財會[2020]7號 財政部關于印發(fā)《住宅專項維修資金會計核算辦法》的通知

財政部關于印發(fā)《住宅專項維修資金會計核算辦法》的通知

財會[2020]7號 2020-4-20

住房城鄉(xiāng)建設部，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)，新疆生產(chǎn)建設兵團財政局，有關單位：

　　為了規(guī)范住宅專項維修資金的會計核算，保證會計信息質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規(guī)，我們制定了《住宅專項維修資金會計核算辦法》(以下簡稱《辦法》)，現(xiàn)予印發(fā)，自2021年1月1日起施行。

　　單位在首次執(zhí)行日，應當按照《辦法》的規(guī)定設立新賬，將原賬資產(chǎn)、負債和凈資產(chǎn)會計科目期末余額進行重分類后轉(zhuǎn)入新賬相關會計科目，并基于《辦法》的核算基礎對新賬相關會計科目期初余額進行調(diào)整。執(zhí)行《辦法》的比較早的報告年度無需編制上年比較財務報表。

　　執(zhí)行中有何問題，請及時反饋我部。

　　稅屋附件：住宅專項維修資金會計核算辦法

財政部

2020年4月20日

　　附件：

住宅專項維修資金會計核算辦法

　　靠前部分 總說明

　　一、為了規(guī)范住宅專項維修資金的會計核算，保證會計信息質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。

　　二、本辦法所稱住宅專項維修資金，是指《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　三、《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的代管機構(gòu)和管理機構(gòu)(以下統(tǒng)稱代管機構(gòu))負責管理的住宅專項維修資金的會計核算依照本辦法執(zhí)行。

　　已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理的住宅專項維修資金，可參照執(zhí)行本辦法。

　　四、住宅專項維修資金應當作為獨立的會計主體進行會計核算。

　　五、代管機構(gòu)應當將其管理的住宅專項維修資金按照商品住宅、已售公有住房分別建賬、分別核算。確需合并建賬的，應當在有關會計科目下按照商品住宅和已售公有住房進行明細核算。

　　六、住宅專項維修資金的會計核算采用收付實現(xiàn)制，但按照本辦法規(guī)定應當采用權(quán)責發(fā)生制的除外。

　　七、住宅專項維修資金的會計要素包括資產(chǎn)、負債、凈資產(chǎn)、收入和支出。

　　八、住宅專項維修資金的會計記賬采用借貸記賬法。

　　九、住宅專項維修資金的會計核算應當劃分會計期間，分期結(jié)算賬目和編制財務報表。會計期間的起訖日期采用公歷制。

　　十、住宅專項維修資金的會計核算應當遵循下列基本原則：

　　(一)住宅專項維修資金的會計核算應當以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務為依據(jù)，如實反映住宅專項維修資金的財務狀況和收支情況等信息，保證會計信息真實可靠、內(nèi)容完整。

　　(二)住宅專項維修資金的會計核算應當采用規(guī)定的會計政策，確保會計信息口徑一致、相互可比。

　　(三)住宅專項維修資金的會計核算應當及時進行，不得提前或者延后。

　　十一、代管機構(gòu)對住宅專項維修資金應當按照下列規(guī)定運用會計科目：

　　(一)代管機構(gòu)應當按照本辦法的規(guī)定設置和使用會計科目。

　　(二)代管機構(gòu)應當執(zhí)行本辦法統(tǒng)一規(guī)定的會計科目編號，以便于填制會計憑證、登記賬簿、查閱賬目，實行會計信息化管理。

　　(三)代管機構(gòu)在填制會計憑證、登記會計賬簿時，應當填列會計科目的名稱，或者同時填列會計科目的名稱和編號，不得只填列會計科目編號、不填列會計科目名稱。

　　(四)代管機構(gòu)可以根據(jù)核算和管理工作需要，對明細科目設置予以補充，但不得違反本辦法的規(guī)定。

　　十二、代管機構(gòu)應當按照下列規(guī)定編制住宅專項維修資金財務報表：

　　(一)住宅專項維修資金可以區(qū)分商品住宅、已售公有住房分別編制財務報表，具備會計核算條件的還可以按小區(qū)或幢編制財務報表。

　　(二)住宅專項維修資金財務報表包括資產(chǎn)負債表、收支表、凈資產(chǎn)變動表及附注。

　　(三)住宅專項維修資金財務報表應當按照月度和年度編制。

　　(四)住宅專項維修資金財務報表應當根據(jù)登記完整、核對無誤的賬簿記錄和其他有關資料編制，做到數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、編報及時。

　　十三、住宅專項維修資金相關會計基礎工作、會計檔案管理以及內(nèi)部控制等，應當按照《中華人民共和國會計法》、《會計基礎工作規(guī)范》、《會計檔案管理辦法》及國家有關內(nèi)部控制規(guī)范等相關法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

　　住宅專項維修資金相關會計信息化工作，應當符合財政部制定的相關會計信息化工作規(guī)范和標準，確保利用現(xiàn)代信息技術手段開展會計核算及生成的會計信息符合本辦法的規(guī)定。

　　十四、本辦法自2021年1月1日起施行。

　　第二部 分會計科目名稱和編號

　　一、資產(chǎn)類

　　1001 銀行存款

　　一、本科目核算住宅專項維修資金按規(guī)定存入維修資金專戶的各種存款。

　　二、本科目可以根據(jù)實際情況按照開戶銀行、存款種類、存儲期限等進行明細核算。

　　三、銀行存款的主要賬務處理如下：

　　(一)將款項存入維修資金專戶，按照實際存入的金額，借記本科目，貸記“交存收入”、“經(jīng)營收入”、“共用設施處置收入”、“國債投資”等科目。

　　(二)收到銀行存款利息，按照實際收到的金額，借記本科目，貸記“存款利息收入”科目。

　　(三)收到分期付息的國債利息，按照實際收到的利息金額，借記本科目，貸記“國債利息收入”科目。

　　(四)以銀行存款支付相關款項，按照實際支付的金額，借記“維修支出”、“返還支出”、“應付房屋滅失返還資金”等科目，貸記本科目。

　　(五)退回本年交存的住宅專項維修資金，按照實際退回的金額，借記“交存收入”科目，貸記本科目。退回以前年度多交的住宅專項維修資金，按照實際退回的金額，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目，貸記本科目。

　　(六)收到維修單位退回本年的維修支出，按照實際收到的金額，借記本科目，貸記“維修支出”科目。收到維修單位退回以前年度的維修支出，按照實際收到的金額，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。

　　(七)將住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會等管理，按照實際劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出的金額，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”等科目，貸記本科目。劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金的，做相反會計分錄。

　　四、本科目應當按照開戶銀行、存款種類等，分別設置“銀行存款日記賬”，由出納人員根據(jù)收付款憑證，按照業(yè)務的發(fā)生順序逐筆登記，每日終了應結(jié)出余額。“銀行存款日記賬”應定期與“銀行對賬單”核對，至少每月核對一次。月度終了，銀行存款日記賬賬面余額與銀行對賬單余額之間如有差額，應當逐筆查明原因并進行處理，按月編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，調(diào)節(jié)相符。

　　五、本科目期末借方余額，反映住宅專項維修資金實際存放在維修資金專戶的款項。

　　1101 國債投資

　　一、本科目核算住宅專項維修資金按規(guī)定購入國債的成本。

　　二、本科目應當按照國債的種類進行明細核算。

　　三、國債投資的主要賬務處理如下：

　　(一)按規(guī)定購買國債，按照實際支付的金額(包括購買價款以及稅金、手續(xù)費等相關稅費)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

　　(二)到期收回國債本息，按照實際收回或收到的金額，借記“銀行存款”科目，按照債券賬面余額，貸記本科目，按照其差額，貸記“國債利息收入”科目。

　　四、本科目期末借方余額，反映住宅專項維修資金持有的國債購入成本。

　　1201 備用金

　　一、本科目核算代管機構(gòu)撥付給分支機構(gòu)的備用金。

　　實行備用金制度的代管機構(gòu)設置和使用本科目。

　　二、分支機構(gòu)使用備用金以后應當及時報銷并補足備用金。

　　三、備用金的主要賬務處理如下：

　　(一)代管機構(gòu)核定并向分支機構(gòu)撥付備用金，按照實際撥付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

　　(二)代管機構(gòu)根據(jù)分支機構(gòu)報銷數(shù)補足備用金定額，按照實際報銷的金額，借記“維修支出”、“返還支出”等科目，貸記“銀行存款”科目。除了增加或減少撥付的備用金外，使用和報銷備用金時不再通過本科目核算。

　　(三)代管機構(gòu)收回備用金，按照實際收回的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。

　　四、本科目期末借方余額，反映代管機構(gòu)撥付給分支機構(gòu)的備用金。

　　二、負債類

　　2001 應付房屋滅失返還資金

　　一、本科目核算房屋滅失后，按規(guī)定應返還業(yè)主、售房單位或上繳國庫的住宅專項維修資金。

　　二、本科目可按照返還的對象進行明細核算。

　　三、應付房屋滅失返還資金的主要賬務處理如下：

　　(一)房屋滅失，按規(guī)定應將住宅專項維修資金返還業(yè)主、售房單位或上繳國庫的，按照應返還的金額，借記“返還支出”科目，貸記本科目。

　　(二)支付房屋滅失返還資金，按照實際支付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

　　四、本科目期末貸方余額，反映應當支付但尚未支付的房屋滅失返還資金。

　　三、凈資產(chǎn)類

　　3001 商品住宅維修資金

　　一、本科目核算商品住宅應明確到戶的住宅專項維修資金。

　　二、本科目可按照小區(qū)、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。

　　三、商品住宅維修資金的主要賬務處理如下：

　　(一)期末，將“交存收入”、“經(jīng)營收入”、“共用設施處置收入”科目的本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入商品住宅維修資金，借記“交存收入”、“經(jīng)營收入”、“共用設施處置收入”科目，貸記本科目;將“維修支出”、“返還支出”科目的本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入商品住宅維修資金，借記本科目，貸記“維修支出”、“返還支出”科目。

　　(二)按規(guī)定將待分配累計收益轉(zhuǎn)入商品住宅維修資金(如將利息分配到戶等)，按照轉(zhuǎn)入的金額，借記“待分配累計收益”科目，貸記本科目。

　　(三)退回以前年度多交的商品住宅維修資金，按照實際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

　　(四)收到維修單位退回以前年度的維修支出，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。

　　(五)將商品住宅維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會等管理，按照實際劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入商品住宅維修資金的，做相反會計分錄。

　　四、本科目期末貸方余額，反映商品住宅應明確到戶的住宅專項維修資金的結(jié)余。

　　3002 已售公有住房維修資金

　　一、本科目核算已售公有住房應明確到戶或幢的住宅專項維修資金。

　　二、本科目應當設置“售房單位”、“業(yè)主”明細科目，并可在“售房單位”明細科目下按照具體單位進行明細核算或輔助核算。本科目可按照小區(qū)、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。

　　三、已售公有住房維修資金的主要賬務處理如下：

　　(一)期末，將“交存收入”、“經(jīng)營收入”、“共用設施處置收入”科目的本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入已售公有住房維修資金，借記“交存收入”、“經(jīng)營收入”、“共用設施處置收入”科目的相關明細科目，貸記本科目的相關明細科目;將“維修支出”、“返還支出”科目的本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入已售公有住房維修資金，借記本科目的相關明細科目，貸記“維修支出”、“返還支出”科目的相關明細科目。

　　(二)按規(guī)定將待分配累計收益轉(zhuǎn)入已售公有住房維修資金(如將利息分配到戶或幢等)，按照轉(zhuǎn)入的金額，借記“待分配累計收益”科目，貸記本科目。

　　(三)退回以前年度多交的已售公有住房維修資金，按照實際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

　　(四)收到維修單位退回以前年度的維修支出，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。

　　(五)將已售公有住房維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會等管理，按照實際劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入已售公有住房維修資金的，做相反會計分錄。

　　四、本科目期末貸方余額，反映已售公有住房應明確到戶或幢的住宅專項維修資金的結(jié)余。

　　3101 待分配累計收益

　　一、本科目核算住宅專項維修資金尚未分配到商品住宅或已售公有住房維修資金的累計收益。

　　二、待分配累計收益的主要賬務處理如下：

　　(一)期末，將“存款利息收入”、“國債利息收入”、“其他收入”科目的本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入待分配累計收益，借記“存款利息收入”、“國債利息收入”、“其他收入”科目，貸記本科目;將“其他支出”科目的本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入待分配累計收益，借記本科目，貸記“其他支出”科目。

　　(二)按規(guī)定將待分配累計收益轉(zhuǎn)入商品住宅或已售公有住房維修資金(如將利息分配到戶或幢等)，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。

　　三、本科目期末貸方余額，反映住宅專項維修資金尚未分配到商品住宅或已售公有住房維修資金的累計收益。

　　四、收入類

　　4001 交存收入

　　一、本科目核算業(yè)主、公有住房售房單位等按規(guī)定交存的住宅專項維修資金收入。

　　二、在核算已售公有住房時，本科目應當設置“售房單位”、“業(yè)主”明細科目，并在“售房單位”明細科目下按照具體單位進行明細核算。

　　本科目可按照所歸屬的小區(qū)、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。

　　三、交存收入的主要賬務處理如下：

　　(一)收到業(yè)主等交存的屬于業(yè)主所有的維修資金，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目(業(yè)主)。

　　收到公有住房售房單位交存的從售房款中一次性提取的住宅專項維修資金，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目(售房單位)。

　　(二)退回本年交存的住宅專項維修資金，按照實際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

　　(三)期末，將本科目本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。

　　四、期末結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應無余額。

　　4101 存款利息收入

　　一、本科目核算住宅專項維修資金取得的銀行存款利息收入。

　　二、存款利息收入的主要賬務處理如下：

　　(一)收到銀行存款利息，按照實際收到的利息金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。

　　(二)期末，將本科目本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入待分配累計收益，借記本科目，貸記“待分配累計收益”科目。

　　三、期末結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應無余額。

　　4102 國債利息收入

　　一、本科目核算住宅專項維修資金購買國債取得的利息收入。

　　二、國債利息收入的主要賬務處理如下：

　　(一)收到分期付息的國債利息，按照實際收到的利息金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。

　　(二)到期收回國債本息，按照實際收回或收到的金額，借記“銀行存款”科目，按照債券賬面余額，貸記“國債投資”科目，按照其差額，貸記本科目。

　　(三)期末，將本科目本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入待分配累計收益，借記本科目，貸記“待分配累計收益”科目。

　　三、期末結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應無余額。

　　4201 經(jīng)營收入

　　一、本科目核算按規(guī)定轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金的，利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益。

　　二、經(jīng)營收入的主要賬務處理如下：

　　(一)按規(guī)定轉(zhuǎn)入利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益，按照實際轉(zhuǎn)入的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。

　　(二)期末，將本科目本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。

　　三、期末結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應無余額。

　　4301 共用設施處置收入

　　一、本科目核算按規(guī)定轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金的，住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入。

　　按規(guī)定轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金的住宅共用部位的拆遷補償款，也通過本科目核算。

　　二、共用設施處置收入的主要賬務處理如下：

　　(一)按規(guī)定轉(zhuǎn)入住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入、住宅共用部位的拆遷補償款等，按照實際轉(zhuǎn)入的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。

　　(二)期末，將本科目本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。

　　三、期末結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應無余額。

　　4901 其他收入

　　一、本科目核算住宅專項維修資金取得的除交存收入、存款利息收入、國債利息收入、經(jīng)營收入、共用設施處置收入以外的各項收入。

　　二、其他收入的主要賬務處理如下：

　　(一)收到其他收入，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。

　　(二)期末，將本科目本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入待分配累計收益，借記本科目，貸記“待分配累計收益”科目。

　　三、期末結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應無余額。

　　五、支出類

　　5001 維修支出

　　一、本科目核算將住宅專項維修資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的支出。

　　維修和更新、改造過程中發(fā)生的相關稅費支出，也通過本科目核算。

　　二、在核算已售公有住房時，本科目應當設置“售房單位”、“業(yè)主”明細科目，并在“售房單位”明細科目下按照具體單位進行明細核算。

　　本科目可按照支出的類別以及分攤的小區(qū)、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。

　　三、維修支出的主要賬務處理如下：

　　(一)使用住宅專項維修資金進行維修和更新、改造，按照實際支付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

　　(二)收到維修單位退回本年的維修支出，按照實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。

　　(三)期末，將本科目本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目，貸記本科目。

　　四、期末結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應無余額。

　　5101 返還支出

　　一、本科目核算因業(yè)主退房、房屋滅失將住宅專項維修資金返還業(yè)主、售房單位等的支出。

　　二、在核算已售公有住房時，本科目應當設置“售房單位”、“業(yè)主”明細科目，并在“售房單位”明細科目下按照具體單位進行明細核算。

　　本科目可按照所歸屬的小區(qū)、幢、房屋戶門號等進行明細核算或輔助核算。

　　三、返還支出的主要賬務處理如下：

　　(一)因業(yè)主退房退回以前年度交存的住宅專項維修資金，按照實際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

　　(二)房屋滅失，按規(guī)定應將住宅專項維修資金返還業(yè)主、售房單位或上繳國庫的，按照應返還的金額，借記本科目，貸記“應付房屋滅失返還資金”科目。

　　(三)期末，將本科目本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目，貸記本科目。

　　四、期末結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應無余額。

　　5901 其他支出

　　一、本科目核算住宅專項維修資金發(fā)生的除維修支出、返還支出以外的各項支出。

　　二、本科目應當按照支出的類別進行明細核算。

　　三、其他支出的主要賬務處理如下：

　　(一)發(fā)生其他支出，按照實際支出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

　　(二)期末，將本科目本期發(fā)生額轉(zhuǎn)入待分配累計收益，借記“待分配累計收益”科目，貸記本科目。

　　四、期末結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應無余額。

　　第四部 分財務報表格式

　　資金名稱：XX住宅專項維修資金會住維01表

　　編制單位： 年 月 日 單位：元

　　
　　收支表

　　資金名稱：XX住宅專項維修資金會住維02表

　　編制單位： 年 月 單位：元

　　資金名稱：XX住宅專項維修資金會住維03表

　　編制單位： 年 單位：元

　　一、資產(chǎn)負債表編制說明

　　(一)本表反映住宅專項維修資金在某一特定日期全部資產(chǎn)、負債和凈資產(chǎn)的情況。

　　(二)本表“年初余額”欄內(nèi)各項數(shù)字，應當根據(jù)上年年末資產(chǎn)負債表“期末余額”欄內(nèi)數(shù)字填列。

　　如果本年度發(fā)生了調(diào)整以前年度凈資產(chǎn)的事項，還應當對“年初余額”欄中的有關項目金額進行相應調(diào)整。

　　(三)本表中“資產(chǎn)總計”項目期末(年初)余額應當與“負債和凈資產(chǎn)總計”項目期末(年初)余額相等。

　　(四)本表“期末余額”欄各項目的內(nèi)容和填列方法如下：

　　1.“銀行存款”項目，反映住宅專項維修資金期末存款余額。本項目應當根據(jù)“銀行存款”科目期末借方余額填列。

　　2.“國債投資”項目，反映住宅專項維修資金期末持有的國債的賬面余額。本項目應當根據(jù)“國債投資”科目期末借方余額填列。

　　3.“備用金”項目，反映期末代管機構(gòu)撥付給分支機構(gòu)的備用金。本項目應當根據(jù)“備用金”科目期末借方余額填列。

　　4.“資產(chǎn)總計”項目，反映住宅專項維修資金期末資產(chǎn)的合計數(shù)。本項目應當根據(jù)本表中“銀行存款”、“國債投資”、“備用金”項目金額的合計數(shù)填列。

　　5.“應付房屋滅失返還資金”項目，反映房屋滅失后，按規(guī)定應返還業(yè)主、售房單位或上繳國庫但尚未支付的住宅專項維修資金。本項目應當根據(jù)“應付房屋滅失返還資金”科目期末貸方余額填列。

　　6.“負債合計”項目，反映住宅專項維修資金期末負債的合計數(shù)。本項目應當根據(jù)本表中“應付房屋滅失返還資金”項目金額填列。

　　7.“維修資金”項目，反映期末應明確到戶或幢的住宅專項維修資金的結(jié)余。本項目應當根據(jù)“商品住宅維修資金”和“已售公有住房維修資金”科目期末貸方余額的合計數(shù)填列。

　　本項目下“商品住宅”項目反映期末商品住宅應明確到戶的住宅專項維修資金的結(jié)余，應當根據(jù)“商品住宅維修資金”科目期末貸方余額填列。

　　本項目下“已售公有住房”項目反映期末已售公有住房應明確到戶或幢的住宅專項維修資金的結(jié)余，應當根據(jù)“已售公有住房維修資金”科目期末貸方余額填列。

　　8.“待分配累計收益”項目，反映住宅專項維修資金期末尚未分配的累計收益。本項目應根據(jù)“待分配累計收益”科目期末貸方余額填列。

　　9.“凈資產(chǎn)合計”項目，反映住宅專項維修資金期末凈資產(chǎn)的合計數(shù)。本項目應當根據(jù)本表中“維修資金”、“待分配累計收益”項目金額的合計數(shù)填列。

　　10.“負債和凈資產(chǎn)總計”項目，反映住宅專項維修資金期末負債和凈資產(chǎn)的合計數(shù)。本項目應當根據(jù)本表中“負債合計”、“凈資產(chǎn)合計”項目金額的合計數(shù)填列。

　　二、收支表編制說明

　　(一)本表反映住宅專項維修資金在某一會計期間(月度、年度)內(nèi)發(fā)生的收入、支出及當期收支差額情況。

　　(二)本表“本月數(shù)”欄反映各項目的本月實際發(fā)生數(shù)。編制年度收支表時，應當將本欄改為“本年數(shù)”，反映本年度各項目的實際發(fā)生數(shù)。

　　本表“本年累計數(shù)”欄反映各項目自年初至報告期期末的累計實際發(fā)生數(shù)。編制年度收支表時，應當將本欄改為“上年數(shù)”，反映上年度各項目的實際發(fā)生數(shù)，“上年數(shù)”欄應當根據(jù)上年年度收支表中“本年數(shù)”欄內(nèi)所列數(shù)字填列。

　　(三)本表“本月數(shù)”欄各項目的內(nèi)容和填列方法如下：

　　1.“本期收入”項目，反映住宅專項維修資金本期收入總額。本項目應當根據(jù)本表中“交存收入”、“存款利息收入”、“國債利息收入”、“經(jīng)營收入”、“共用設施處置收入”、“其他收入”項目金額的合計數(shù)填列。

　　2.“交存收入”項目，反映本期業(yè)主、公有住房售房單位等按規(guī)定交存的住宅專項維修資金收入總額。本項目應當根據(jù)“交存收入”科目的本期發(fā)生額填列。

　　3.“存款利息收入”項目，反映本期住宅專項維修資金取得的銀行存款利息收入。本項目應當根據(jù)“存款利息收入”科目的本期發(fā)生額填列。

　　4.“國債利息收入”項目，反映本期住宅專項維修資金購買國債取得的利息收入。本項目應當根據(jù)“國債利息收入”科目的本期發(fā)生額填列。

　　5.“經(jīng)營收入”項目，反映本期按規(guī)定轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金的，利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的業(yè)主所得收益。本項目應當根據(jù)“經(jīng)營收入”科目的本期發(fā)生額填列。

　　6.“共用設施處置收入”項目，反映本期按規(guī)定轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金的，住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入和住宅共用部位的拆遷補償款。本項目應當根據(jù)“共用設施處置收入”科目的本期發(fā)生額填列。

　　7.“其他收入”項目，反映本期住宅專項維修資金取得的除以上收入項目外的其他收入的總額。本項目應當根據(jù)“其他收入”科目的本期發(fā)生額填列。

　　8.“本期支出”項目，反映本期住宅專項維修資金支出總額。本項目應當根據(jù)本表中“維修支出”、“返還支出”、“其他支出”項目金額的合計數(shù)填列。

　　9.“維修支出”項目，反映本期使用住宅專項維修資金，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的支出。本項目應當根據(jù)“維修支出”科目的本期發(fā)生額填列。

　　10.“返還支出”項目，反映本期因業(yè)主退房、房屋滅失將住宅專項維修資金返還業(yè)主、售房單位等的支出。本項目應當根據(jù)“返還支出”科目的本期發(fā)生額填列。

　　11.“其他支出”項目，反映本期住宅專項維修資金發(fā)生的除以上支出項目外的其他支出的總額。本項目應當根據(jù)“其他支出”科目的本期發(fā)生額填列。

　　12.“本期收支差額”項目，反映本期住宅專項維修資金收入扣除支出后的凈額。本項目應當根據(jù)本表中“本期收入”項目金額減去“本期支出”項目金額后的差額填列;如為負數(shù)，以“-”號填列。

　　三、凈資產(chǎn)變動表編制說明

　　(一)本表反映住宅專項維修資金在某一會計年度內(nèi)凈資產(chǎn)項目的變動情況。

　　(二)本表各項目的內(nèi)容和填列方法如下：

　　1.“上年年末余額”行，反映住宅專項維修資金凈資產(chǎn)各項目上年年末的余額。本行各項目應當根據(jù)“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”科目上年年末余額填列。

　　2.“以前年度調(diào)整”行，反映退回以前年度多交的住宅專項維修資金，以及收到維修單位退回以前年度的維修支出等事項對凈資產(chǎn)進行調(diào)整的金額。本行各項目應當根據(jù)“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”科目的相關信息分析填列，如為減少以“-”號填列。

　　3.“本年年初余額”行，反映經(jīng)過以前年度調(diào)整后，住宅專項維修資金凈資產(chǎn)各項目的本年年初余額。本行各項目應當根據(jù)其各自在“上年年末余額”、“以前年度調(diào)整”行對應項目金額的合計數(shù)填列。

　　4.“本年變動金額”行，反映住宅專項維修資金凈資產(chǎn)各項目本年變動總金額。本行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”項目應當根據(jù)其各自在“本年收支差額”、“本年分配累計收益”、“本年劃轉(zhuǎn)”行對應項目金額的合計數(shù)填列。

　　5.“本年收支差額”行，反映住宅專項維修資金本年發(fā)生的收入、支出對凈資產(chǎn)的影響。本行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”項目，應當分別根據(jù)本年由“交存收入”、“經(jīng)營收入”、“共用設施處置收入”、“維修支出”、“返還支出”科目轉(zhuǎn)入“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目的金額填列，如為減少以“-”號填列。本行“待分配累計收益”項目，應當根據(jù)本年由“存款利息收入”、“國債利息收入”、“其他收入”、“其他支出”科目轉(zhuǎn)入“待分配累計收益”科目的金額填列。

　　6.“本年分配累計收益”行，反映本年按規(guī)定將待分配累計收益轉(zhuǎn)入商品住宅或已售公有住房維修資金對凈資產(chǎn)的影響。本行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”項目應當分別根據(jù)從“待分配累計收益”科目轉(zhuǎn)入“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目的金額分析填列;本行“待分配累計收益”項目以“-”號填列。

　　7.“本年劃轉(zhuǎn)”行，反映本年劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金對凈資產(chǎn)的影響。本行各項目應當根據(jù)“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”科目的相關信息分析填列，如為減少以“-”號填列。

　　8.“本年年末余額”行，反映住宅專項維修資金本年各凈資產(chǎn)項目的年末余額。本行各項目應當根據(jù)其各自在“本年年初余額”、“本年變動金額”行對應項目金額的合計數(shù)填列。

　　9.本表各行“凈資產(chǎn)合計”項目，應當根據(jù)所在行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”項目金額的合計數(shù)填列。

　　四、附注

　　附注是住宅專項維修資金財務報表的重要組成部分，由代管機構(gòu)根據(jù)住宅專項維修資金相關管理和財務制度要求編制，所披露的信息應當包括但不限于：

　　(一)財務報表列示的重要項目的進一步說明，包括其主要構(gòu)成、增減變動情況等。

　　(二)其他支出的具體類別和相應的金額。

　　(三)未能在財務報表中列示項目的說明。

　　(四)國家政策和會計政策變動對財務報表影響的說明。

　　(五)其他對財務報表數(shù)據(jù)有重大影響的事項說明。

財政部會計司有關負責人就印發(fā)《住宅專項維修資金會計核算辦法》答記者問

會計司 2020-4-28

　　為了進一步規(guī)范住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的會計核算，保證會計信息質(zhì)量，促進維修資金的規(guī)范管理和安全有效使用，近日，財政部制定發(fā)布了《住宅專項維修資金會計核算辦法》（以下簡稱《核算辦法》）。財政部會計司有關負責人就《核算辦法》有關問題回答了記者的提問。

　　問：制定《核算辦法》的背景和意義是什么？

　　答：維修資金是由業(yè)主交納并所有，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造的資金，在我國發(fā)揮著住宅“醫(yī)保金”和“養(yǎng)老金”的重要作用。目前，各地維修資金會計核算的規(guī)定不盡統(tǒng)一，隨著近年來我國商品住宅的快速發(fā)展和維修資金管理的不斷規(guī)范，各有關方面積極呼吁出臺全國統(tǒng)一的規(guī)范維修資金會計核算的制度。鑒于此，我們在總結(jié)現(xiàn)行有關維修資金會計核算規(guī)定基礎上，根據(jù)《會計法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部財政部令第165號，以下簡稱《管理辦法》）等法律法規(guī)制定了《核算辦法》。制定出臺《核算辦法》，具有以下重要意義：

　　一是回應社會關切的現(xiàn)實需要。近年來，隨著住房制度改革后新建的商品住房逐步老化，維修資金的使用金額明顯增加。相應的，廣大業(yè)主對維修資金的使用、管理、結(jié)余等情況越來越關注，對公開披露維修資金相關會計信息的需求越來越強烈。通過規(guī)范維修資金的會計核算，有利于維修資金管理機構(gòu)向廣大業(yè)主交出一本符合統(tǒng)一核算標準的“明白賬”，滿足社會有關方面對維修資金會計信息的需要。

　　二是提升維修資金管理水平的迫切要求。全國維修資金余額規(guī)模日益龐大，亟需在摸清家底基礎上進行規(guī)范管理。但是，由于各地維修資金會計核算標準的不統(tǒng)一以及一定程度的不規(guī)范，導致主管部門在匯總數(shù)據(jù)時口徑不一致、數(shù)據(jù)不完整，不能精準施策。通過統(tǒng)一會計核算標準，有利于科學衡量各地維修資金管理水平，也有利于各級主管部門制定有針對性的管理措施。

　　三是健全維修資金監(jiān)管體系的重要基礎。近年來，維修資金的使用管理情況已逐漸成為審計工作關注的重點之一。然而，由于缺乏統(tǒng)一的會計核算標準，導致審計也缺乏統(tǒng)一的標準，影響了審計程序的合理實施，也影響了審計結(jié)論的客觀性和準確性。通過統(tǒng)一規(guī)范會計核算，有助于為加強維修資金的監(jiān)管提供統(tǒng)一標準，為維修資金監(jiān)管體系奠定制度基礎。

　　問：《核算辦法》起草發(fā)布經(jīng)歷了哪些過程？對各方反饋意見是如何采納吸收的？

　　答：為做好《核算辦法》的制定工作，我們早在2018年10月就會同我部綜合司、住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司，與來自部分地區(qū)維修資金代管機構(gòu)的代表舉行座談，初步了解各地維修資金的管理現(xiàn)狀、業(yè)務模式，以及對制定統(tǒng)一會計核算辦法的需求。在此基礎上，我們于2019年2月至3月赴部分地區(qū)和代管機構(gòu)開展調(diào)研，充分了解不同地區(qū)和單位維修資金業(yè)務和會計核算的有關情況。與此同時，我們有針對性地設計了有關維修資金的調(diào)查問卷向部分省級財政部門發(fā)放，進一步了解省本級及省以下對維修資金的會計處理現(xiàn)狀和問題。在實地調(diào)研和問卷調(diào)查后，我們初步確定了《核算辦法》的整體框架，并著手起草討論稿。在起草過程中，根據(jù)有關各方反饋情況不斷修改，并就一些具體實務問題多次向有關機構(gòu)咨詢了解。在多次研討和反復修改完善基礎上，于2019年4月下旬形成征求意見稿。

　　2019年4月25日，我們印發(fā)了《財政部辦公廳關于征求<住宅專項維修資金會計核算辦法（征求意見稿）意見的函>》（財辦會〔2019〕12號），面向住建部、地方財政廳（局）和社會公眾公開征求意見。各有關方面積極反饋，截至2019年6月19日，我們共收到書面反饋意見57份，其中4份表示無不同意見，其余53份共提出了300條具體意見。反饋意見總體上認為，制定《核算辦法》統(tǒng)一全國的維修資金會計核算標準非常有必要，有利于提升信息質(zhì)量、進行規(guī)范管理、加強監(jiān)管。絕大多數(shù)反饋意見對征求意見稿表示贊同，認為適用主體、會計核算模式、會計計量基礎都比較合適，基本能夠滿足目前實務的需要。但是，部分反饋意見也針對征求意見稿有關明細科目設置、返還維修資金、劃轉(zhuǎn)維修資金、統(tǒng)籌使用維修資金、列支管理費等業(yè)務提出了具體的修改意見和建議。

　　2019年下半年，我們對各方反饋意見進行了認真梳理和討論分析，在此基礎上對征求意見稿進行了修改。2020年以來，我們就修改過程中遇到的有關政策問題與部內(nèi)外有關單位多次進行溝通，修改完善后于4月20日發(fā)布。

　　問：制定《核算辦法》遵循了哪些原則？

　　答：在制定《核算辦法》過程中，我們主要遵循了以下原則：

　　一是與法律法規(guī)相協(xié)調(diào)。目前，在維修資金的管理制度方面，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了總的原則，《管理辦法》對其交存、使用和監(jiān)督管理等進行了規(guī)定?！逗怂戕k法》以《管理辦法》為基本遵循，有關收入、支出、凈資產(chǎn)科目的設置及賬務處理均與《管理辦法》保持協(xié)調(diào)。

　　二是著力解決實務需要。對于《管理辦法》未明確規(guī)定，但隨著實務發(fā)展已經(jīng)存在的一些業(yè)務事項，我們在不違反《管理辦法》規(guī)定的前提下在《核算辦法》中予以規(guī)范。比如，針對將維修資金的利息分配到戶、因各種原因退回維修資金、市區(qū)兩級代管機構(gòu)實行備用金制度等業(yè)務，均明確了具體的會計處理，以滿足實務需要。

　　三是務實簡化和易于操作?？紤]到維修資金的業(yè)務比較簡單，信息使用者主要關注維修資金的交存、收益、使用，以及實際結(jié)余情況，我們在制定《核算辦法》時力求務實簡化和易于操作。比如，對銀行存款利息、質(zhì)量保證金等采用收付實現(xiàn)制而非權(quán)責發(fā)生制核算，對凈資產(chǎn)的明細科目設置做了簡化處理等。

　　問：關于《核算辦法》，有哪些需要說明的重要事項？

　　答：《核算辦法》共包括五部分內(nèi)容，靠前部分為總說明，第二部分為會計科目名稱和編號，第三部分為會計科目使用說明，第四部分為財務報表格式，第五部分為財務報表編制說明。其中，需要重點說明的事項有以下幾個方面：

　　一是關于《核算辦法》的適用主體?！豆芾磙k法》第四條規(guī)定“住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、***監(jiān)督的原則”，明確了維修資金是一項獨立于其代管機構(gòu)自身資產(chǎn)的資金。因此，《核算辦法》將《管理辦法》規(guī)定的代管機構(gòu)負責管理的維修資金作為獨立的會計主體，反映維修資金的收入、支出和結(jié)余情況，而與其代管機構(gòu)自身資產(chǎn)無關。

　　同時，根據(jù)《管理辦法》的規(guī)定，《核算辦法》要求按照商品住宅、已售公有住房分別建賬、分別核算。但是，考慮到部分代管機構(gòu)同時管理商品住宅和已售公有住房維修資金，從簡化實務考慮，也可以合并建賬，但應當在有關會計科目下按照商品住宅和已售公有住房進行明細核算。

　　此外，《管理辦法》規(guī)定，業(yè)主大會成立后按規(guī)定可將代管機構(gòu)負責管理的維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會，業(yè)主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。為了保證維修資金會計核算的連續(xù)性，《核算辦法》規(guī)定，已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理的維修資金可參照執(zhí)行本辦法。

　　二是關于會計核算模式?！逗怂戕k法》將業(yè)主交存的維修資金確認為收入，期末將收入轉(zhuǎn)入凈資產(chǎn)，這不僅符合維修資金收支管理的要求，而且符合基金會計通過凈資產(chǎn)反映基金結(jié)余的慣例，也能反映業(yè)主對維修資金凈資產(chǎn)享有所有權(quán)的經(jīng)濟實質(zhì)。在征求意見過程中，有部分反饋意見建議參照《住房公積金會計核算辦法》將業(yè)主交存的維修資金確認為負債。我們認為，由于維修資金歸集的目的在于使用，并不像住房公積金存在返還給交存人的現(xiàn)時義務，因此不符合負債的定義，故未采納相關建議。

　　三是關于會計核算基礎?！逗怂戕k法》規(guī)定維修資金一般采用收付實現(xiàn)制進行核算。主要理由是，維修資金會計核算的目標主要是為了反映資金的收、支和結(jié)余情況，不涉及復雜的權(quán)責義務關系，也不需要進行成本費用歸集及分攤的復雜會計處理，因此，對維修資金主要采用收付實現(xiàn)制核算基礎，可以使會計信息與實際資金流相匹配，能夠更好地滿足信息使用者的需要。同時，為了滿足部分特殊業(yè)務核算的需要，《核算辦法》規(guī)定，部分經(jīng)濟業(yè)務或事項的核算應當按照本辦法的規(guī)定采用權(quán)責發(fā)生制。這主要體現(xiàn)在房屋滅失返還資金和備用金業(yè)務的會計處理上。

　　問：維修資金代管機構(gòu)首次執(zhí)行《核算辦法》時，應當如何做好新舊銜接？

　　答：按照《財政部關于印發(fā)<住宅專項維修資金會計核算辦法>的通知》要求，《核算辦法》自2021年1月1日起施行。如前所述，目前各地區(qū)維修資金的會計核算標準很不統(tǒng)一，我們難以針對特定的核算制度制定執(zhí)行《核算辦法》的銜接規(guī)定。但是，我們在通知中明確了新舊銜接的總體原則。具體而言，單位在首次執(zhí)行日通常應當開展以下幾個步驟的工作：一是根據(jù)原賬編制2020年12月31日的科目余額明細表；二是按照《核算辦法》設立2021年1月1日的新賬；三是按照《核算辦法》的規(guī)定將原賬資產(chǎn)、負債和凈資產(chǎn)會計科目期末余額進行重分類后轉(zhuǎn)入新賬相關會計科目，比如原賬將維修資金記入負債類科目的，應將相關余額轉(zhuǎn)入“商品住宅維修資金”或“已售公有住房維修資金”科目；四是基于《核算辦法》的核算基礎對新賬相關會計科目期初余額進行調(diào)整，比如對原賬的應收、應付科目余額進行分析，相應調(diào)整有關凈資產(chǎn)科目余額；五是按照登記及調(diào)整后新賬的各會計科目余額，編制2021年1月1日的科目余額表，作為新賬各會計科目的期初余額。執(zhí)行《核算辦法》屬于會計政策變更，為簡化操作，通知規(guī)定在比較早的報告年度無需編制上年比較財務報表。

　　問：對于《核算辦法》的實施還有哪些要求？

　　答：下一步，我們將會同有關部門適時對《核算辦法》進行培訓。各級財政部門應當加強對《核算辦法》的宣傳和培訓，積極指導各地維修資金代管機構(gòu)深入學習《核算辦法》，認真做好新舊制度銜接，確?！逗怂戕k法》自2021年1月1日起順利實施。各有關單位在《核算辦法》執(zhí)行中有何問題，請及時反饋我們。