契稅計稅依據(jù)確定區(qū)分十一種情形

　　根據(jù)《契稅法》以及《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號)等規(guī)定，契稅計稅依據(jù)的確定區(qū)分以下十一種情形：

　　一、土地使用權(quán)出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款;

　　二、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

　　三、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補(bǔ)繳的土地出讓價款為計稅依據(jù)繳納契稅。

　　四、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

　　五、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

　　六、土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓的，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款。

　　七、土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款。

　　八、房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計稅。

　　九、承受已裝修房屋的，應(yīng)將包括裝修費(fèi)用在內(nèi)的費(fèi)用計入承受方應(yīng)交付的總價款。

　　十、土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據(jù)為零;互換價格不相等的，以其差額為計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

　　十一、契稅的計稅依據(jù)不包括增值稅。

　　來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：張國永

契稅計稅依據(jù)的具體規(guī)定

　　《契稅法》于2020年8月11日經(jīng)第十三屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過，自2021年9月1日起施行。

　　中華人民共和國契稅法

　　第四條契稅的計稅依據(jù)：

　　(一)土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款;

　　(二)土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額;

　　(三)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

　　納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

　　財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告（財政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）

　　二、關(guān)于若干計稅依據(jù)的具體情形

　　(一)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補(bǔ)繳的土地出讓價款為計稅依據(jù)繳納契稅。

　　(二)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

　　(三)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

　　(四)土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓的，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款。

　　(五)土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款。

　　(六)房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計稅。

　　(七)承受已裝修房屋的，應(yīng)將包括裝修費(fèi)用在內(nèi)的費(fèi)用計入承受方應(yīng)交付的總價款。

　　(八)土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據(jù)為零;互換價格不相等的，以其差額為計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

　　(九)契稅的計稅依據(jù)不包括增值稅。

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅服務(wù)與征收管理若干事項的公告(國家稅務(wù)總局公告2021年第25號)

　　三、契稅計稅依據(jù)不包括增值稅，具體情形為：

　　(一)土地使用權(quán)出售、房屋買賣，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅;實際取得增值稅**的，成交價格以**上注明的不含稅價格確定。

　　(二)土地使用權(quán)互換、房屋互換，契稅計稅依據(jù)為不含增值稅價格的差額。

　　(三)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

　　關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅服務(wù)和征收管理若干事項的公告》的解讀

　　四、契稅計稅依據(jù)不包括增值稅具體指什么?

　　23號公告第二條第(九)項規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)不包括增值稅。為方便納稅人確定契稅申報的計稅依據(jù)，《公告》按照土地使用權(quán)出售、房屋買賣，土地使用權(quán)互換、房屋互換，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定契稅計稅價格等三類情形，作出契稅計稅依據(jù)不包括增值稅的具體規(guī)定。

　　一是土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅;實際取得增值稅**的，成交價格以**上注明的不含稅價格確定。

　　二是土地使用權(quán)互換、房屋互換的，應(yīng)分別確定互換土地使用權(quán)、房屋的不含稅價格，再確定互換價格的差額。

　　三是土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為的，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

　　需要說明的是，土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓方免征增值稅的，承受方計征契稅的成交價格不扣減增值稅額。

　　【例3】某一般納稅人A公司銷售其自建的房屋，含稅價為328萬元，并適用一般計稅方法，2019年1月，A公司向納稅人B開具第1張增值稅**，注明的增值稅額為10萬元、不含稅價格為100萬元;2021年9月，A公司向納稅人開具第2張**，注明的增值稅額為18萬元、不含稅價格為200萬元。則B申報契稅的計稅依據(jù)=100+200=300(萬元)。

　　【例4】自然人A與自然人B互換房屋，A的房屋不含稅銷售價格為145萬元，B的房屋不含稅銷售價格為100萬元。則A申報契稅的計稅依據(jù)為0;B申報契稅的計稅依據(jù)=145-100=45(萬元)。

　　【例5】自然人A將一套購買滿2年的住房銷售給自然人B，合同確定的交易含稅價為210萬元，A符合免征增值稅條件，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅**上注明增值稅額為0,不含稅價格為210萬元。則B申報繳納契稅的計稅依據(jù)為210萬元。

　　財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知(財稅〔2016〕43號)

　　一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

　　五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

　　來源：一葉稅舟整理

契稅那些事兒

　　契稅之“契”

　　歷史上，不動產(chǎn)交易的流程是，買賣雙方在“契約”上寫明交易房產(chǎn)的坐落、價格等信息，繳納契稅后，由官府在“契約”上加蓋印章，此所謂“紅契”是也，受到法律的保護(hù)。這樣操作，加蓋官府印章的“契約”同時起到了買賣合同和不動產(chǎn)登記的作用。

　　征收目的與納稅人

　　我國對不動產(chǎn)權(quán)的保護(hù)措施之一是進(jìn)行不動產(chǎn)登記。在不動產(chǎn)登記之前，國家課以契稅，這是產(chǎn)權(quán)承受人受益于權(quán)利保護(hù)而需要付出的代價，因此，由土地,房屋權(quán)屬承受人單邊繳納契稅(即買方納稅)，也是題中應(yīng)有之義。

　　征稅對象

　　契稅是一種財產(chǎn)稅，契稅的征稅對象是境內(nèi)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地、房屋。不動產(chǎn)權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征契稅。

　　“權(quán)屬轉(zhuǎn)移”的理解差異：

　　所謂“權(quán)屬轉(zhuǎn)移”，在這里指的是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動，包括：變更和轉(zhuǎn)讓。其中，“變更”包括：共有比例的變化(比如，2:8變成3:7)，主體人數(shù)的變化(比如，共同共有變?yōu)閱为?dú)所有)。轉(zhuǎn)讓則物權(quán)主體的完全變更(比如，張三、李四共有變成王五單獨(dú)所有)。

　　“變更”可以認(rèn)為是“轉(zhuǎn)讓”前置過渡地帶，有的省份將“變更”認(rèn)為是轉(zhuǎn)移，將變更權(quán)屬列為契稅的征稅對象，有的省份則不然，認(rèn)為“轉(zhuǎn)移”不包括變更權(quán)屬，變更不是契稅的征稅對象。當(dāng)然，從加強(qiáng)契稅征管，堵塞征收漏洞的角度看，將“變更”作為“轉(zhuǎn)移”的一種情況，同時對特定征稅對象予以稅收減免的優(yōu)惠，較為適宜。

　　契稅征收中的實質(zhì)大于形式原則：

　　國家對契稅征稅對象采取了實質(zhì)性的規(guī)定。以“土地”為例，我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動實行登記生效主義，簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，如果不進(jìn)行使用權(quán)的變更登記，使用權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，似乎該“未辦理土地使用權(quán)證”的土地并不是契稅的征稅對象，但是如果“未辦理土地使用權(quán)證”的土地使用者實際擁有與土地使用權(quán)相關(guān)的權(quán)能—占有、使用、收益、處置，該土地使用者與其處置后承受的“下家”就應(yīng)繳納契稅。這里所說的“處置”，指的是與所有權(quán)相關(guān)的部分處置權(quán)能。認(rèn)定“處置”的依據(jù)可以是，實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。

　　轉(zhuǎn)移土地，房屋權(quán)屬的行為，大體上可以分為五類：國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換。

　　計稅依據(jù)

　　契稅的計稅依據(jù)不含增值稅，視不同情況，具體金額可能為：成交價格(含行政事業(yè)性收費(fèi)在內(nèi)的所有價款)、市場價格、交換價格差額等。

　　成交價格，是常見的計稅依據(jù)。

　　市場價格，在成交價格顯著不公允且沒有合理理由時，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價格核定計稅依據(jù)。

　　交換價格差額，是在不動產(chǎn)交換中，多承受產(chǎn)權(quán)方支付的對價，這個對價顯著不公允且沒有合理理由時，仍然由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價格核定計稅依據(jù)。

　　來源：燕園財稅 作者：燕園財稅研究院

購買房產(chǎn)的契稅計稅依據(jù)如何確認(rèn)?

　　我公司購得一處房產(chǎn)，請問：購得房產(chǎn)時發(fā)生的各項費(fèi)用是否構(gòu)成契稅的納稅依據(jù)(含印花稅)?

　　按照契稅條例及其細(xì)則規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)為購房成交價格，若價格偏低，由征收部門按市場價格核定。

　　購房時發(fā)生的其他費(fèi)用不包括在內(nèi)。

　　來源：安徽稅務(wù)網(wǎng)