如何界定普通住宅和非普通住宅?

　　房地產(chǎn)企業(yè)是開發(fā)普通住宅，還是非普通住宅，在土地增值稅上有著很大區(qū)別：一是預繳土地增值稅上的區(qū)別;二是土地增值稅清算上的區(qū)別：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，而非普通住宅就沒有該優(yōu)惠政策。

　　普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。非普通住房是相對于普通住房定義的，非住宅指的是除了住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫、車庫等。那么普通住宅與非普通住宅如何界定?

　　凡同時符合以下條件住宅的界定為普通住宅：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(不含)以上。單套住房的建筑面積就是套型建筑面積。包括套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　2、單套住宅建筑面積在120平方米(含)以下。建筑容積率簡稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。一般來說，住宅小區(qū)容積率與立項時即已固化，但實際驗收時，實際容積率并非與規(guī)劃完全一致，在認定普通住宅還是非普通住宅時，應當以驗收后的實際容積率為準。

　　3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同級別土地上住房平均交易價格如果是1，則實際成交價格低于1.20，如果是1000，則低于1200。

　　各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。比如：以湖北省為例，根據(jù)湖北省地方稅務局公告2023年第6號規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上、單套建筑面積在144平方米(含144平方米)以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　凡不同時符合上述條件的住宅界定為非普通住宅。也就是說，住宅只要滿足上述任何一個條件即為非普通住宅。因各地城市具體不同，因此非普通住房與普通住房的劃分標準有一定差異。同時政府也會根據(jù)本地實際情況適時對非普通住房與普通住房的劃分標準進行調整。

　　在實際操作中，“同級別土地上住房平均交易價格”指報告期內(nèi)同級別土地上住房交易的平均價格，經(jīng)加權平均后形成的住房綜合平均價格。所以，不同級別上的住房平均交易價格是不一樣的。“同級別土地上住房平均交易價格”應當由市、縣房地產(chǎn)管理部門會同有關部門測算，報當?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。但很多地方由于住建部門沒有測算的平均價格，稅務機關卻沒有“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。導致稅務機關實務中無法操作，無賴之下只能放棄。不得不說，實際成交價格高于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以上的情況普遍存在。但實際成交價是就一單套住宅而言?還是以住宅小區(qū)住宅平均交易價而言?還是以土地增值稅清算單位住宅平均交易價而言?這也是需要政策明確的地方。

　　來源：中匯武漢稅務師事務所十堰所 作者：紀宏奎

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　　2023年9月的解析——

普通住宅與非普通住宅的判定標準

　　2023年5月，黑龍江省地方稅務局發(fā)布《關于土地增值稅清算工作有關業(yè)務問題的通知》（黑地稅函[2023]33號），該文一個突出特點是：從2009年1月1日起至2023年12月31日止享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住宅標準調整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當?shù)厣唐纷》科骄鶅r格1.5倍以內(nèi)。

　　普通住房標準先見于《國務院辦公廳轉發(fā)關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）規(guī)定：“為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.”

　　按照上浮20%比例計算，各地規(guī)定的普通住房標準一般不超過144平方米。黑地稅發(fā)[2007]119號文件規(guī)定，普通標準住宅的標準是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.4倍以下。

　　根據(jù)《黑龍江省人民政府關于促進全省房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展的若干意見》（黑政發(fā)[2008]127號）文件規(guī)定，為消除國際金融危機的影響，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，從2009年1月1日起至2023年12月31日止，享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住宅標準調整為：容積率在1.0以上，建筑面積在180平方米以下，價格在當?shù)厣唐纷》科骄鶅r格1.5倍以內(nèi)。享受普通商品住房優(yōu)惠政策的住房標準調整為：容積率在1.0以上；建筑面積在180平方米以下；價格在當?shù)厣唐纷》科骄鶅r格1.5倍以內(nèi)。

　　這樣，對于在黑龍江省從事開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)清算土地增值稅就有兩個標準，是按照140平方米還是按照180平方米確定普通住宅標準？黑政發(fā)[2008]127號文的有效執(zhí)行日期為兩年，自2009年1月1日起至2023年12月31日止，因此可以確定，在此期間開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項目可以按照180平方米確定是否普通住宅，不在此期間的房地產(chǎn)開發(fā)項目，即便是現(xiàn)在面臨清算，也不能適用180平方米的標準區(qū)分是否普通住宅。

　　那么如何確定房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售的始點呢？是按照規(guī)劃立項批復時點，還是按照施工開始日期，或者預售許可證下發(fā)日期呢？黑龍江省土地增值稅清算文件沒有提及。以不同的時點作為分水嶺對于清算會起到不同的影響。

　　在這里，借鑒《吉林省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（吉地稅函[2023]34號）文規(guī)定：自2008年12月1日起，普通住房面積標準全省統(tǒng)一調整至144平方米以下，價格標準上浮20%. 土地增值稅政策規(guī)定的“普通標準住宅”面積和價格，按上述“普通住房”標準掌握。對2008年12月1日以后新開工的開發(fā)項目按新規(guī)定標準執(zhí)行，對此之前已經(jīng)開工的開發(fā)項目，仍按原規(guī)定標準執(zhí)行。開工時間以取得建筑工程施工許可證時間為準。各地要按照標準嚴格區(qū)分普通標準住宅、非普通標準住宅和商用房等不同類型房地產(chǎn)，及時清算土地增值稅。所以，判定2009年1月1日之后開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項目是否屬于普通住宅，以該項目取得《建筑工程施工許可證》日期來判斷具有一定的可操作性，在2008年12月31日之前取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照140平方米確定是否普通住宅，在2009年1月1日至2023年12月31日之間取得《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照180平方米確定是否普通住宅。2023年1月1日之后，就要看新的政策通知了。

　　不可否認，黑地稅函[2023]33號文關于普通住宅的標準劃分是在黑政發(fā)[2008]127號文促進房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的形勢下的配套稅收政策，與現(xiàn)在的以稅收為重要手段的房地產(chǎn)調控政策不相吻合。所以，在2009年1月1日至2023年12月31日開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項目，在2023年12月31日之后進行土地增值稅清算是否仍然能按照180平方米判定是否普通住宅也要看房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展和具體政策的執(zhí)行情況了。