財政部 國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知[條款廢止]

財稅[2012]82號 2012-12-16

　　稅屋提示——依據財政部 稅務總局公告2021年第29號 財政部 稅務總局關于契稅法實施后有關優(yōu)惠政策銜接問題的公告，自2021年9月1日起，本法規(guī)第二條、第三條、第四條條款廢止。

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，**、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

　　經研究，現就近期各地反映的契稅政策執(zhí)行中若干問題通知如下：

　　一、對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

　　樊劍英解讀——案 例：A房地產公司為融資需要，將寫字樓銷售給B金融租賃公司，銷售款10000萬元，然后租回使用，每年支付租金1500萬元，十年后該寫字樓產權由A公司以1元購回。誰交契稅?B公司要交契稅，按10000*3%萬元計算。A公司購回時不交契稅，房產證涉及到兩次過戶，B公司還要交一道營業(yè)稅(15000-10000-300契稅)*5%融資租賃收入營業(yè)稅。
　　出租人是經銀監(jiān)會、商務部批準經營融資租賃業(yè)務的單位是有資質的單位。有資質的單位無論租賃物的所有權是否轉移，以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減去出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額，按5%的稅率繳納營業(yè)稅(差額繳納營業(yè)稅)，按實際繳納的營業(yè)稅額和7%、5%、1%的稅率繳納城市維護建設稅，按實際繳納的營業(yè)稅額和3%的稅率繳納教育費附加，按出租人的供應商與出租人簽訂的買賣合同金額和0.3‰的稅率繳納印花稅，按出租人和承租人簽訂的融資租賃合同金額和0.5‰的稅率繳納印花稅，出租人和承租人或與其有關的第三方簽訂的余值擔保合同免征印花稅。

　　二、[條款廢止]以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。

　　樊劍英解讀——案例：母公司與***簽訂招商協議，子公司去簽合同，誰交契稅?子公司。

　　三、[條款廢止]市、縣級人民***根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅;繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

　　樊劍英解讀——案例：A房地產公司拆遷中，B個人房屋被征收，獲取貨幣補償100萬元，再次購房，購房價款90萬元，則新購房免契稅。購房價格120萬元，則(120-100)*3%征收契稅。B獲取房屋補償，不支付差價，則不征收契稅，支付20萬元差價，則征收契稅。
　　財稅[2005]45號規(guī)定：二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。沒啥實質變化，拆遷字眼變征收了。

　　四、[條款廢止]企業(yè)承受土地使用權用于房地產開發(fā)，并在該土地上代***建設保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。

　　樊劍英解讀——代***建設保障性住房，一樣交契稅，誰讓你承受呢?有優(yōu)惠嗎?全部土地使用權成交價格。計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格=出讓金+代***建設保障性住房成本，真虧!

　　五、單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。

　　樊劍英解讀——當然不征收了，A個人想增資自己的B公司，只要不是房屋、土地，則不征收契稅。
　　財稅[2012]4號文第八條資產劃轉規(guī)定：對承受縣級以上人民***或國有資產管理部門按規(guī)定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅。同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。
　　一個是劃轉，一個是增資，增資征收契稅。
　　一、關于如何確認企業(yè)投資主體改變問題《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）文件靠前條靠前款所稱“不改變原企業(yè)的投資主體”和第四條所稱“投資主體相同”，是指企業(yè)改制重組過程中投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項內容的，均屬于投資主體發(fā)生改變?！?p>
　　六、個體工商戶的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下，免征契稅。

　　樊劍英解讀——案例：A將自家商鋪轉移至自家開的老A快餐店，都是自家的，免征契稅，如果是B將他的商鋪轉移至老A快餐店，不是自家的，征稅。三年后老A快餐店倒閉注銷，房子轉移給老A，老A 免征契稅。

　　合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權屬轉回原合伙人名下，免征契稅。

　　樊劍英解讀——個體工商戶與合伙企業(yè)一個性質，不難理解。

　　本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行?！敦斦?國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅[2005]45號)第二條同時廢止。

財政部 國家稅務總局

2012年12月16日