個(gè)人銷售二手房之增值稅篇

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，國務(wù)院總理***在今年的***工作報(bào)告再次提出，穩(wěn)住了房價(jià)的快速增長，對老百姓來說是絕對的利好。我們秉承總理提倡的“房住不炒”，隨著生活水平的提高，實(shí)際生活中我們可能面臨“小房換大房”，則可能涉及二手房銷售，常聽售房中介說，幾年幾年的房子就不會(huì)有“高稅”了，今天首先帶大家梳理下二手住房銷售的增值稅繳納，注意本文梳理的是住房，不是門頭、寫字樓和酒店等商業(yè)房。為方便起見，附加稅費(fèi)本文忽略不再計(jì)算。

　　1、購買不到2年的，按5%計(jì)算增值稅

　　例：老李花200萬從地產(chǎn)公司購得一處住房，2020年度1月取得房產(chǎn)證，2021年6月將其轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入220萬。

　　由于老李的房產(chǎn)購買時(shí)間不到2年，按5%交增值稅，即220*5%=11萬。

　　2、購買2年以上(含2年)的普通住房，免征增值稅。

　　例：老李花200萬從地產(chǎn)公司購得一處普通房產(chǎn)，2019年度1月取得房產(chǎn)證，2021年6月將其轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入220萬。

　　由于老李的房產(chǎn)購買時(shí)間超過2年，轉(zhuǎn)讓收入免增值稅，即0元。也就是說只要超過2年，無論你家有多少套，只要轉(zhuǎn)手賣掉，是免增值稅的，前提賣的是普通住房。

　　提示：北京市、上海市、廣州市和深圳市，這4個(gè)城市不免。

　　3、購買2年以上(含2年)的非普通住房，按差額5%計(jì)算增值稅。

　　例：老李花200萬從地產(chǎn)公司購得一處非普通住房，2019年度1月取得房產(chǎn)證，2021年6月將其轉(zhuǎn)讓，取得轉(zhuǎn)讓收入220萬。

　　由于老李的房產(chǎn)購買時(shí)間超過2年，但轉(zhuǎn)讓的是非普通住房，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，即轉(zhuǎn)讓收入220萬-購房成本200萬，掙得20萬差價(jià)，乘以5%，繳納1萬增值稅。

　　提示：北京市、上海市、廣州市和深圳市，這4個(gè)城市不按差額。

　　4、享受政策的關(guān)鍵點(diǎn)

　　以上稅款計(jì)算有兩個(gè)重要的點(diǎn)，一個(gè)是時(shí)間的界限，2年的分界點(diǎn)，涉及稅款減免，如何計(jì)算，以繳納契稅完稅憑證注明的時(shí)間和產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間孰早為起算時(shí)間，大家注意了，不是購房合同簽訂的時(shí)間，也不是繳納房款的時(shí)間。另一個(gè)是普通住房與非普通住房的區(qū)分，兩者稅收待遇不一樣，轉(zhuǎn)讓2年以上的普通住房免增值稅，2年以上的非普通住房按差額交增值稅，當(dāng)然2年以下無論什么住房都涉及全額納稅了。根據(jù)山東省規(guī)定，實(shí)物中以建筑面積144㎡作為判斷依據(jù)，面積144㎡以下的是普通住宅，144以上的為非普通住宅。所以對于轉(zhuǎn)讓大平層，以及別墅類的住宅的，增值稅最多是差額納稅，不會(huì)有免稅的待遇。

　　5、圖表總結(jié)：

2016年4月的解讀——

“營改增”后：個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房增值稅涉稅指南

一、納稅人

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手房的個(gè)人。

相關(guān)政策——《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號）

財(cái)稅[2016]23號 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知

二、征稅范圍

二手房是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

三、稅率和征收率

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房屋的，按照5%的征收率繳納增值稅。

四、銷售額的確定

一般規(guī)定：銷售額，是指納稅人取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

特殊規(guī)定：個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人轉(zhuǎn)讓二手房，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具**的，為開具**的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人轉(zhuǎn)讓二手房過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為二手房權(quán)屬變更的當(dāng)天。

六、納稅地點(diǎn)

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收，納稅人暫向房屋所在地主管地方稅務(wù)局辦理申報(bào)手續(xù)。

七、稅收優(yōu)惠及過渡政策

（一）北京市、上海市、廣州市和深圳市

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

（三）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓二手房免征增值稅。

家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

八、其他規(guī)定

辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具**、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

來源：小陳稅務(wù)