng)的銷售(營業(yè))收入部分不得重復(fù)計(jì)算基數(shù)。

　　Q：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的土地增值稅是否可稅前扣除?

　　A：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第十二條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期計(jì)提的土地增值稅，在稅法規(guī)定的限繳期內(nèi)繳納的，可以稅前扣除。預(yù)提但不實(shí)際繳納的土地增值稅，不得稅前扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第29號)規(guī)定計(jì)算出其注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

　　Q：“房地產(chǎn)企業(yè)利用地下設(shè)施修建了地下車庫，并將該車庫轉(zhuǎn)讓取得收入。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。請問文件中所稱‘作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理’是否指該項(xiàng)車庫無論是否對外銷售，均一次性計(jì)入開發(fā)成本，待停車場出售時(shí)，一次性確認(rèn)收入而不能結(jié)轉(zhuǎn)成本?”

　　A：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。同時(shí)，該文件第二十七條規(guī)定，公共配套設(shè)施費(fèi)包括在開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出中。因此，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本，待停車場所出售時(shí)，一次性確認(rèn)收入，同時(shí)不能再結(jié)轉(zhuǎn)成本。”

　　Q：根據(jù)滬府辦發(fā)[2012]61號的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得新出讓土地用于開發(fā)住宅的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)按住宅建筑總面積一定比例配建保障性住房，并將配建的保障性住房無償移交給***用于住房保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的這部分配建保障性住房建造成本可否在稅前扣除?

　　A：房地產(chǎn)企業(yè)通過公開招、拍、掛等方式取得土地，用于開發(fā)建設(shè)商品住宅。凡企業(yè)與***簽訂的土地出讓合同中明確需配建一定數(shù)量的保障性住房無償提供給***的，則企業(yè)配建的保障性住房實(shí)際發(fā)生的支出可按照國稅發(fā)[2009]31號文件中的公共配套設(shè)施進(jìn)行所得稅處理。企業(yè)應(yīng)保留土地出讓金合同、無償移交保障性住房憑據(jù)等相關(guān)資料備查。

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅相關(guān)政策文件

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 (國稅發(fā)〔2009〕31號 )

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知(國稅函[2010]201號)

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告(國家稅務(wù)總局公告2010年第29號 )

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告(國家稅務(wù)總局公告2014年第35號 )

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告 (國家稅務(wù)總局公告2016年第81號)

　　上海市稅務(wù)局 上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(滬國稅所〔2009〕31號 )

　　《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14 號——收入(2006)》第四條規(guī)定：銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

　　(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方;

　　(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制;

　　(三)收入的金額能夠可靠地計(jì)量;

　　(四)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

　　(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　在了解以上5個(gè)條件之后，我們要知道：

　　(1)五個(gè)條件同時(shí)具備，缺一不可。

　　(2)滿足五個(gè)條件的最后一個(gè)條件的時(shí)間，就是房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的節(jié)點(diǎn)。

　　第二、財(cái)會[2017]22文件新收入準(zhǔn)則確認(rèn)收入的條件：

　　第十一條 滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù);否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：

　　(一)客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來 的經(jīng)濟(jì)利益。

　　(二)客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品。

　　(三)企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。

　　對于新準(zhǔn)則，我理解的也不是很透徹，僅就粗淺了解的和大家談?wù)劇?/p>

　　房企現(xiàn)房銷售顯然是不滿足上述三個(gè)條件的，屬于時(shí)點(diǎn)履約，仍然按照舊收入準(zhǔn)則確認(rèn)收入的時(shí)間來操作。

　　我們看看期房的銷售：

　　靠前個(gè)條件：客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟(jì)利益。

　　——由于銷售的是期房，因此在簽訂合同的時(shí)候，業(yè)主并沒有取得商品房，因此不符合確認(rèn)收入的條件。

　　第二個(gè)條件：客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品。

　　——商品房在未交付之前尚屬于“在建工程”，顯然業(yè)主不可以控制，也不符合。

　　第三個(gè)條件：企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。

　　——房產(chǎn)企業(yè)不可能按照工程進(jìn)度收取業(yè)主的款項(xiàng)。

　　因此，我理解房地產(chǎn)業(yè)，新老收入準(zhǔn)則沒有變化。還是在商品房交付節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入比較合適。

　　第三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程一般是：立項(xiàng)---拿地---前期設(shè)計(jì)---建造商品房主體(同時(shí)有可能取得預(yù)售證，預(yù)售房子，簽訂銷售合同，有可能通過602開具**)----建造基礎(chǔ)設(shè)施(綠化、道路等)----建筑主體竣工決算----房管部門備案-----確權(quán)(辦理大證)-----交房(業(yè)主在鑰匙托管協(xié)議上簽字)-------業(yè)主持**繳納契稅-------業(yè)主拿著契稅完稅證辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　依據(jù)收入準(zhǔn)則，在以上流程中，房地產(chǎn)企業(yè)在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)會計(jì)收入呢?

　　實(shí)務(wù)中答案五花八門，有以簽訂合同作為收入時(shí)點(diǎn)，有以交房節(jié)點(diǎn)作為收入時(shí)點(diǎn)、以開具**為時(shí)點(diǎn)、還有以收到預(yù)收款作為時(shí)點(diǎn)，更有以決算節(jié)點(diǎn)作為收入時(shí)點(diǎn)。

　　根據(jù)我列示的流程，我的觀點(diǎn)，依然是在“交房”節(jié)點(diǎn)會計(jì)確認(rèn)收入。當(dāng)然，不排除有些房地產(chǎn)企業(yè)為了及時(shí)回籠資金，在沒有竣工決算之前，有可能“交房”，在這種情況下，竣工決算就是確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)。